아파트 투자자들에게 주상복합은 계륵과 같은 존재다. 인생의 생애주기를 거치면서 재건축을 한번이라도 경험하고 죽는 경우가 몇번이나 있겠나 싶다. 

서울의 집값은 대한민국 전국의 집값과 연동되기 때문에, 정부입장으로서는 재건축이나,재개발을 절제하는 가운데 진행하고 있다. 재건축, 재개발이 일대 집값을 요동치게 하기 때문에 이에 대한 허가도 극히 자제하며 진행한다. 

문재인 정부 들어와 안전진단을 더욱 까다롭게 하고, 아파트는 기본적으로 40년은 되어야 하지 않느냐 하는 식으로 안전진단을 1차진단, 2차정밀진단등 단계도 강화했다. 

그러나 집권5년차에 접어들면서 집값을 잡기위해 절제하였던 이러한 절차들로 인하여 서울 집값은 고공행진을 했다. 

3기신도시 카드를 3년차에 꺼내들었지만, lh의 조직적 투기로 인한 국민적 공분으로 지연되었지만, 본질적으로 서울의 외곽지역 집값만을 잡고, 거리가 있는 서울 한가운데 중심부의 집값은 한계가 있다는 생각을 한 모양이다. 

결국, 바운데리를 더욱 명료하게 하여 공급을 하겠다고 입장을 밝혔는데, 그 경계선은 사대문안이다. 

그야말로 서울의 최 핵심부입지다.

공급방식은 미국과 같은 초고층주상복합건물을 짓겠다는 것이다. 진행은 2030년을 목표로 한다. 

4대문안에 존재하는 서울시 부지와 정부 공공관서의 낙후된 건물이 위치한 부지를 철거하고 해당 부지를 고밀개발하겠다는 전략으로 보인다.  이러한 고밀개발공급방식에는 지난 4년간의 부동산 정책이 신도시공급에 방점을 두고, 서울 외곽인접 경기도를 개발하는 방식이었다면, 근본적인 관점전환을 한 것으로 보인다. 8.4대책이나 2.4대책과는 별개의 공급주택방안인 것이다. 

이미 당시에도 태릉골프장에 대규모공급을 예정하였으나, 인근 주민들의 반발과 그린벨트훼손이라는 암초에 부딯혀 거의 좌초가 확실해 보인다. 결국, 정부가 지방자치단체나, 정부기관이 소유하는 부지를 개발하고, 사업성이 떨어지는 저층,노후주거지와 준공업지역을 확보하여 고밀도, 초고층 주상복합아파트를 짖겠다는 전략을 세운것이다. 

서울 사대문 안은 용적율이 800%로 묶여 있고, 고도도 90미터로 고도제한규제를 받고 있다. 역사도심이기 때문이다. 글나 해당 사대문안의 일자리는 최고로 많이 집중되어 있다. 일자리가 많다 보니, 직주근접으로도 적합하다는 것이다. 미국뉴욕등 핵심 도심지는 대부분 용적율이 1000%를 넘어선다. 반면에 한국의 서울도심 평균 용적율은 260%밖에 되지 않는다는 것이다. 과거의 부동산정책과 규제를 기반을 하다보니, 서울도심은 급격히 노후화가 진행되고 있는 것이다. 미국의 맨하튼의 경우 허드슨 강을 따라 최고80층 주상복합아파트들이 즐비하게 들어서 있다.

서울 을지로 3가, 4가의 경우 업무핵심지이고 교통접근성이 탁월한 입지임에도 불구하고 도심 노후도가 심각한 수준이다. 1970년대에 지어진 공장들과 저층건물이 빼곡하고 광범위하게 산재해 있다. 그러나 '역사지구'라는 이유로 거의 개발을 하지 못하고 있다. 

아마 문재인정부 5년동안 부동산가격이 급등하지 않았다면, 앞으로도 '역사지구'라는 허울아래 '도심개발'을 시도해볼 생각조차 하지 못했을 것입니다. 집값상승이 이런 발상의 전환이라도 가져왔으니 다행입니다. 물론 실제 실행과 집행을 할 것인지는 좀더 지켜보아야 할 것입니다. 말의 성찬으로 끝난 경우가 한두번이 아니었으니 말이죠.

일단 초고층 주상복합건물을 여러개 만들 모양입니다. 민주당은 일본도쿄의 #롯본기힐스 와 #허드슨야드를 표준모델로 제시까지 합니다. 뉴욕의 경우는 3300%용적율도 있다고 합니다. 롯본기힐스의 용적율은 1083%입니다. oecd도 한국의 압축개발도시정책의 하나로 도심의 고밀도 개발과 도시외곽개발억제를 권고했는데, 말은 안듣고 3기신도시건설로 회귀하면서 어떤 부작용을 낳을지 벌써 걱정입니다. 

현재 4대문안의 용적율은 800%입니다. 서울지하철역세권의 평균용적율은 269%입니다. 오세훈의 열린 마인드를 고려할때 서울시와의 협치는 크게 문제되지 않을 것 같아 긍정적입니다. 

늙은 서울이 아닌, 젊은 도시가 되기 위해서는 초고층주상복합건물의 건설은 필수가 되어야 할 것 같습니다. 

목표는 2030년인데 과연 "실천력"을 보여줄까요?

1. 부동산시장은 필수재 시장이다.

즉, 대부분의 재테크투자시장은 자신의 의지에 따라 투자의 시작과 끝이 결정된다. 언제든지 자신의 의지에 따라 그 시장에서 진입과 후퇴가 가능하다는 의미이다.  주식시장을 예를 들면, 자신이 주식시장에 참여하지 않으면 그만이고, 주식시장에 참여했다가 돈을 다 잃으면 더이상 투자행위를 멈추면 그만이다. 

그런데, 부동산 시장은 그렇지 않다. 거주주택은 생활필수재이기 때문에 결혼을 했든 안했든 어딘가에는 기거를 해야 한다. 

결혼을 했다면 더욱더 긴박한 필수재가 된다. 가족공동체라면 어딘가에는 거주를 해야하고, 주택시장에서 한개인이나 한 가정은 집주인 아니면, 세입자, 즉, 임대인 아니면 임차인의 지위를 가지게 된다. 

이는 자신이 자의적으로 부동산, 주택시장에 참여하고 싶지 않다고 하더라도 거부할 수 없는 시장이라는 점이 문제다.

즉, 주택시장의 방관자로 남고 심고, 심지어 주택시장에 참여하고 싶지 않더라도 반강제적으로 참여자가 되어야 하는 시장이 부동산 주택시장이다. 

결국, 강제적으로 참여해야하는 부동산 주택시장에서 임대인이 될것인지, 임차인이 될 것인지, 주도자가 될 것인지 방관자가 될 것인지는 참여자가 선택할 수 밖에 없다. 당연히 부동산 공부를 하는 우리입장에서는 능동적 주도자가 되어야 하는 것이다. 

2. 부동산은  목돈이 필요하다. 

따라서 시장 진입자의 연령이 비교적 많다. 요즘은 20대 30대들도 적극적인 자세로 주택시장에 뛰어들고 있기는 하지만, 당연히 이들 주도 젊은 세력들은 종잣돈등 초기 투자금을 열심히 모으거나, 고연봉자들이 많다고 할 수 있다.  가상화폐시장이나, 주식시장이 비교적 소액으로 언제든지 진입할 수 있으나, 부동산시장은 당장 계약이 시작되면 계약금부터 기백만원에서 수천만원에 이르기까지 목돈이 필요하다. 

따라서 일정부분 시장진입장벽이 뚜렷한 시장이라고 할 수 있다. 

물론 소액으로 투자할수 있는 수익형부동산이 있기는 하지만, 시세차익형 재테크 수단으로서는 바람직하지 않다고 봐야 한다. 

3. 부동산은 쉽게 현금화하기가 어렵다. 

일명 환금성이라고도 하는데, 부동산은 팔고 싶다고 해서 바로 팔리지 않은 특징이 있다. 물론 초부동산 호황기에는 잘 팔리겠지만, 정상적인 부동산시장에서는 가상화폐,주식시장,골드바 매매처럼 환금성이 신속하지 않다. 

<부동산심리>라는 말이 있을 정도로, 일단 매매과정 전반에 극심한 눈치작전과 면밀한 밀고 당기기가 상당기간 지속되고, 초기 투자금이 크게 들어가기 때문에 주택시장 참여자들이 대부분 신중한 자세로 임하므로 거래속도도 느리다. 

물론 이는 악재와 호재의 반영속도를 떨어뜨리기도 한다. 매매계약이 체결되고 나서 잔금을 치르기까지 상당한 기간이 소요되고 그 과정중에 계약을 해제할 수도 있고, 시장에 내놓은 물건이 장기간 팔리지 않던차에 주변 경기흐름에 따라 가격이 떨어지거나 오를때, 오히려 안팔린것이 잘된일이 되는 경우도 허다하다. 

반응속도도 부동산시장에 늦게 반영되기 때문에 오히려 부동산의 환금성이 낮은것이 투자민감도가 떨어지는 초보들에게는 매우 적절한 투자수단이라 할 수 있다. 

4. 부동산 시장은 농산물이 아니다.

 따라서 공급량을 즉시 늘리기가 힘들다. 즉, 절대적 수요필요시기와 공급시기가 언매칭하게 되어 가격왜곡이 일어나기 쉽다. 주식시장은 호재에 따라 폭발적으로 수요가 늘어났다가 기세가 꺾이면 하락이 즉시 반전된다. 따라서 주식시장이나 가상화폐시장에서 거래량 분석은 매우중요하다. 

반면에 부동산 시장은 필수품이기때문에 실수요자가 있기 마련이어서 일정수준 가격에서 가격방어선이 형성되고, 땅을 기반으로 건축되기 때문에 공급량을 무한정 늘릴수도 없는 재화이다. 

 주택공급계획부터 보상, 착공, 준공에 이르기까지 5-6년의 시간이 소요되기도 한다. 이러한 부동산 주택시장, 아파트라는 상품의 성질을 이해한다면 투자의 시기를 결정하는데 유용하다. 

5. 한국의 부동산주택시장은 개인이 주도하는 시장이다. 

 주식시장과 가상화폐시장은 기관투자자와 현금력을 가진 고래투자자들에 의해 주도된다. 개인투자자들이 아무리 발버둥 쳐봤자 시총전체를 변동시키기는 한계가 있다. 따라서 기관투자자의 결단과, 고래투자자의 결정에 따라 뒤따라가는 모양새이다. 

그러나 부동산 시장은 기관투자자나 현금보유자들이 시장을 좌우지 하기에는 자산가격 자체덩어리가 너무 고가이다. 

따라서 기관투자자들이 좌우지 하기 부적당한 시장이라는 점이다. 공공임대등 일정비율은 정부나, 지방자치단체가 소유하고 운용하고 있으나, 그외 대부분의 주택시장은 개인주도하에서 이뤄지고 있는 실정이다. 정보의 왜곡정도도 주식시장보다는 덜하고 부동산주택시장은 어느정도 예측가능성이 높다고 할 수 있다. 개인과 개인의 경쟁시장이어서 <부동산투자심리>라는 고유명사가 생길정도로 개인들이 주도하는 시장이라고 할 수 있다.

6. 부동산시장은 주변 경기상황에 반응속도가 느리다. 

 경제적 변동상황에 따라 그 변동상황에 대한 유불리에 대한 판단을 각 개인이 하게 되고, 이것이 실제 부동산시장에 반영되기까지는 상당한 시간이 소요된다. 급등락이 심한 주식시장이나 코인시장은 즉응대응을 하지 않을 경우 급등락을 피할수 없지만, 부동산 시장은 가격의 급등락이 즉시즉시 이루어지지는 않는다. 따라서 시장정세의 변동에 대해 보다 차분하게 대응할 수 있고, 이성적 판단을 내릴 수 있다. 

물론 세계적 경제공황이나, 급박한 경제패닉상태하에서는 부동산 시장도 급변이 가능하기 때문에 가격의 폭락과 폭등을 맞이하는 경우가 있으나, 이러한 경우는 흔히 있는 일은 아니다. 

주식시장과 코인시장이 잘디잔 호재가 과대하게 반영되어 급등,급락하는 사안과는 많이 다르다는 점이다. 

7. 부동산시장은 거래비용이 비싸다. 

 가상화폐 시장이나, 주식시장은 사고파는 횟수가 잦기 때문에 거래비용이 낮게 책정된다. 그리고 이런 거래비용이 플랫폼, 증권거래소, 중개거래소등의 이익과 직결되기때문에 장려된다. 반면에 부동산의 경우는, 매매가 이뤄질때마다 법무비용, 세금, 양도소득세등 그 금액이 상당하다. 어떤 경우에는 이런 거래비용을 간과한채 매매에 나아가 오히려 손해를 보는 경우도 적지 않다. 즉, 부동산은 데이트레이딩이 불가능한데다, 심지어 1년이라는 상대적 장기간내에 부동산 거래를 할 경우, 얻게 되는 시세차익의 대부분을 세금으로 강탈당하게 된다.  따라서 대부분 부동산 주택시장 참여자들의 참여 스탠스는 최소한 1년에서 수년의 보유가 기본이다. 최근에 중개수수료나 양도소득세, 종부세 불이 붙는 이유도 전부다 부동산이라는 덩치에 걸맞는 거래비용의 불만에 기인한다고 할 수 있다. 

8. 부동산은 실물자산이자 인플레이션을 헤지한다. 

 실물 자산이기 때문에 없어지지 않는다. 해당 부동산의 가치, 아파트, 단독주택, 빌라가 자연재해로 붕괴되어 폐기물로 처분이 되더라도 해당 땅의 지분을 몇평이라고 가지게 되는 실물이다.  즉, 망해도 눈에 보이고 쥘수 있는 현물이라는 뜻이다. 이 실물성의 대체물이 바로 전세물건이다. 전세는 실물성의 반영이라고 할 수 있으며 가격의 왜곡도 없다. 

실제 거주하는 사람들은 시장가격에 합당한 가격을 치루고 거주한다. 가격을 왜곡할 이유도 없다. 어짜피 전세는 나중에 돌려받을 돈이기 때문에 특히나 가격왜곡현상은 적다. 매매와는 다른개념이다. 

매매는 호재와 미래가치가 담겨있는 버블이 끼어 있다고 할 수 있지만, 전세는 자신의 필요에 의해 , 자신의 자금사정과 자신의 생활기반에 근거하여 임차를 한 것이므로 거품이 없다. 즉, 실물성의 가치를 대변해 준다. 

부동산은 자동차나 가전제품과 달리 감가상각이 이루어지기도 하지만, 재건축등으로 인해 다시 가치와 입지가 재평가되기도 하기 때문에 이런 소비재 제품과는 다른 특징이 있다. 나아가 실거주아파트의 경우는 자신이 구입한 가격이하로는 잘 팔지도 않기 때문에 가격이 특정가격이하로는 하락하지 않아 가격하방성이 견고하다고 할 수 있다. 

 화폐가치가 떨어지는 것을 대비해서 실물자산으로서 화폐가치의 하락을 담보하는 역할을 한다.  나아가 레버리지 투자가 가능하기도 한데, 전세자금은 양질의 레버리지 금융으로 역할한다.