대선이후 서울재건축시장전망

서울 재건축 아파트 단지에 봄바람이 불기 시작했다. 윤석열 당선인의 공약인 '재건축 규제 완화'에 대한 기대감 때문이다.

윤 당선인은 30년 이상 된 공동주택의 정밀안전진단을 면제하겠다고 공약했다. 2018년 문재인 정부는 안전진단 규제를 1차(예비)·2차(정밀 안전진단)로 강화하면서 정밀안전진단에서 한국건설기술연구원과 같은 정부 출연연구기관의 적정성 검토를 받도록 했다.


하지만 적정성 검토에서 구조 안정성 가중치를 20%에서 50%로 강화한 결과, 정밀안전진단을 받은 서울 11개 단지 중 7곳이 탈락했다. 윤 당선인이 정밀안전진단을 면제할 경우 재건축 사업의 물꼬가 터지게 된다.

특히 초기 재건축 사업지의 기대감이 크다. 재건축 초기 단계의 사업지가 많은 노원구의 경우 상계주공아파트 1~16단지 중 공무원 임대 아파트인 15단지와 재건축 사업을 끝낸 8단지(포레나 노원)를 제외하면 모두 재건축 사업 초기 단계다.

상계동 외에 하계미성, 중계무지개, 중계주공4단지, 중계건영2차, 태릉우성 등도 최근 재건축을 위한 예비안전진단을 신청한 상태다. 목동에서 영업하는 한 공인중개사는 “11단지가 재건축 안전진단 적정성 검토에서 탈락하면서 재건축 초기 단지들이 안전진단을 사실상 보류했는데 분위기가 달라지고 있다”며 “안전진단 면제는 큰 호재”라고 덧붙였다.

부담금 공포 사라지나

재건축 사업을 본격적으로 추진하고 있는 강남 재건축 단지들도 반색하고 나섰다. 윤 당선인이 재건축초과이익환수제(재초환)를 완화하고, 분양가 규제 운영도 합리화하겠다고 밝혔기 때문이다. 또 재건축 사업의 사업성을 좌우하는 용적률의 경우 법정 상한을 현재 300%에서 500%까지 높여주고, 이를 통해 늘어난 물량은 청년·신혼부부에게 반값 주택으로 분양하겠다는 구상이다.

2018년 1월부터 시행된 재초환은 조합원이 3000만원 넘는 이익을 얻으면 이익의 최고 50%를 부담금으로 내야 한다. 문 정부 들어 집값이 크게 오르면서 부담금이 대폭 늘어날 전망이다. 서초구 반포 일대 재건축 단지의 경우 추정 부담금이 8억원에 달할 것이라는 예측도 나온다. 유례없는 부담금 폭탄은 재건축 사업의 큰 걸림돌로 작용했다.

이와 더불어 서울시가 최근 ‘2040 서울도시기본계획’을 통해 35층 제한 규제를 없애면서 재건축 사업을 추진하는 단지마다 층수를 올려 계획하고 있다. 강남구 압구정3구역과 2구역 재건축 조합은 최고 49층 건축안을 내놨다. 대치동 은마아파트도 고층으로 재건축을 추진할 전망이다.

대선 이후 강남 일대와 여의도 등 서울 주요 재건축 단지에서는 급매물을 거둬들이는 분위기다. 강남구 대치동 인근의 한 공인중개사무소 관계자는 “재건축 단지 관련해서 매수 문의가 부쩍 늘었는데 집주인들이 집값 상승 기대감에 관망세로 돌아서는 분위기”라고 전했다.
이은형 대한건설정책연구원은 책임연구원은 “이번 정부 들어 헌법재판소에서 재건축 초과이익 환수제가 합헌이라고 결정해 어떻게 완화될지 속단하기 어려운 상태지만 전반적인 재건축 시장의 기대감은 점점 커지고 있다”고 말했다.