2024.1.10부동산대책 오피스텔주택수제외..이런쓸데없는정책을왜?
1. 2년동안 한시적 입주 오피스텔만 주택수제외, 기존 오피스텔은 처단하는 방식을 취했다.이번 대책발표에서 오피스텔과 관련한 부분은 아래 부분이 전부다.
오피스텔은 신규오피스텔 취득세감면 그런거 없다. 그냥 4.6% 내라 이거임. 주택이 아니니까.
일단은 세제지원 부분이 많은데, 원시취득세 법개정을 전제로 해서, 50%를 감면한다고 되있다.
취득세 50% 감면도 얼마냐.
전제는, 2년안에 준공되는 "주택"이다.
아래 별표 보면, 다가구,빌라,도시형생활주택은 있는데, 오피스텔은 빠져있다.
즉, 오피스텔은 주택이 아님을 명확히 했고, 취득세도 4.6% 그대로 내라는 뜻이다.
- 이거 문건을 잘 읽어보면, 타이틀이 "구입부담경감"이고, 취득세,양도세,종부세를 산정할때, [세금을 감면한다는게 아니고] 요..... 주택수에서 제외해준다는 말장난을 하고 있다는 점이다.
- 즉, 세금감면이 아니고, 기존 주택들에 대한 세금을 계산하는데 도움이 되도록, 주택수에서 제외를 해주겠다는 소리인데, 이는 곧, 다주택자를 전제한 개념이라고 할수 있다.
- 표 아래 칸의 대상주택을 보면, 다행히도 "주거용오피스텔"을 포함해서 취득세,양도세,종부세를 산정할때 세금혜택을 줄것처럼 연기를 하는데,
- 황당한게 <최초로 오피스텔을 구입할때> 만 주택수를 제외해준다는것이다.
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- 그러니까 기존에 오피스텔 투자해서 보유하고 있거나, 분양받아있는 사람은
- 아예 대상혜택자체가 없다.
- 오피스텔관련대책을 기대했던 사람들이 투자자일까..무주택자일까?? 바보냐? 문장을 쓸때 오해를 할수 있게 쓰고 있다. 최초 구입이라는 말이 무슨 의미일까? 오피스텔을 최초로 사는사람? 평생 오피스텔 안사본 사람이 오피스텔을 처음 최초로 사보는 사람이라는 뜻인가?
- 선의해석해서, 최초구입시라는 말을 전전매수가 아니라, 최초로 수분양받는것이라고 해석하더라도 더욱 좆같아진다.(일단 정부는 이 의미로 문장을 쓴것으로 보인다.) 수분양받더라도 기존보유주택을 가지고 있더라도, 세금감면해주는게 아니고, 기존주택수에 해당하는 세율을 적용한다고 하고 있다. 이게 말이 죽이여 밥이여 좆나 복잡하게 문장을 써놨다는 소리다.
거기다 괄호를 치고, 취득세는 3년동안만 제외한다고 써있고 , 추후연장을 검토한다고 되어 있다.
이말은 주택수제외혜택을 기존보유주택수에서 제외하는 세금혜택을 주긴 줄건데, 그 취득세,양도세,종부세를 산정혜택중, 취득세 부분은 세금 누수가 많아지니까, 딱 3년간만 주택수제외혜택을 주겠다는 것이다. (다시말하지만, 세제감면을 이 오피스텔 '자체'를 통해 주겠다는게 아니다. 오피스텔은 주택수에 넣을경우, 기 소유한 주택의 세금에 영향을 주기때문에 "주택수"가 민감하게 작동하는것이다.)
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그런데, 이게 오피스텔 [취득]에 무슨 자체에 의미가 있냐. 오피스텔을 사는 사람 입장에서는 오피스텔구매행위 자체로서 "그 오피스텔"에서 얻는 혜택이 있어야 구입을 할게 아니냐.
그런데 취득세 혜택도 없지(=그대로 내지), 온니, 니가 가지고 있는 기존의 주택에 부과되는 세금계산할때만 주택수제외해서 도움 준다고 하면 어떤 빙신이 오피스텔을 추가 효용을 누리기 위해 매수하겠냐는거다. 이 문장 만든 국토부직원 미친거아니냐.
결국, 오피스텔은 이미, 100채 소유자가 현재 오피스텔을 살때도, 4.6% 취득세만을 부담하고 있고, 다주택자형 취득세를 부담하고 있는게 아니다.
종부세나 양도세계산할때만 영향을 미친다.(기존에 주택있는사람이 이번대책에서 말하는 2년내 최초 공급받은 신규오피스텔사도, 기존 주택 세금 그대로 적용하겠으니, 새 오피스텔 많이 사라...이거임..세금을 면제해주겠다는 것도 아니고, 취득하는 오피스텔 4.6%세금은 그대로 받고, 나머지 세금은 안건드릴테니까..(재산세감면도 없다. 종부세는 징벌적 재산세라, 재산세 감면혜택을 주는게 아니라는 점을 명확히 할 필요가 있다. 여기에서만 빼주겠다는건데, 오피스텔 구입한거 종부세 빼준다니까 2년안에 짖는 새 오피스텔 투자하라는건데..미쳐도 보통 미친게 아니다.) 새 오피스텔 많이 사라...이거다. 미친거 아니냐..
오피스텔은 그 자체로는 10채를 취득하든 100채를 취득하든 용도 구분과 무관하게 취득할 때 4%(지방교육세 0.4%+농어촌특별세 0.2% 포함 4.6%)를 취득세로 내면 그만이다.
따라서 오피스텔 활성화대책을 위해서 내놓은 이번 대책은 투자자들에게 아무런 의미가 없다는 뜻이다.
(1) 신규건설 준공기간 : 오늘부터 2년
올해부터 2025.12.말까지 전국에서 입주하는 전용 60㎡ 이하 소형 오피스텔이 2만6000여실 규모다.
(2) 주택수제외되는 오피스텔 면적,가격
'주택수 제외' 혜택을 받으려면 면적(60㎡ 이하)외에도 '가격(수도권 6억원·지방 3억원 이하)'과 '최초 구입'도 충족해야 하기 때문에 실제 혜택을 받을 수 있는 대상은 더 줄어들 것으로 보인다.
(*주. 그러나 오피스텔 원투룸 가격이 6억원이상 되는 경우는 많지 않다. 핵심 역세권이 아닌이상은....따라서 대부분의 2룸이하 <신축>오피스텔이 주택수 제외대상이 되긴할거다.)
(3) 오직, 새오피스텔 사야, 주택수에서 제외한다.
또 주택수 제외가 기존 오피스텔은 포함 안 되는 데다, 인허가와 공사기간(통상 2년)을 감안하면 이번 '1·10 대책'으로 오피스텔 시장 회복은 제한적이라는 분석이다
1월부터 2025년 12월에 준공된 전용 60㎡ 이하 주거용 오피스텔(수도권 6억·지방 3억원 이하) 최초 구입시 취득세·양도세·종부세 산정시 주택수에서 제외하기로 했다.
2025년 말까지 입주를 앞둔 오피스텔에서 전용 60㎡ 이하 소형 비중이 상대적으로 적고, 전반적인 시장 침체 외에도 최근 들어 중형 비중이 늘어났다.
전용 60㎡ 이하에서도 분양가격이 수도권 6억·지방 3억원을 초과하는 오피스텔을 제외하고, 가격 기준에 + 최초 구입까지 고려하면 주택수 제외 혜택을 받을 수 있는 대상이 대폭 줄어들게 된다.
(4) 기존주택 세금내는데 도움이 되냐?
- 무주택자가 이번 발표 말 듣고 오피스텔을 사버리면, 재산세의 경우 1세대 1주택인 경우 과세표준에 따라 0.05%~0.35%(공시가격 9억원 이하에만 적용)의 특례세율을 적용받을 수 있는데 이번대책 듣고 주택수 제외해 준다니까...얼씨구 사게 되면, 주거용 오피스텔도 주택수에 포함해서 1세대 1주택 특례세율 적용 여부를 판단하는데, 갑자기 2주택자가 되버리고, 특례가 미적용되게 되어 망하게 된다.
다주택인 경우에는 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 크다.
다주택인 경우 특례세율 대신 과세표준별 0.1%~0.4%의 높은 세율로 재산세를 부담하고, 종부세도 현재 다주택인 경우 무거운 중과세율이 적용된다. 1세대 1주택이나 비조정대상지역 2주택의 경우 0.6%~3%로 종부세를 계산하지만, 조정대상지역 내 2주택이나 3주택 이상을 보유한 경우에는 그 갑절인 1.2%~6%로 종부세는 내야 하고, 이 때 주거용 오피스텔을 보유하고 있고, 주택분 재산세를 납부했다면 종부세 산정시 주택수에 포함되는데, 이번 대책에서 다주택자가 오피스텔을 추가로 사더라도, 기존 내는 정도의 종부세만 내라는 뜻이다
오직, 종부세를 위한 이번 정책이라고 보면된다. 돈이없어서 기존 아파트 팔려는 사람이 돈들어가는 이번 새 오피스텔을 살리는 만무하기 때문이다.
재산세와 종부세는 6월 1일 기준으로 과세되고, 따라서 주택수 산정에 대한 판단도 6월 1일 현재 '주거용' 요피스텔을 보유하고 있는지가 기준이 된다.
(4) 23개월동안 부실시공 하라는 뜻이다.
오피스텔은 아파트와 달리 신속, 초고속 시공이 가능한것은 사실이지만, 모든 준비가 세팅되어 있는 사업장만 2년안에 준공될 수 있을 것이다.
- 나머지는 정부 이번 발표를 이제서야 듣고, 오피스텔 지어볼까...할건데, 일반분양일정, 정당계약까지 고려하면, 공사기간은 1년 전후 남짓 될것인데, 아무리 외노자, 파키스탄 우리 오빠들 닥달해도 준공, 일반분양 입주까지 다 소화해라는 것은 부실시공 하라는 뜻으로 밖에 들리지 않는다.
- 올 여름에 태풍이나, 장마라도 장기간 되면, 그야말로 공사기간은 더 줄어들것인데 말이다.
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인허가와 오피스텔 공사기간(통상 2년)을 고려하면 올해 분양을 준비해도 2025년 말까지 준공을 완료하는 게 사실상 불가능하다고 보고 있으며, 정부 혜택을 받는 것은 이미, 과거 1~2년 전에 착공한 사업장만 대상이 되는 셈이다
즉, 기존에 공급된 소형 오피스텔 미분양 물량을 해소하는 데 초점이 맞춰져 있는것이다.
2년안에 준공 입주하라는 조건이 이번 대책의 효과를 현격히 반감시키고 있다는게 건설업계의 중론이다.
결론
쓸데없는 탁상공론 오피스텔을 내놨다. "기존아파트" 종부세 추가(=주택수제외해줘서) 안해줄테니까, 새오피스텔 사라는 것인데, 지금 투기꾼 오빠 지능을 시험하고 있는 것이냐. 오빠들이 원하는것은 "오피스텔 그 자체"에 대한 혜택을 바라는것인지 모르는것이냐..놀림받아 불쾌해서 안살것으로 보인다. 불쾌해졌다는 소리다.
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