2026년 아파트집값예측

아파트가 완성되서 입주할때까지는 1)주택인허가받기 --> 2)아파트짓기 ---> 3) 입주하기 단계를 거치며 보통 4년정도가 소요된다. 그 과정에 부동산경기가 안좋으면 착공시기를 뒤로 미루는 단지도 있고, 수익성따져서 인허가 받자마자, 바로 착공에 들어가는 건설사도 있다.

따라서 #주택인허가실적 은 향후 3~4년후에 있을 #아파트입주물량 을 결정하는 바로미터가 된다. 일상 생필품처럼 인허가 있자마자 바로 공장에서 생산되는것이 아니고, 3-4년이라는 기간을 거쳐서 완성되는 것이기때문에 아파트시장의 경우는 미래의 집값가격을 예측하는것이 매우 쉽다.

쉬워도 이렇게 쉬운게 없다.

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문제는 쉽기는 한데, 이것이 이율이나, 경제상황, 지정학적위기발생시 영향을 받는다는 점에서 예측의 정확성과 시기의 확실성이 떨어진다는 문제점이다.

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나아가, 뻔히 이런 공급, 입주물량을 수치로 알고 있음에도 불구하고, 멍청하게 있다가, 막상, 아파트 입주할때쯤, 아파트가 높이 치솟아 완성될쯤에나 관심을 가지는게, 대중의 특성이기때문에 거기에 맞는 수준의 아파트가격이 또 결정된다.

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현재 2024년 2월 10일 기준으로 보았을때, 2년전부터 부동산경기가 꺾이면서 건설사가 인허가부터, 착공까지 급격히 줄이고 있다는 점에서, 2-3년후의 아파트공급량은 상당물량 줄어들어 분명히 수요공급원칙상 가격형성에 지대한 영향을 미칠 것이고, 그것은 예비되어 있다는 점이다.

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미국의 금리인하와, 러시아 - 우크라이나 전쟁이 끝날 것으로 보이므로, 부동산경기, 아파트 집값은, 한국내에서는 공급량 부족으로 상승모드로 전환할 가능성이 크다.

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언제까지??? 3기신도시 입주할때까지 말이다.

인허가 실적과, 입주물량 향후 예측치를 그래서 알아놓을 필요가 있다.

 

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2024년 서울 아파트 입주 물량이 20년 만에 역대 최저 수준으로 줄고, 2025년도에도 전국 아파트 입주 물량이 2023년 대비 3분의 2 수준에 떨어지게된다.

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이러한 입주물량 예측치가 현실화될경우 2~3년 뒤 주택 공급난으로 집값이 불안해질 수 있다.

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1. 수도권주택인허가가 향후 입주물량 결정

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2023년도에 주택 인허가 기준으로 따진 수도권 주택 공급 물량은 정부 목표치의 69%에 그친다.

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서울의 경우 32% 수준에 불과했다.

(1) 2023년 인허가 기준으로 주택 공급 실적은 38만9000가구로, 정부 계획 물량 47만가구의 82.7% 수준이다.

(2) 수도권 공급 계획 물량은 26만가구였는데, 실적은 18만가구로 목표치의 69.4%에 머물렀다.

(3) 서울 주택 인허가는 2만6000가구에 그쳐 목표치, 8만 가구에 크게 미달했다.

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2. 2025년 입주물량

2025년 전국의 아파트 입주 물량은 더 감소한다. 2025년 전국의 아파트 입주 예상 물량은 24만2421가구로, 2023년(36만5104가구)과 비교해 12만2683가구 감소할 것이다. 이는 2013년 19만9633가구를 기록한 이후 연간 아파트 입주 물량으로 최저 수준이다.

2024년 전국 입주 물량이 33만388가구로, 전년 보다 9.5% 감소할 것으로 집계했다.

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지역별로 경기도가 6만5450가구로 예상돼 2023년(11만3415가구)보다 4만7965가구나 줄어든다. 경기도에서의 입주 물량 감소분은 전국 총 감소분의 37%에 해당하는 규모다. 서울은 2025년 입주 예상 물량이 3만2073가구로, 2023년(3만2819)과 비슷한 수준에 이를 전망이다. 또 대구의 2025년 입주 물량은 1만192가구로, 2023년(3만4784가구)의 절반 이하로 줄어들고, 인천(4만4567→2만2553가구)도 2만 가구 이상 감소한다. 부산도 올해 2만5285가구에서 2025년 8746가구로 급감한다.

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3. 2024년도 아파트입주물량

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2024년 서울 아파트 입주 물량이 역대 최저 수준으로 1만921가구로 예상된다. (주. 역대...다. 역사상 가장 적다는 의미다.)

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통계 집계를 시작한 2000년 이후 최저 수준이다. 과거 입주 물량이 가장 적었던 2011년(2만336가구)보다도 절반가량 줄었고, 2023년(3만2795가구)의 3분의 1 수준에 불과하다.

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신규 입주 물량이 줄어드는 것은 2023년부터 이어진 부동산 시장 침체 여파로 신규 분양이 줄어든 영향으로 분석된다. 입주 물량이 급감으로 청약 경쟁률이 치솟고, 집값 상승으로 이어질것이다. 공급 부족이 누적되면서 자칫 부동산 시장의 과열이 반복될 수 있다.

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주택 수요가 가장 많은 서울에서 오히려 신규 입주 물량이 줄었다. 신규 입주 물량이 줄어드면 전세 등 주택 임대차 시장이 위축이 불가피하다. 꾸준한 주택 공급 신호가 없다면 주거 불안이 커질 수밖에 없다.

주택 공급을 늘리기 위해서 인허가 절차 간소화와 금융 지원 등 정부의 획기적인 주택 공급 대책이 필요하다.

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