유튜브:부동산뉴스비평

임대차계약이 갱신될때 가장 핵심사항은 보증금이 얼마나 늘어나냐, 월세가 얼마나 늘어나느냐 이다.

​

​

최근에는 전월세시장이 폭증하면서, 보증금을 반전세로 돌리는 집주인들이 많다.

​

​

세입자로서는 썩 반갑지만은 않은 상황이지만, 전세보증금은 월세와 달리, 거금이 투입되어야 하는 만큼, 돈을 모아놓지 않은 세입자 입장에서는 부담스러워 결국은 반전세화 하는데 동참할 수 밖에 없는 상황이다.

​

​

여기서 5%인상제한룰이라도 없었으면 부담이 컷을 수 있으나, 5%[이하룰]에 착하게도 4.3.2.1% "이하"로 상승하는 집주인이 있을리 만무하다.

​

전부다 5%고정이다.

​

그렇다면 5%로 무조건 집주인은 올릴건데, 1억은 월세로 전환하면 얼마냐.

상생임대인제도에서 힌트를 얻어본다

전월세계산기가 인터넷에 널려있으니 계산하면 정확하지만 작동원리는 공부해놓을 필요가 있고 중개사님한테 사정안해도된다.

​

​

​

정부가 2024년 12월 31일 까지(2년간연장) ‘상생임대인’에 대한 혜택을 확대하기로 하면서 5%룰 준수여부가 부각되었다.

​

상생임대인은 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주는 제도다.

​

​

​

2년거주요건면제

2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다.

​

전월세전환율이 중요

(1) 전세보증금을 5%이하로 올리는 경우

​

전세를 연장하는 경우에는 보증금을 5% 이하로 올리면 혜택을 받을 수 있다. 전세를 월세로 전환하는 경우에는 법에서 정한 전·월세 전환율을 따져볼 필요가 있다.

​

​

​

전환율을 고려해 5% 이내에 해당하는 보증금과 월세액을 선택하면 상생임대인으로 지정될 수 있다.

어떻게 계산하냐​

​

(2) 전세보증금을 월세로 전환하는 경우

​

전·월세 전환율은 민간임대주택특별법에 규정돼 있다. 법에 따르면 연 10%와 ‘기준금리+연 2%’ 중 더 낮은 비율을 전·월세 전환율로 규정하고 있다. (두개중 낮은쪽을 선택한다. 10%까지 상정했다는게 대단하다)

​

현재 기준금리가 연 1.75%이기 때문에 더하기 2%를 한=3.75%

​

그리고 연 10%중 낮은 연 3.75%가 전환율로 적용된다. (*주. 그러니까, 1억을 월세로 전환하면 375만원이다. 375만원을 12개월로 나누면 한달에 31만 2천 5백원이다(암기할것)​

​

(예시)

​

서울에서 5억원에 전세로 세입자를 받았던 임대인이 이를 월세로 전환하면서 상생임대인 혜택을 받기 위해선 이 전환율을 감안해 월세를 책정해야 한다.

​

​

(1) 우선 5억원에서 5%를 인상하면 5억2500만원이 된다. (주.5억 곱하기 0.05=2500만원(5%상승분 + 원금5억)

​

​

(2) 만약 월세로 전환하면서 보증금을 2억원으로 책정했다면 나머지 3억2500만원이 월세 전환 대상 금액이 된다. (*주. 나머지 3억이 전월세대상금이 아니라는점을 주의한다. 착각하기 쉽다. 5% 올린 그 금액을 계산대상으로 해야된다. 올린 #그 금액 을 우리는 전환하는거니까)

​

​

부동산계산기로하면 쉽게 전월세전환율에 따른 금액계산이 가능하다

​

연 3.75%를 적용하면 1218만7500원이 나온다. 이를 12개월로 나누면 101만5625원이 월세 상한액이 된다. 100만원을 월세로 받으면 상생임대인 혜택을 받을 수 있고, 102만원을 받았다면 혜택이 박탈된다.

​

​

(3) 월세를 전세로 전환하는 경우​

​

월세를 전세로 전환할 경우에도 동일한 방식의 환산율이 적용된다. 그렇다 의외로 계산머리가 안돌아가진다.

​

기본적으로 월세 100만원을 보증금으로 전환하려면 3.75%가 [월전환율]이 아니고 [연 전환율]이니까, 월세를 연단위로 바꾸어 주어야 한다. 그러니까 월세 12달 합인 1200만원이 계산의 전제가 된다.

​

여기다 3.75%를 곱해주는게 아니고, 나누어준다는 점이 산수하는 방법이다. 전세보증금을 월세로 할때의 반대니까 말이다.

​

​

​

​

100만월세를 보증금으로 전환하면 2022년 현재 3억 2천만원을 올려줘야 하는것이다.

​

​

​

보증금 3억원에 월세 100만원을 받고 있던 사람의 경우 이를 전세로 환산하면 6억2000만원으로 계산된다. (*주. 월세 100만원 12개월이면 = 1200만원 여기에 전환율 연3.75% "나눠줘야"한다 )

​

즉, 1년 1200만원 나누기 3.75%

3.75%는 분수로 표현하면 100분의 3.75니까. 1200만원은 분수로 표현하면 1분의 1200

​

​

​

여기에 5% 인상률을 적용하면 6억5100만원이 나온다.

​

이 금액 이하로 재계약하면 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.

​

​

​

<갭투자 매수인이 상생임대인이 되려면>

​

(1) 전세를 끼고 집을 매수한 후 임차인과 재계약하는 경우엔 전세금을 5% 이내 올려도 상생임대인이 될 수 없다.

​

(2) 전세금 등을 5% 인상한 두 번째 계약이 아니라 새집 소유주의 첫 계약으로 인정되기 때문이다. 반면 임차인이 바뀌더라도 종전 계약에서 5%만 인상하면 상생임대인으로 인정해준다. (*즉, 이말은 무슨 말이냐면, 집주인이 포커스라는 의미다. 집주인 당사자가 2번계약을 해야하고, 그 2번째 계약에서 5%룰을 준수했느냐이다. 갭투자에서 매수한 갭투자자 본인입장에서는 첫번째 계약이지 2번째계약이 아니라는 의미다 )

​

​

#상생임대차 #상생임대인 #상생임대인주택 #상생주택양도세 #전월세전환율 #전월세전환율계산하기