양도세필요경비 국세청공식입장

 

아파트 매매하면 양도차익에 대해 양도세가 부과되는데, 그 세금규모를 보면 억장이 무너진다. 2주택이상의 경우(일시적..전략적매매 빼고) 다주택중과로 3-40%를 떼어가므로 시세차익규모에 따라 수천, 수억씩 세금을 낼때 되면 화가 날 정도니 말이다.

그집을 수리하고, 고치고, 리모델링하고 해서 세를 준경우, 인테리어비용도 수천만원 들어간 경우가 있을때는 뭐..비용처리라고 받고 싶은데 아래서 보다시피 열외사유가 많다. 조금이라도 필요경비처리를 하고 싶으면 미리미리 준비를 해놔야 한다. 그러니까 만날때 헤어질것을 염려하듯이, 10년후에 팔수도 있는 아파트를 위해, 10년전에 간이견적서,영수증이라도 받아놔야한다는 뜻이다.

​

최근 매매할때 세무서 직원이 발코니 견적서를 요구하더라. 오빠는 이런 러시아우크라이나전쟁때문에 갑자기 아파트를 팔게될 것이라고는 상상도 못했기때문에 만날때 헤어질것을 염려하지 않았기에 발코니 교체를 하고 견적서를 보관하지 않고, 현금영수증만 받아놨지 않았냐....인테리어의 경우 필요경비처리가 까다로우므로 준비를 잘해야한다.

---

이렇게 수익적 지출과 자본적지출로 구분하고, 현상유지를 위한 수익적지출은

필요경비에 해당하지 않고, 자본적지출만 필요경비로 공제받을수 있다고 한다. 말이 어렵다.

사례는 거의 도식화 되어 있어, 저 표에 없는 사항은 어떻게 처리할지는 해당 사례기준에 맞춰 해석해볼수 있을 것이다.

대부분의 인테리어비용은 필요경비가 아니지만, 샷시,보일러,방확장,방범창 정도가 필요비로 취급되고 나머지는 아닌듯하다.

---

​

양도소득세 신고시 취득에서 양도까지 필요경비 중 공제받을 수 있는 비용을 알아보려 한다.

​

⑴ 양도소득세 필요경비 항목으로 공제받을 수 있는 지출액

① 취득세: 부동산을 취득하면서 납부한 취득세 등(취득세, 지방교육세, 농어촌특별세)은 양도가액에서 공제받을 수 있다.

② 기타비용: 중개수수료, 법무사비용, 양도소득세 세무대행 비용 공제받을 수 있다.

③ 부동산 취득 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용

④ 자본적지출(개량등으로 가치증가)에 해당하는 인테리어 비용 등

⑤ 방확장 등의 내부시설개량 공사비

⑥ 발코니 개조비용, 창틀 설치비용, 방범창 설치비용

⑦ 시스템어어컨 설치비용, 홈오토 설치비

⑧ 농지 취득 후 농지전용허가와 관련하여 부담하는 농지전용부담금

(농지에 건물을 신축하기 위하여 농지전용허가 조건으로 부담한 농지보전부담금은 당해 토지에 대한 자본적 지출에 해당함)

---

부동산을 취득한 후 용도변경, 개량, 이용편의를 위한 지출로 인하여 해당 부동산의 가치가 증가한 지출비용은 부동산의 양도가액에서 필요경비로 공제를 받을 수 있으며, 2018년 4월 1일 이후 세금계산서 등 정규영수증이 없는 경우라도 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우 필요경비로 공제받을 수 있다.

---

⑵ 건물 철거 비용의 필요경비 산입 여부

① 토지와 건물을 취득하여 구건물을 철거하고 건물을 새로 신축하여 양도하는 경우 멸실된 건물취득가액 및 철거비용의 필요경비 산입:

​

소유토지에 소재하는 건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 그 소유 토지와 신축한 건물을 일괄 양도하는 경우, 건물의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 때에 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 건물신축 시 실지 소요된 가액으로 하고 종전 건물의 취득가액은 이에 포함하지 아니하는 것이다.

---

② 건물 철거 비용의 필요경비 산입:

​

토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

---

③ 철거되는 건물의 취득가액이 필요경비에 산입되지 않는 경우:

토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 철거비용 등은 토지의 취득가액에 산입하지 아니한다.

​

④ 철거비용 필요경비 산입:

2020.02.11. 이후 재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 필요경비에 포함한다.

---

⑶ 양도세 필요경비 항목에 해당하지 않는 지출

① 싱크대, 주방기구 교체비용

② 벽지·장판 교체비용

③ 이사비용

④ 문짝이나 조명 교체비용

⑤ 화장실공사비, 마루공사비, 방수공사비

⑥ 외벽 도색작업

⑦ 보일러 수리비용(비교 : 교체비용은 또 필요경비로 봐준다. 수리하지말고 교체하라)

⑧ 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비

​

부동산의 정상적인 유지를 위한 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용은 수익적 지출이라고 하며, 수익적 지출은 필요경비에 해당하지 아니하므로 양도차익에서 공제를 받을 수 없다.

---

취득세와 공인중개사 수수료, 농어촌특별세 등 주택 매수 시점에 발생한 각종 비용이 필요경비의 대부분을 차지한다. 가령 수도권에 있는 8억원짜리 아파트를 구입했다고 가정하면 400만원의 중개수수료를 지급하고 2050만원 상당의 취득세 및 지방교육세를 내야 한다. 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트라면 여기에 농어촌특별세 160만원이 추가된다.

​

이후 주택을 매도하며 발생한 중개수수료와 부동산 컨설팅 비용, 인지세 등도 필요경비로 인정받아 해당 금액만큼 양도차익이 차감된다. 최근에는 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권이 강화돼 집주인이 세입자의 이사비용을 부담하는 경우가 많아졌다. 이 역시 계약서에 내용을 기재하는 등 증빙 가능한 서류가 있으면 필요경비로 인정받을 수 있다.

​

집의 가치를 높이기 위해 치른 각종 비용은 자본적 지출로 분류돼 필요경비로 인정되는 만큼 세밀하게 챙길 필요가 있다. 인테리어 공사 및 발코니 확장 비용과 새시 설치, 보일러 교체 등이 자본적 지출에 해당한다. 에어컨도 천장에 영구적으로 설치한 시스템 에어컨은 자본적 지출로 본다.

​

---

하지만 언제든 집 밖으로 옮길 수 있는 스탠드형이나 액자형 에어컨 설치는 필요경비로 인정되지 않는다. 보일러 등도 교체가 아니라 수리했을 때는 해당 사항이 없다.

​

주택과 관련된 세금이라도 재산세 및 종합부동산세와 같은 보유세는 필요경비에 포함되지 않는다.

---

현금영수증 등 증빙자료 잘 챙겨야

---

자본적 지출에 해당하는 각종 비용의 근거를 잘 챙겨 증빙하면 수천만원의 세금을 아낄 수 있다. 수도권에 있는 주택을 지난해 취득가액 8억원에 매입한 A씨가 올해 이 주택을 12억원에 판다고 가정하면 양도차익 4억원에 연 1회 인별 공제 250만원을 적용해 3억9750만원에 대해 양도세가 매겨진다. A씨는 주택을 2년 미만 보유해 60%의 소득세율을 적용받으므로 양도세와 지방소득세를 합쳐 2억6235만원의 세금을 내야 한다.

​

이때 A씨가 발코니 확장, 새시 설치, 시스템 에어컨 설치 및 보일러 교체 비용, 부동산 컨설팅 및 중개비 등으로 5000만원을 들인 사실이 인정되면 해당 내용이 필요경비로 들어가 양도차익은 3억5000만원으로 줄어든다. 250만원 공제를 제하고 과세표준 3억4750만원에 대해 총 부과되는 세금은 2억2935만원이다. 필요경비를 어디까지 인정받느냐에 따라 3000만원이 넘는 세금을 줄일 수 있다는 얘기다.

​

전문가들은 인테리어 비용을 필요경비로 인정받기 위해서는 증명서류가 필요하므로, 영수증 등을 잘 챙겨야 한다

​

#양도세필요경비 #필요경비 #종부세필요경비 #종소세필요경비 #보일러필요경비 #샷시필요경비 #천정에어컨필요경비 #자본적지출 #수익적지출