부동산 멀어졌지만 '리츠'는 가까워진다

2015년 이전까지 내리막길을 걷던 부동산 가격은 저금리가 지속되면서 투자처를 찾는 유동자금 중 상당수가 시장에 유입되며 가파른 상승세를 타기 시작했다. 코로나19 확산은 그 ‘기폭제’ 역할을 했다. 민생 지원, 경기 부양을 위해 정부가 금리 인하와 재정 확대에 나서면서 유동자금이 더 늘었고, 투기심리가 더해진 부동산 가격은 2020년과 2021년에 각각 기록적인 상승을 보였다. 저금리에 따른 자산가격 상승은 국내에서만 벌어진 일은 아니다. 미국은 물론 부동산 가격이 안정돼 있기로 널리 알려진 독일에서도 폭등현상이 빚어졌다.

올해는 ‘상장 리츠’ 확대에 방점

작년 배당률 7% 상회에도 18개뿐

규제 개선해 ‘종목 수’ 늘릴 계획

공모리츠 정보 공개 시스템 보완

온라인 등 청약 접근성 확대 추진

부동산 가격 폭등의 원인을 놓고 공급 부족 등 여러 배경이 제기되지만 넘치는 유동성 문제는 공통적인 진단 중 하나다. 고민에 빠진 정부가 꺼내든 대안 중 하나가 바로 ‘리츠(부동산투자회사)’의 활성화다. 리츠는 여러 투자자들에게 자금을 모아 부동산을 매입한 뒤 임대수익이나 매각수익을 배분하는 형태의 투자상품이다. 개인이 직접 부동산에 투자하는 것에 비해 자금 부담이나 리스크가 덜하고, 정부 입장에서는 투기 수요로 인한 시장 과열 방지 및 투명성 강화라는 장점이 있다.

상장리츠 평균 배당률 7% 상회, ‘공급’ 늘린다

이 때문에 정부는 2021년부터 리츠 활성화에 팔을 걷어붙인 상태다. 특히 올해엔 ‘상장리츠’ 확대에 중점을 두고 있다. 상장리츠는 재정·운영 정보가 공개되고, 공개적으로 투자자를 모집하기 때문에 투명성이 높다. 부동산 개발에 따른 이익을 투자자(국민)들이 공유한다는 점에서 자금력 있는 소수의 ‘현금부자’들이 개발이익을 독점하는 것보다 합리적이다.

정부 집계를 보면 2020년 기준 상장리츠의 평균 배당률은 7.13%로, 은행권 수신금리(연 1.05%)를 압도할뿐더러 국고채·회사채(0.99~2.13%) 수익률과 비교해도 3배 이상 높았다. 기존 오피스 건물이나 주택에 국한되던 리츠의 매입 대상도 물류센터나 데이터센터 등으로 다양해지고 있다. 2017년 22개(34조원) 규모였던 국내 리츠 시장은 지난해 12월 기준 315개(75조6000억원)로 급성장했다.

다만 성장세에 비해 리츠에 대한 일반 투자자들의 접근성이 낮다는 게 단점으로 지적된다. 2018년부터 상장리츠가 본격 등장했지만 지난해까지 운영된 상장리츠는 18개에 불과하다. 리츠 대부분이 상장보다는 장외 공모를 하다보니 ‘아는 사람’만 찾는 경우가 많고, 상장리츠는 ‘공급’이 워낙 적다보니 유망 기업의 기업공개(IPO)만큼이나 경쟁이 치열하다. 리츠가 좋은 걸 알면서도 진입장벽이 높아 일반 투자자의 참여가 어렵다는 의미다.

최근 정부가 상장리츠 공급을 늘리기 위해 활성화 대책을 마련해 공개했다. 2022.1.16  국토교통부·금융위원회·공정거래위원회가 함께 마련한 ‘공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안’을 보면 리츠 특성에 맞지 않거나 리츠 상장에 부담으로 작용하는 현행 규제를 개선해 시장 확대를 유도하는 내용들을 담고 있다. 예컨대 리츠의 경우 실질적으로 투자기구(상품)임에도 주식회사로 설립되는 탓에 일반회사 규제를 받고 있는데, 이 같은 규제를 제거하는 방식이다.

국토부 관계자는 “정부가 리츠 대상 세제혜택 등 활성화 정책을 펴왔지만 국내총생산(GDP) 대비 상장리츠 시가총액 비중이 0.3%로 일본(3.1%), 미국(6.9%) 등 선진시장에 비해 규모가 작은 상황”이라며 “규제를 개선해 일반 투자자들의 접근성을 높이는 게 주요 목표”라고 밝혔다.

연금저축으로도 리츠 투자 가능, ‘앵커리츠’도 주목

정부의 리츠제도 개선안을 보면 상장리츠 등록·인가·운영 관련 여러 규제 완화책이 들어 있다. 일반 투자자들이 주목해야 할 내용 중 하나는 앞으로 연금저축계좌에서 상장리츠 투자가 가능해진다는 점이다. 국민연금이 아닌 시중 연금저축의 경우 보통 연금저축펀드 형태로 운용된다. 금융기관이 가입자들에게 장기간 납입금을 받아 그 운용 수익을 연금 형태로 제공하는 방식이다. 가입자는 연금을 받을 때 세액공제 등 혜택을 받을 수 있지만 가입 기간이나 납입 금액에 비해 수익률이 크게 높지는 않다.

퇴직연금의 경우 2019년 말부터 이미 상장리츠 투자가 허용되고 있다. 연금저축펀드에서 상장리츠 투자가 허용되면 연금저축 가입자들이 향후 연금 수령 시 보다 높은 수익률을 기대해볼 수 있다. 정부는 연내 연금저축에서 상장리츠 투자가 가능하도록 금융위 유권해석을 명확하게 하는 등 개선할 방침이다.

개선안에서 부동산 형태의 사회기반시설일 경우 리츠의 투자가 가능하도록 개선키로 했는데, 이 역시 주목해야 한다. 예컨대 리츠가 향후 확충이 예상되는 전기·수소차 충전소 시설에 투자하는 것도 가능해진다. 2020년 9월 도입된 ‘뉴딜인프라리츠’가 이에 해당한다. 뉴딜인프라리츠는 디지털·그린뉴딜 등 뉴딜인프라에 투자하는 리츠지만 그간 투자 대상 등 관련 규정이 명확하지 않아 상품이 시장에 선을 보이지 못했다. 관련 규정이 정비되면 유망한 사회기반시설에 투자하는 뉴딜인프라리츠도 속속 등장할 예정이다.

연·기금 등 공적기금이 상장리츠의 주요 투자자로 참여하는 ‘앵커리츠’도 보다 더 활성화된다. 개선안을 통해 정부는 앵커리츠의 경우 결산 시점에 손실이 발생할 경우 배당 시 법인세 감면 등 배당규정 특례를 적용하기로 했다. 이렇게 되면 앵커리츠의 투자 리스크가 전반적으로 낮아져 리츠를 처음 접하는 일반 투자자 입장에서는 보다 더 안정적으로 리츠에 투자할 수 있게 된다.

공모리츠 청약 접근성도 높아진다. 현행 규정을 보면 공모리츠 청약 시 ‘리츠정보시스템’에 청약 정보를 공지하도록 하고 있지만 이를 제대로 지키지 않더라도 과태료 등 강제이행 조항이 없다. 이렇다보니 청약 마감시간이 임박해서야 공지를 하는 등 정보가 제대로 공개되지 않는 경우가 많다. 일반 투자자들로서는 공모 정보 자체를 알기가 어려운 환경이다. 기존 리츠정보시스템의 경우 타 금융 관리·감독 기관 등과의 연계성이 떨어져 투자 정보 검색 및 데이터 관리 등에 한계가 있다는 지적도 제기됐다. 정부는 “개선된 차세대 리츠정보시스템을 개발하고, 공모리츠에 대한 청약 정보 안내와 온라인 청약을 확대해 일반 투자자의 접근성을 높여 나가겠다”고 밝혔다.