50살되었는데 무주택자인 언니오빠 집사면 안되는이유

50살까지 아파트를 못샀다면 절대 사지마세요.

삼성전자 부회장이 오늘 2025년 3월 25일 심장마비로 사망했습니다.

그의 나이가 62살이군요. 그야말로 현대식 나이의 잣대로 보면 청년입니다.

삼성전자 제국을 일군 유능한 인재의 갑작스런 죽음입니다.

인생 허무주의 때문에 50살이후로는 집사지 말라는 뜻이 아닙니다.

40대중후반까지 살아남은 분이라면 세월의 흐름이 엄청나게 빠르다는 것을 실감했을 것입니다.

50대 전후의 세대라면, 유튜브에서 2000년 세기말 x세대 가요톱텐 무대를 쇼츠 클립으로 보게 되면 세월이 얼마나 빠르게 흘러가는지 눈물흘리면서 알수 있죠.

한국에서 50살까지 집을 못샀다면 왜 사지 말아야 할까요.

2025년 4월 1일 현재를 기준으로 제 생각을 말씀 드려 보겠습니다.

출처 SBS 뉴스

대전제는 이렇습니다.

첫째, 50살 될때까지 반전세든, 전세든, 종잣돈을 계속 모아왔다는 것을 전제합니다.

아파트를 구입하려고 목표하였다면 종잣돈을 모아왔겠죠? 50살때까지 최소 반전세, 전세를 살수 있는 정도의 현금을 확보한 것을 전제하겠습니다.

아예 처음부터 집을 살 생각을 포기하였다면 논외의 대상입니다.

꾸준히 돈을 모아왔는데, 50살이후에 아파트를 살것이냐를 말하는 것입니다.

둘째, 성장한 자식은 나의 남은 인생과는 무관하다...입니다. 자식은 독립시켜야합니다. 품안에 품고 있고 가계경제를 분담하면 모를까, 성장한 자녀는 독립을 시켜야합니다.

셋째, 늙어가면 똥폼 안잡고 규모를 줄인 삶을 살겠다는 생각을 해야 합니다. 물론 노후의 삶의 질도 타인의 시각을 의식해, 상대평가의 대상이 되지만, 노후의 삶은 누가 건강하냐, 안하냐 가 핵심평가의 가치기준이 되며, 누가 더 잘입고, 더 잘먹느냐는 후순위가치로 확실히 밀린다는 사실입니다. 본격적으로 죽기시작하는 나이이기 때문입니다.

넷째, 인간수명은 100세가 아니라는 것을 겸허히 받아들이고, 건강나이는 70세 전후라는 사실입니다. 제가 각종 뉴스, 언론 보도를 통해 보도가치있는 사람들의 사망 및, 부고 소식을 보면 돌아가시는 나이가 대부분 70대 전후입니다. 절대 100세가 아닙니다.

인생은 의외로 짧습니다. 건강나이 이후는 대부분 병마와 싸우며 남은 인생을 정리하는 시기라는 사실입니다. 그때는 치료비용 충당 능력인 것이지, 잘먹고 잘입냐의 외부시선이 절대 아닙니다. 그냥 '늙은사람', '노인' 이라는 보통명사화 하는 삶을 살게 될 뿐입니다. 따라서 50살이후에는 건강관리에 최선을 다하는 것이 실용적입니다. 병원비의 출혈이 주거비용보다 심각해지기 때문입니다.

다섯째, 아파트의 공급 공사비는 계속 오르고, 인플레이션과 연동해 아파트 공급가격은 계속 오른다는 사실을 인정하는 것입니다. 그리고 그것은 사이클이 있다는 것을 인정하고 자연스럽게 받아들여야 합니다. 가격 등락폭에 상처받지 말라는 소리입니다.

여섯째, 대한민국의 많은 건설사는 아파트를 짓지 않으면, 생존할수 없으므로, 인구의 증가여부와 관계없이 계속해서 정부정책과 맞물려 아파트를 공급하게 되어 있습니다. 2030년에서 ~ 2035년 3기신도시 분양물량의 대량공급을 정점으로 한국의 아파트시장은 대단원의 피날레를 장식하고 기나긴 침체기를 겪게 될 것이라는 생각입니다. 이 시기 대량공급과, 인구감소의 가속도가 붙는 시점이기도 하며, 현재의 대학졸업생들이 주택시장에 참여하는 시기이기도 합니다.

 

10여년후 부모세대의 사망과, 주택의 상속이 이뤄지면서 주택은 서서히 남아돌기 시작하는 시즌으로 접어들게 될 것 같습니다.

자 그렇다면 위 대전제를 수용했다면, 한국에서 50살까지 아파트를 사지 못했다면 어떻게 남은 삶을 살아야 할까요?

첫째, 통상적인 절차의 삶이라면 30대중반에 주어진 종잣돈을 이용하여 첫 아파트를 산후, 10년단위로 주거지를 이동해가고, 아파트 매매 경험을 해보면서 시세차익을 누려 보는것이 좋을 것입니다. 작은 규모의 아파트에서 평수를 늘려가고, 구축에서 신축아파트로, 입지도 더 좋은 곳으로 이동하는 것입니다.

그러나 50살까지 이 경험을 하지 못했다면 부동산을 통해 부를 늘려가는 것은 포기해야합니다. 왜냐하면 남은 여생에 비해, 부동산은 시간을 먹고 자산이 증식하는 대표적인 "느린 자산" 이기때문입니다. 시간이 없다는 소리입니다.

다른 대안을 찾아야 하는 나이입니다. 바로 대출없는 전세살이입니다.

둘째, 30대, 40대에 아파트를 산 사람은 어떻게 남은 삶을 살게 될까요? 경험상 아파트 담보대출은 최소 20년, 30년 초장기 원리금 담보대출을 받게 됩니다.

매수 가격에 따라 매달 원리금 100만원 ~ 수백만원의 상환을 매달, 매달 해야합니다. 그것을 수년, 수십년을 말입니다. 해당 아파트를 매각하기 전까지는 말입니다.

매달 상환하면서 내 집을 대출없는 아파트로 만들고 있다는 희망고문을 받으면서 말이죠. 희망고문을 받으면서 매각후의 시세차익에 대한 기대를 가지고 현실의 고통을 감수하는것이죠.

전세대출을 받아본 분들도 같은 경험을 했겠지만, 전세대출도 현재 높은 이자로 인해, 수십만원을 한 아파트 전세자금 대출이자를 내고 있을수 있습니다. 아파트 매수자와, 전세보증금대출을 받은 사람의 차이점은, 미래의 아파트 소유권을 상환을 통해 가지게 되느냐, 아니면 매달 이자를 내면서 고정비용의 출혈을 감수하고 있느냐의 차이겠지요.

그래서 50살까지 아파트를 사지 않거나 못했다면 월세, 반전세, 전세살이를 해왔을 것입니다. 30대, 40대 아파트를 산사람은 50대, 60대에 대출없는 아파트를 가지게 될 것이고요. 그러므로 50살 될때까지 전세보증금을 무대출로 할수 있도록 일단 극한의 현금 보유력을 가져야합니다.

셋째, 최소 반전세, 전세로 전환해서 현금의 출혈을 막아야 합니다. 한국의 전세제도는 임차인들이 비용을 절감할수 있는 매우 좋은 제도입니다.

전세가 사라질 것이라고 생각하지만, 절대 그렇지 않습니다.

다만 전세대출이 없는 수준의 아파트에서 거주하려면, 거기에 맞는 급지의 아파트를 선택할수 밖에 없다는 한계가 있습니다.

그러나 이를 받아들일수 있는 자세가 필요합니다. 50대 이후부터는 철저히 실용적인 자세로 접근해야합니다.

전세대출 이자의 출혈없는 전세살이를 위해서라면 적절한 입지를 선택해 이사를 감수해야겠지요. 그런데 아시다시피 임대차법개정으로 계약갱신권을 행사할수 있어서 최소 4년을 거주 할수 있습니다.

집주인 입장에서는 4년이 지나 본인이 살거나, 매도하지 않은 이상 추가로 계약을 할수 밖에 없게 되어 대부분 추가 2년을 연장할 가능성이 높습니다. 보통의 경우 6년이상의 전세거주를 할수 있다는 소리입니다. 길게는 8년 말이죠.

50살에 전세를 계약했다면, 56세, 58세가 되겠군요. 앞으로 서울핵심부를 제외한 아파트 공급구조를 볼때 집은 넘쳐날것으로 보입니다. 이런 갱신 2번, 3번만 반복하면 나이는 70세를 넘어가게 되는 엄연한 현실입니다.

전세대출없는 전세살이는 그래서 50살이후에 안전합니다.

부동산 대상승 사이클이 아닌이상 집주인들이 2년마다 5% 보증금을 상승시킬 확율도 적다고 생각합니다. 이사나가면 그 공실을 채워주어야 하는데, 핵심지 아파트가 아닌 이상은 그 위험을 감수하지 않기 위해 보증금 증액을 협상하게 될 가능성이 있습니다. 부동산 대상승 사이클이 아닌 이상에는 말이죠.

부동산 대상승사이클이 나올까요? 저는 철저히 회의적입니다.

코로나 같은 전대미문 사건으로 전세계가 엄청난 돈을 풀지 않은 이상 말이죠.

코로나 같은 초대형 흑사병 사건이 다시 올 확률은 몇 퍼센트 일까요?

넷째, 향후 정부는 이재명 사법리스크, 윤석열 탄핵과 상관없이 어느 정부가 들어서던간에 당분간, 다주택자에 대한 관점이 바뀔 가능성은 거의 없어 보입니다. 따라서 지방이나, 핵심지 이외의 아파트에 대한 수요는 매우 제한되고, 가격상승도 매우 제한적일 것으로 보입니다. 다주택자에 대한 가혹한 정책은 지속될 것으로 보이므로, 투자수요도 매우 제한적일것입니다. 다주택자에 대한 고세금 정책은 지속될 것으로 보입니다.

앞으로는 정부 책임론이 강조되어 공공임대, 민간임대시장이 가속화 될 것으로 보이며 무주택자에 대한 배려정책은 더욱 확장적이 될 것입니다.

50살이후에는 아파트를 전혀 매수할 필요가 없는 나이입니다.

50살 될때까지 아파트 매수자도 이자, 세금등을 고정비용으로 내왔으며, 무주택 50살도 전세대출이자나, 월세를 고정비용으로 내왔습니다.

다만 50살될때까지 최소 반전세, 중급지에서의 전세보증금을 충당할수 있는 현금을 모아야한다는 사실은 중요합니다. 이정도의 돈을 모을수 없다고요?

그렇다면 50살부터 일할수있는 마지막 나이까지는 부족한 전세보증금을 모을수 있도록 박차를 가해야합니다. 그리고 나서 아파트를 규모를 축소해서 고정비용 출혈없는 급지의 아파트를 선택하면 됩니다.

이제 부터는 남의 시선을 고려할 나이가 지나가고 있다는 뜻입니다.

한국의 교통, 지하철 시스템은 너무 잘 정비되어 있고, 자동차 한대만 있는 온갖 사회편의시설에 접근이 용이합니다.

불나방처럼 핵심지에 올인하면서 50살이후의 인생을 피혜하게 할 필요가 없습니다. 이때부터는 아프지 않는것이 곧 재테크가 되는 시기이니까요.

나아가 비트코인이라는 디지털 부동산이 등장하면서, 물질적 아파트 규모를 줄이고, 비트코인을 적립식으로 매수하는 전략도 고려해보면 좋습니다. 물론 공부는 필요하지요.

결론적으로 말씀드리자면

50살에 아파트를 매수하지 못했다면 최대한 전세대출없는 전세살이를 계획하고,

향후 아파트 시장은 3기신도시 공급과잉과 수요부족현상으로 코로나 같은 특이사건이 없다면 대상승은 없을 것으로 보이므로, 전세보증금이 급격히 증가하는 경우도 없어 보입니다. 정부의 아파트 투자수요에 대한 강경책으로 더이상 아파트투자는 매력을 상실하고 있습니다.

계약갱신청구권은 무주택자들에게 호평받은 제도로 정착하여, 평균 6년, 나아가 8년, 10년의 전세살이가 가능해 전세권자 초우위의 시대가 일상화되고 있는 상황입니다. 50살에 전세계약을 해서, 해당아파트에서 6년~ 10년을 살수 있어, 한 두번의 이사로 70대까지 거주하게 될 가능성이 큽니다.

70살이 되면 어떻게 할거냐고요? 그때는 서울과 수도권핵심부를 벗어나서 전세보증금을 즉시 유동화 해야겠지요.

10년후 주택은 현금화가 매우 어려워질 것입니다. 그러나 당신의 전세보증금은 즉시 현금화가 가능합니다. 그 전제로 전세보증보험 들어서 완벽한 현금유동성 대책을 강구해놔야 겠지요.

당신이 전세보증금이 준비된 50살이라면 현재 2025년에서 다주택자, 유주택자보다도 훨씬 경쟁력 우위에 있는 50대라는 점을 인지하시고, 마음의 여유를 가지고, 건강관리에 매진하는것이 훨씬 재테크 투자에 유리하다 하겠습니다.

다시 말씀드리면 당신이 50살이라면 아파트를 전혀 매수할 필요가 없습니다.