재개발재건축장단점
유튜브:부동산뉴스비평
정비사업 방식 장단점 따져보니
재건축은 '전면 철거' 재건축할때, 고급화로 시세차익이 가능하나,
용적률 200% 넘으면 사업성 낮아지는 구조다.
아파트리모델링은
'골격 유지' 하고 리모델링이 가능한데, 30년 안돼도 가능하고, 사업 속도 빠르지만 층고 문제 등 한계가 아직 확실히 해결이 안되고 있다.
1. 사람탐욕상 리모델링보다, 재건축을 선호한다.
재건축이 반드시 유리할까? 입주민간 갈등
논란의 중심 #개포동대치2단지(1758가구) 무엇인가
1992년 준공된 대치2단지는 11개 동, 1758가구(전용면적 33·39·49㎡)로 구성돼 있다.
지하철 3호선 대청역과 수인분당선 대모산입구역을 걸어서 이용가능하다.
이른바 '대치동 학원가'가 있는 강남구 대치동 대치사거리도 차량으로 10분이면 갈 수 있다.
단지 바로 맞은편에는 최근 15억원의 차익이 기대돼 '로또' 무순위 청약단지로 불린 '디에이치자이 개포'(1996가구)가 입주를 앞두고 있다.
대표적인 리모델링 추진 단지로 꼽히는 서울 강남구 개포동 '대치2단지'(1758가구)
서울 강남구 수서동 ‘까치마을’은 리모델링 추진위원회와 재건축 준비위원회가 동시에 활동 중이다.
1993년 준공된 이 단지는 총 1404가구 규모다. 인근 수서역 환승센터 복합개발 호재로 주목받는 단지 중 하나다.
2020년 리모델링 추진위원회가 결성된 뒤 주민동의서를 걷어 한때는 동의율이 절반을 넘기기도 했다.
그러나 리모델링 대신 재건축을 해야 한다는 일부 주민의 반발로 이미 제출한 동의서를 철회하는 등 리모델링과 재건축 사업을 두고 갈등이다.
아파트에서 이른바 ‘재건축파’와 ‘리모델링파’가 부딪치는 사례가 종종 나오고 있다.
재건축을 원하는 주민은 아파트 상품 가치를 더 높여 많은 시세차익을 누릴 수 있다고 주장하고, 더 빠른 사업 진행을 원하는 주민은 리모델링을 주장하며 갈등을 빚고 있다.
강남구 개포동 ‘대치2단지’(1758가구)도 리모델링 조합을 설립하고, 지난해 건축심의까지 통과했지만 일부 주민의 반대가 지속되는 중이다.
인근 ‘대청’(822가구)도 2018년 말 리모델링 건축심의를 통과했으나 주민 반대 등으로 사업이 사실상 멈췄다.
수도권과 지방 일부 단지에서도 재건축과 리모델링을 각각 원하는 주민들 간에 갈등을 겪는 사례가 늘어나고 있다.
3. 재건축&리모델링의 요건
재건축은 기존 아파트를 아예 허문 뒤 새 건물을 올리는 반면 리모델링은 기존 골격을 살리면서 면적을 넓히거나 층수를 높이는 방식이다.
재건축하려면 준공 후 30년이 지나야 하고 안전진단에서 D등급 이하를 받아야 한다.
(주. 근데 안전진단이 까다롭다)
리모델링은 준공 15년차부터 안전진단 C등급 이상이면 사업을 추진할 수 있다.
조합 설립을 위한 동의율도 재건축은 주민 4분의 3(75%), 리모델링은 3분의 2(66.7%) 이상이 필요하다.
4. 핵심은 용적율
두 사업을 할 때 가장 중요한 기준 중 하나는 용적률이다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(건물 각층의 바닥면적을 합친 면적)의 비율이다.
통상 용적률이 낮은 단지가 향후 재건축이나 리모델링 후 일반분양으로 더 많은 수익을 거둘 수 있다.
5. 재건축 용적율 상한선은 200% ???
전문가들은 재건축이 가능한 아파트 용적률 상한선은 약 200%라고 본다.
그 이상은 리모델링이 유리하다고 본다.
서울에 용적률 200%인 아파트(3종 일반 주거지역)를 재건축한다고 가정하면 용적률을 최대 250%까지 높일 수 있고, 여기에 임대주택을 짓는 조건으로 용적률 인센티브를 받아 최대 300%까지 올릴 수 있다.
다만 인센티브의 절반은 임대주택으로 짓고 기타 대지 기부채납 등을 고려하면 재건축을 통해 조합은 용적률 약 255~260%만큼을 분양해 수익을 낼 수 있다는 계산이 나온다.
6. 리모델링은 기존용적율 +플러스 40%용적율가능/200%용적율아파트를 290%까지 리모델링 가능하다.
300%용적율아파트는 390%까지
같은 아파트를 리모델링해도 비슷한 수준이다. 주택법상 리모델링을 통해 가구별 전용면적의 최대 40%를 늘릴 수 있다.
전용면적 증가분과 각종 공용공간 등을 고려하면 용적률은 평균적으로 45%가량 늘어나 최대 290%까지 올릴 수 있다.
7. 어느쪽이 유리한가.
(1)입지가 좋으면 용적율 200%넘어도 재건축가능
입지에 따라 용적률이 높아도 재건축이 유리할 수 있다. 서울 강남권 등 땅값이나 아파트값이 비싼 지역은 늘어나는 가구수가 상대적으로 적어도 일반분양가를 비싸게 받아 수익을 낼 가능성이 크다.
기존 용적률이 높아도 재건축을 추진할 수 있는 사업성이 된다는 뜻이다.
압구정동과 같이 땅값이 비싼 지역은 용적률이 230%가 넘는 아파트도 재건축 사업성이 있다
리모델링은 내력벽 규제나 층고 문제 등이 해결되지 않아 단지 고급화에 한계가 있어 입지가 좋은 지역의 아파트 주민들은 가능하다면 재건축을 선호하는 편이다.
8. 빠른 속도를 원한다면 #아파트리모델링
준공한 지 아직 30년이 되지 않았거나 빠른 사업 진행을 원한다면 리모델링이 답이 될 수 있다.
재건축은 첫 관문인 안전진단 통과부터 어렵고 시간이 오래 걸린다.
구역지정 및 사업시행인가, 관리처분인가 등 까다로운 절차를 거쳐야 한다.
그러나 리모델링은 안전진단과 건축심의 등만 거치면 되고 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등 각종 규제도 적용받지 않는다. (*캔디주:가장 중요한것은 재건축초과이익환수제로 인해 사업수익을 뜯기지 않는다는 점이다.
재건축이 아무리 수익성이 좋아도, 초과이익으로 대부분 강탈당하면 큰 메리트는 없다.
그러나 재건축으로 인한 고분양가로 인해 수익이 크므로, 그래도 재건축을 열망하게 된다. 따라서 어정쩡한 입지의 아파트는 재건축보다는 리모델링이 훨씬 유리하다.
규제도 거의 없고, 리모델링 수익도 안뜯기니까 말이다)
9. 리모델링제도정비시 폭발적 수요
리모델링 추진 단지가 늘어나면서 법규가 더 구체화되고 성공 사례가 축적되면 갈수록 선호가 높아질 것이다.
재건축으로 인해 늘어나는 시간의 기회비용을 상쇄할 수익이 어느정도 보장되기 때문이다.
정부와 서울시의 현재 2021년 2022년 구상은, 서울시는 재개발,재건축에 호의적이므로, 당연히 리모델링 허용도 호의적일 것이지만, 이재명등 새로운 민주당 연속정부의 경우는 규제로 인해 재건축,리모델링 시장이 위축될 수도 있다.
그러나, 계속 낙후되어 늘어가는 서울시,수도권 아파트를 부동산가격자극을 이유로 방치하는 것은 물리적 한계에 이를 것으로 보인다.
