부동산법인만드는방법(2021)
유튜브:부동산뉴스비평
부동산법인 만들것인가 말것인가
1. 설립전에 대부분 포기함.
부동산 법인에 대한 강도 높은 규제가 있다고 하니 설립도 전에 포기하는 경우가 대부분임.
그런데 기존에 부동산 투자를 이어오고 계신 분이라면 법인설립과 사업자등록, 통장 개설이라는 낮은 허들만 뛰어넘으면 어려울 것도 없음.
그리고 저런 부분들은 기술적인 부분이라 중요한 부분도 아니고.
2. 아직도 장점이 더 많음.
■ 명의 해결에 최적(메리트 하락)
개인 명의와 무관함. 즉 법인으로 집을 아무리 많이 사도 주택수와 관련된 모든 혜택이 유지 가능함.
심지어 MJT를 유지하면서 법인으로 주택을 보유할 수도 있음... 물론 그렇게 할 이유는 없습니다만.
■ 1억 미만에 최적(현시점 기준)
규제로 인해 혜택이 점점 줄어들고 있는 것은 맞으나, 기본적으로 법인이 보유하고 있는 주택은 세금 혜택이 큼.
물론 종부세 문제가 있음. 그런데 어차피 법인으로는 취득세 문제로 1억 미만을 매수하는 경우가 많음. 1억 미만은 종부세 얼마 나오지도 않고, 신경쓰이면 6월 전에 팔면 됨.
■ 단기 보유에 최적
법인은 양도세가 아니라 양도차익이 생기면 법인세+법인 추가세를 적용하기 때문에 단기에 양도하더라도 30% 내면 됨.(법인세야 돈 많이 쓰면 더 줄어들고)
2021년 6.1 이후에 개인은 단기 보유 주택에 대해 양도세가 크게 증가해서 상대적으로 법인이 메리트가 있음.
■ 투자자에게 유리
위에서 말한 바와 같이 법인 투자는 주택을 단기로 보유하건 장기로 보유하건 세율에 차이가 없음. 그래서 매수와 매도를 단기간에 반복하는 투자자에게 더욱 유리
3. 당연히 단점도 있음.
■ 법인에 대한 추가 규제
- 규제가 갈수록 강화됨.
- 기존: 법인세 10% + 추가세 10%로 수준이었고, 종부세 또한 기본공제 6억이 적용되어 세금 혜택 면에서 유리.
- 현재: 취득세가 12%, 추가세 또한 20%까지 올라옴.
* 참여정부: 법인세 10% + 추가세 30%였음. 즉, 언제든지 법인에 대한 추가규제가 가능함.
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■ 지속적인 비용발생
법인 투자를 하게 되면 대개는 대표자 혼자서 운영을 하는 1인 법인이기 비용을 최소화하여 운영 가능. 그래도 초기 투자비용과 지속적인 비용 발생.
초기 투자비용은 자본금 필요, 자본금은 대표자인 내 주머니에서 나온 돈이지만, 법인등기가 나는 순간 더 이상 내 돈이 아님. 고정지출은 매월 사무실 임대료와 세무기장료, 년 1회 세무조정료 부담이 있음.
그런데 이거도 감당 못하면 법인 투자 하지 말아야...
■ 실적에 대한 압박
기호지세(騎虎之勢)라는 말이 있음. 호랑이 등위에 올라탄 형세라는 말인데요. 호랑이가 빠른데 중간에 내릴려고 뛰어내리면 어떻게 되겠습니까? 몸이 박살이 나겠죠. 그래서 한번 올라탔으면 호랑이와 끝까지 가야 됨.
법인 투자를 시작하면 매달 비용이 발생함. 자연스럽게 실적에 대한 압박감有, 비용은 발생하는데 법인이 수익을 발생시키지 못하면, 자본금에 기스만 나니깐.
그래서 한번 법인을 시작하면 계속해서 물건을 사고파는 것을 반복해서 꾸준히 수익을 내줘야 함.
4. 무슨 일을 해도 본질을 봐야 됨.
법인 투자를 하고 싶으신 분들이 흔히 간과하는 게 법인설립 자체에 너무 많은 힘을 쏟는 것임.
법인설립은 법인 투자에 있어 본질적인 요소가 아니고, 정해진 절차를 수행하기만 하면 저절로 설립이 되는 거임.
마찬가지로 법인 운영도 법인에 있어 핵심적인 요소는 아님. 이런 부분은 기장 세무사에게 위임하면 저절로 해결될 부분임.
법인 투자에 있어 가장 중요한 부분은 어떤 매물을 매수해서 어떻게 수익을 낼 것인지 하는 부분임.
그 이외의 부분은 모두 비본질적인 부분으로 돈으로 해결 가능.
5. 법인설립 빠르게 따라 하기(셀프 설립 시)
□ 법인의 설립 단계
부동산 법인설립은 크게, 법인등기(법원 등기계) → 사업자등록(관할 세무서) → 법인계좌개설(은행) 순으로 진행.
요즘은 인터넷을 통해 셀프설립하는 경우가 늘고 있음. 셀프로 할 거면 무조건 중소벤처기업부 창업진흥원에서 운영하는 ‘온라인법인설립시스템 (www.startbiz.go.kr)’을 이용할 것.
위 사이트의 가이드만 따라가면 법원, 세무서, 은행을 각각 한 번씩만 방문하고도 손쉽게 부동산 법인설립이 가능
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□ 법인설립을 위해 준비하고 결정해야 할 것들
아무리 쉬워도 본인이 결정할 부분이 있음. 그런데 이런 부분은 법인 투자에 있어 크게 중요한 부분이 아니므로 아래의 내용을 참고하시어 빠르게 결정하면 됨.
그리고 설립 준비하다가 막히는 부분이 있으면 일단 진행하면서 해결해야 됨.
무슨 일을 해도 책만 붙잡고 있으면 해결이 안 됨. 이론+실무, 손품+발품이랑 같은 것임.
[법인등기 단계]
○ 법인 형태 정하기 : 기업의 형태는 주식회사, 합자회사, 농업회사 등 다양하지만, 특별한 계획이 없으면 ‘주식회사’로 설립하시는 것이 가장 편리. 다른거 굳이 알아보지 마세요... 시간=돈
○ 대표자 및 감사 정하기: 대표이사와 감사를 정하고 각각의 공인인증서(은행용) 가 있어야 향후 절차가 편하게 진행되므로 미리 준비. 감사는 가족으로 지정하면 되고, 해임할 필요 없음.
○ 법인 주소지 정하기: 법인 주소지는 비상주 사무실을 구해서 하시는 경우도 많으나, 자택으로 해도 무방. 다만, 자택이 과밀억제권역(서울 등 수도권 일부 지역) 내에 있을 경우에는 법인설립 시, 취득세가 중과되므로 사무실 구하면 됨.
○ 법인 상호 결정: 상호는 관할 등기국 내 지역에 동일한 상호만 피하되, 신뢰를 주기 어려운 이름(ㅇㅇ컨설팅, ㅇㅇ투자 등), 장난스러운 이름(ㅇㅇ이네 등)은 피할 것. 일반적으로 쓰이는 무난한 회사명으로 하는 것이 바람함. 그리고 이름은 길게 하지 마시고, 2~4글자 정도로 하시기 바람.
예) (주)태백, (주)경원, (주)태산
○ 법인인감(도장) 만들기: 사전에 도장을 만들어 두어야 설립이 원활하게 진행됨. 큰 고민할 것 없이 지마켓에 ‘법인인감 흑인조’를 검색하시어 주문하시면 됨(5천 원)
○ 자본금 결정하기: 초기 자본금은 1,000만 원 정도로 하시면 됩니다. 또한 주식발행수는 주당 1만 원 x1,000주 혹은 주당 1천 원 x10,000주 정도로 발행.
○ 법인 사업목적: 법인 사업목적은 부동산과 조금이라도 관련이 있다면 최대한 많이 넣으면 됨.
또한 향후에 스마트 스토어 등 다른 투자도 병행할 가능성이 있으신 분이라면 관심 있는 분야는 모두 기입하셔도 무방.(예시 첨부하겠음)
○ 법인정관 만들기: 위 ‘온라인법인설립시스템’에서 제공하는 정관을 그대로 이용하면 됨.
[사업자 등록 단계]
○ 사업자등록: 온라인법인설립시스템에서 연계하여 바로 진행이 가능함. 사업장(사무실) 임대차 계약서가 필요하며, 자가를 사업장으로 활용하시는 분들은 ‘무상 임대차 계약서’ 양식을 활용하여 작성하시면 됨.
○ 업태와 종목: 사업자 등록 시에 업태와 종목을 넣어야 함. 부동산 법인의 경우, 업태: 부동산업, 종목: 주거용 건물 임대업, 주거용 건물 개발 및 공급업이 반드시 들어가야 하니 이 둘을 반드시 포함시켜 신청.
앞쪽에 저 부분을 넣기가 좀 그러면 인터넷으로 물건 판다하고 도매 및 소매업/ 전자상거래 소매업을 제일 앞에 끼워 넣으면 됨.
[은행 계좌 개설]
○ 등기소 방문: 이제 마지막 단계. 은행 계좌를 개설하기 위해서는 필요서류를 준비하여야 함. 우선, 등기소를 방문하여 인감카드+전자증명서+등기사항전부증명서+인감증명서 발급받으면 됨.
○ 세무서 방문: 사업자 등록증 받아오기
○ 은행 방문: 위에서 받은 서류 챙겨서 주거래 은행 방문. 한도 계좌로 만들어 준다고 하지만, 법인신용카드 신청하면 한도 풀어줌. 그리고 안 해주려고 하면 일단 통장 만들어 두면 됨.
나중에 법인 주소지로 신용카드 만들면 법인통장 한도 없이 만들어 주겠다는 찌라시가 날아오는데, 거기에 전화 걸어서 계좌 만들면 됨.
안 해준다고 은행에 민원 넣고 항의하고 이런 거 하지 마시고요... 실적도 돈도 없고, 능력도 검증되지 않은 신생법인 아무도 상대 안 해줍니다. 나중에 돈 많이 벌어서 안쪽에 들어가서 대접 받으시며 상담하면 됩니다.
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