1기신도시재건축아파트DB(4)
2만8946가구와 4만9462가구. 1기 신도시 가운데 부동산 전문가나 실수요자에게 인기가 높은 분당, 일산의 노후 아파트(준공 25년 이상) 가구 숫자와 이를 제외한 평촌·중동·산본의 노후 아 파트 가구 숫자다(부동산R114 기준).
서울과의 접근성, 탄탄한 기반시설을 앞세워 분당과 일산 의 선호도가 높은 것이 분명한 사실이지만 평촌·중동·산본 역시 막대한 물량을 갖춘 만큼 투자 자들이 느끼는 매력이 충분하다.
평촌·중동·산본에 위치한 노후 아파트 가운데 미운 오리에서 백조로 변할 투자 가치가 큰 단지를 부동산 전문가들로부터 추천을 받아 알아봤다.
평촌신도시
평촌신도시의 강점 중 하나는 탄탄한 상권이다.
2012년 롯데백화점 평촌점이 입점하면서 이 일대 는 단숨에 경기 남부 최대 규모 상권 가운데 하나 로 자리 잡았다.
하루 유동인구가 20만명에 육박 하는 범계역 로데오거리의 평(3.3㎡)당 월 임대료 (2018년)는 서울 강남대로, 신촌에 버금가는 수준 이다.
상권이 탄탄하다는 것은 그만큼 관련 인프 라스트럭처가 확보됐다는 것으로 주거 환경 역시 우수하다는 평가다.
김세원 내외주건 상무는 평촌신도시 노후 단지 가 운데 주목할 만한 단지로 '목련마을선경1단지'를 꼽았다.
1992년 준공된 이 단지는 480가구 규모다.
용적률도 186%여서 재건축 사업성을 확보하 는 데도 용이하다. 이 단지는 지하철 4호선 범계역 과 인접했을 뿐만 아니라 경수대로와도 가까워 교 통 편의성이 우수하다는 평가다.
모든 가구가 전 용면적 85㎡를 초과하는 중대형 평형 위주로 구성 돼 주거 편의성도 높다.
김 상무는 "북측으로 상업 지역과 인접해 있고, 남서측으로 경수대로와 가까 워 고밀 개발에 따른 부작용을 최소화할 수 있 다"고 밝혔다. 다만 단지 규모가 크지 않다는 점이 변수다. 김 상무는 "남측에 위치한 목련마을 8, 9 단지와 통합재건축을 하면 대규모 개발도 가능하 다"고 설명했다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 4호선 범계역, 평촌역 및 학원가 주변 아파트 단지를 추천했다. 이 일대에는 목련마을우성7단지(466가구), 향촌마을현대4차(552가구), 목련마을평촌두산6단지 (440가구), 향촌롯데3단지(530가구) 등이 있다.
임 팀장은 "평촌은 지하철 4호선을 기준으로 평 북, 평남으로 구분되는데 평남은 대체로 대형 면적으로 구성된 단지가 많아 재건축이 용이하 다"
"인근에 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선 인덕원역(예정), 인덕원~동탄 복선 전철 등 다 양한 개발 사업도 추진되고 있다"고 설명했다.
다만 평촌 일대 아파트 단지 대부분이 용적률이 높다는 점은 고려해야 할 것으로 보인다. 평촌신도시에 들어선 25년 이상 노후 아파트 6개 단지 가운데 3개 단지가 용적률 200%를 초과하는 것으로 나타났다. 200%를 상당히 밑도는 단지는 안양시 비산동에 위 치한 샛별마을한양6단지(2511가구·167%) 뿐이다.
중동신도시
중동신도시 특징은 규모에 비해 상업·업무지구 비중이 높다는 점이다.
부동산업계에서는 인프라가 탄탄한 분당, 일산과 비슷한 규모로 보고 있다.
중 동신도시가 들어선 이후 상가의 입주나 빌딩의 건 축 등이 완료되지 않아 제 기능을 발휘하지 못하 던 시절도 있었지만 2000년대 중반 이후 중동을 비롯한 이 지역 일대가 수도권 서부 최대 상권으 로 발돋움하면서 이 같은 문제점도 대부분 해소됐 다는 평가다.
노지영 더피알 이사는 중동신도시 노후 단지 가운 데 은하마을대우동부아파트를 주목할 단지로 꼽 았다. 632가구 규모인 이 단지는 1993년 입주가 이뤄졌다.
노 이사는 "7호선 부천시청역 역세권일 뿐만 아니라 백화점, 이마트, 관공서 등 생활 인프 라가 완비됐다"고 설명했다. 이 단지 용적률은 222%다. 이에 대해 노 이사는 "용적률은 높지만 중대형 면적 위주로 구성돼 가구당 지분이 많아 중동 일대 다른 단지보다 사업성이 괜찮다고 본 다"고 밝혔다.
이승훈 리얼비전경제연구소장은 미리내마을금호 한양한신아파트를 꼽았다. 1994년 입주가 이뤄진 이 단지는 1000가구를 초과(1008가구)하는 중동 신도시 대규모 단지 가운데 하나다. 이 소장은 "대 단지일 뿐만 아니라 신중동역 역세권"이라며 "향후 GTX가 개통되면 환승 후 갈아타기가 가능 한 입지에 단지가 위치해 있다"고 말했다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 중동신도시에서 포도마을삼보아파트를 추천했다. 1836가구 대규모 단지인 이곳은 1994년 입주가 이뤄졌다. 부천시청역, 현대백화점이 도보로 10분 내 거리에 있다. 지하철역과 가까운 역세권의 대규모 단지인 만큼 향후 GTX가 개통되면 단지에 대한 평가가 더욱 올라갈 전망이다.
중동 역시 높은 용적률이 향후 정비사업 문턱을 높이는 요인이 될 전망이다. 부동산R114에 따 르면 수도권 1기 신도시 5곳 가운데 중동의 평균 용적률은 226%로 5개 지역 가운데 가장 높은 것으로 집계됐다.
산본신도시
산본신도시에 위치한 한라주공4단지는 최근 재건축 추진을 위한 예비 안전진단을 통과했다. 1기 신도시에서 재건축 예비안전진단을 통과한 것은 한라주공4단지가 처음이다.
산본신도시는 1기 신도시 가운데 리모델링이 가장 활성화된 지역이다. 여기에 재건 축도 청신호가 켜지면서 집값 상승에 영향을 끼칠 것으로 보인다.
한라주공4단지는 윤석열정부 의 재건축 규제 완화 정책 등을 고려한 뒤 정밀안전진단에 나선다는 계획이다.
노지영 이사는 "한라주공4단지는 용적률이 115%에 가구당 평균 대지지분이 17.1평(약 56㎡) 정도라 재건축 사업성이 우수한 편"이라고 말했다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 충무주공2단지, 무궁화주공1단지 등을 추천 단지로 꼽았다. 1 차·2차로 나누어진 충무주공2단지는 지하철 4호선 산본역 초역세권에 있다.
무궁화주공1단지 역시 산본역을 도보로 이용할 수 있다. 고 대표는 "교통환경이 우수하고 편의시설이 양호할 뿐만 아니라 가격이 다소 저평가돼 있어 소액으로 내 집을 마련하기에 유리한 곳"이라고 설명했다.
장재현 리얼투데이 이사는 "산본신도시 일대에는 중층 중소형 단지가 많고 서울 주요 업무지구 와 거리가 떨어져 있다는 것이 약점"이라며 "다만 주변에 산업단지들이 많이 모여 있어 직주근 접성이 뛰어나고 향후 GTX 금정역이 개통되면 서울 이동 시간도 줄어들 전망"이라고 밝혔다.
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