용산전자상가재건축 /용산전자상가지구단위계획(2030)
PC전성시대때 흥정의 갑질을 시전하던 용산전자상가가 스마트폰의 광범위한 전파로, 사양길을 걸으면서, 용산전자의 흥망성쇄도 갈렸다.(용산전자상가는 1985년 용산 양곡도매시장이 이전하면서 정부의 전기‧전자업종 육성 정책에 따라 도시계획시설(유통업무설비)로 조성됐다. 이후 1990년대 개인용 컴퓨터 보급 확산에 힘입어 전자제품의 메카로 호황기를 맞았다. 하지만 2000년대 모바일 기기와 인터넷 쇼핑이 일반화되고 시설 노후화로 상권이 크게 쇠퇴했다. 상권 활성화 정도를 판단하는 평균 공실률도 지속적으로 높아지는 추세다.)
문제는 윤석열이 용산으로 청와대를 옮기면서 용산의 제2전성기가 시작되는것이다.
#천공스승 의 지시를 받아 옮기기는 했지만, 청와대의 풍수지리가 워낙 안좋았기때문에 현재까지 용산 옮기자 마자, 155명 사망시키는 이태원참사부터 해서 일단 액운은 치우고 용산길지설이 자리를 잡은 모양새다.
용산전자는 만약 청와대가 용산으로 옮기지 않았다면 전혀 개발속도가 진척이 이뤄지지 않았을 것이다.
용산대통령실이 이전되면서 당연히 권력의 핵심부가 이전하면, 주변부는 엄청나게 개발될수밖에 없다. 용산공원도 개발되고, 용산역이 급부상하고 있다. 용산전자의 재개발도 그 일환이다.
(주. 문제는 정권이 교체되면 다시 청와대로 집무실이 이전되느냐 하는 점이다. 하지만, 용산대통령령실 만들면서 수천억원을 쏟아 부었기때문에 다시 청와대로 돌아가기에는 어려울 것이다.
나아가 일단 정권을 탈환하면 초심이라는 것은 바로 증발하고 사라지는것이, 정치인들의 속성이므로 용산은 향후 대한민국 수뇌부의 본처가 될 것이다.
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용산공원도 생기고 하면 권력향유의 낭만도 추구할수 있는것이다.
현재 각종 행사, 모임으로 청와대에서 지금 거의 70%를 사용하고 있고,( 당연히 정부주도 행사를 하면 경비,경호때문에 청와대 출입은 통제된다. ) 일반인에게 개방되는 청와대 장소는 극히 일부에 해당한다고 한다.
그러니까 청와대 개방은 다 쇼라는 소리다. 하여튼...
- 용산전자상가를 그 속성에 맞게 실리콘밸리...ICT 중심지로 만든다고 한다. 늦어도 한참 늦은감이 있다. 미국의 실리콘밸리...그런거 생각하면 안된다.
- 기존의 자영업자 PC조립해서 팔던 원주민들이, 미국 실리콘 밸리, IT 같은 고가치를 추구할수 있겠냐..그런 업무는 판교에서 하는것이고, 용산전자상가는 그냥 너무 낙후된 건물을, 용산 대통령실의 품격이 떨어지지 않게 고층으로 새로 올린다 정도로만 이해하면 될 것이다.
- 서울시나 정부는 아래처럼 휘황찬란한 포부나 계획을 말해주고 있는데....큰 기대는 않는게 좋다.
이미 용산전자상가에서 수년, 수십년도 터를 잡고 있는 원주민들이 다시 분양받으면 임대사업을 하지 않은 이상, 다시 동일한 업종으로 입주해서, PC조립, 특히 PC방 게임조립을 하고있고, 휴대폰매장으로 폰팔이를 하게 될 것이다.
뭐라고?? 살아보니 그렇게 세상의 변화는 호락호락 하지 않았다.
그냥 용산전자상가 일대가, 새로운 빌딩이 들어선다 개념으로 이해하고, 용산대통령실의 존엄함과 연계되어서 품위유지할 수있는 멋들어진 건물정도가 들어올 것이다 정도로 이해하면 족하다.
그렇다면 어떻게 개발된다는 것이냐...서울시나, 정부에서도 관심을 당연히 가질것인데, 주도권은 당연히 서울시에 있다. 서울시의회자료를 보면 다음과 같이 논의하고 있다.
용산전자상가 개발의 핵심 내용이니 한번 정독해보자.
- 핵심은 용산국제업무지구와 시너지 효과를 내겠다는 전략인데, PC조립,스마트폰매장 팔아가지고 무슨 시너지 효과가 있겠냐. ICT업무 패권은 판교가 다 가지고 있다. 별로 기대하지 않는게 좋다.
결국 전자상가 개념의 판매점 형태는 여전히 기득권이해세력에 의해 유지될것으로 보인다.
구호는 존나 거창하다. 인공지능이란다.
서울 용산전자상가 일대 11개 건물이 인공지능(AI)과 정보통신산업(ICT) 중심의 업무시설과 아파트가 결합한 초고층 업무지구로 재개발된다. 광화문 일대 서울 중심업무지구(CBD)나 여의도 업무지구(YBD)와도 비견되는 용적률 1000% 안팎을 부여해 '아시아의 실리콘밸리'로 육성한다는 구상이다. 오세훈 서울시장의 중점사업인 용산 정비창 일대 '용산국제업무지구' 사업과도 연계해(주. 이게 핵심인거 같다.) 대지 면적의 20% 이상은 개방형 녹지로 만들기로 했다.(다행히 용산역 좌측에 있어, 우측의 용산대통령실의 품위를 직접적으로 망치고 있지는 않다.)
< 용산구청장 입장 >
용산구는 '용산전자상가 일대 지구단위계획 변경안'에 대한 열람공고를 실시했다.
내용을 보면 이렇다.
지구단위계획(안)은 용산 지구단위계획구역 내 전자상가지구 14만 8844.3㎡에 대한 변경 결정으로, 지난해 6월 서울시에서 발표한 “용산국제업무지구-전자상가 일대 연계전략”을 구체화한 계획이다.
구는 이번 지구단위계획(안)을 통해 용산전자상가 일대를 인공지능(AI), 정보통신기술(ICT) 기반의 신산업 육성을 위한 창업 플랫폼을 구축한다는 방침이다.
또한, 저층부 공간 개방과 건축물 입체 녹지화로 열린 보행공간을 확보하고, 주거용 건축을 허용(용적률의 50% 이하)하는 도심형 복합주거 공급으로 직주혼합도 실현한다는 계획이다.
용산전자상가 일대 개발은 용산정비창에 조성되는 국제업무지구와 함께 용산개발의 마중물 격으로 여러 개발 계획에 연동돼 있어 구체적인 진행과정에 대한 주민들의 관심이 큰 지역이다.
이에 구는 용산전자상가를 주변 지역 개발과 연계해 미래 먹거리를 책임질 신산업 중심지로 거듭날 수 있도록 서울시와 충분한 협의를 통해 용산전자상가 지구단위계획(안)을 마련했다.
이번 지구단위계획(안)에서는 용산전자상가 일대를 부지별 복합개발이 가능하도록 특별계획구역 11개소로 결정하고, 신산업 혁신 용도(30% 이상)와 주거시설(50% 이하) 등으로 입주시설 용도를 설정했다. 추후 구체적인 세부개발계획이 결정되면 도시계획시설(유통업무설비)를 해제할 예정이다.
특히, 용도지역 변경 이력에 따라 상한용적률을 적용해 1000% 이상의 건축도 가능하도록 하고, 청파로를 중심으로 건축물의 높이를 120m(남측)와 100m(북측)를 기준으로 디자인 특화나 개방형 녹지 확보를 통해 기준높이를 유연하게 완화할 방침이다.
총 14만8844㎡ 규모로 서울시는 2023년 6월 이 곳을 용산국제업무지구와 연계한 '용산 메타밸리'로 키우겠다고 밝혔다.
용산구는 이번 계획안에 상가별 개발계획을 담았다. 11개 건물을 각각 특별계획구역으로 나눠 복합개발이 가능토록 했다. 모든 구역은 새로 짓는 건물 면적의 30% 이상을 ICT, 소프트웨어, 디지털 등 신산업 용도로만 써야 한다. 건물마다 개방형 녹지도 대지 면적의 20% 이상 확보하도록 할 계획이다. 용산국제업무지구에서 용산전자상가를 거쳐 용산역으로 이어지는 통로가 조성된다. 건물 사이를 뉴욕의 '하이라인 파크'처럼 공중으로 다닐 수 있도록 통로를 지상에서 공중으로 띄우는 방안도 검토 중이다. (주. #하이라인파크 뭐냐??
아래 처럼 생겼다는것인데...이거 박원순시장이 했던, #서울로7017 리바이벌이냐..이거 오세훈이 철거하겠다고 확고히 선언한것인데?? )
아래는 박원순표 하이웨이 아니냐..원순이 오빠 오랜만이다. ( 원순오빠 편안함에 이르럿나...)
다른점이 별로 없어 보이는데??
높이와 용적률은 풀어 사업성은 대폭 높여줬다. 청파로 남측에 위치해 용산국제업무지구와 인접한 전자랜드 본관과 별관(특별계획1·2구역), 원효상가(특별계획3구역), 나진상가 12·13동(특별계획5구역), 15동(특별계획7구역), 19·20동(특별계획10구역), 농협(특별계획9구역), 선인상가(특별계획11구역)는 높이가 최고 120m로 정해졌다. 용도지역도 나진상가와 농협, 선인상가 등 제3종일반주거지역을 일반상업지역으로 두 단계 높였다.
특히 전자랜드 본관·별관, 원효상가는 현재 용적률이 168%~368%인데, 규정 상으론 법적상한용적률(800%)의 두 배까지 신축 건축물을 세울 수 있게 됐다.
나진상가 10·11동, 14동 등 청파로 북측 구역은 100ｍ까지 건축이 가능해진다. 창의혁신디자인 공모에 당선되거나 친환경 건축물 인증 인센티브를 받으면 높이와 용적률이 더 완화될 수도 있다.
'밑그림'이 그려지면서 재개발이 시작될 전망이다. 원효상가와 선인상가를 제외하면 모두 회사 하나가 상가 전체를 갖고 있다.( 주. 소유구조가 단순한 모양이다.) 전자랜드는 SYS홀딩스, 나진상가 10·11·19·20동은 나진산업, 12·13동은 서부T&D, 14동은 현대엘리베이터, 15·17·18동은 네오밸류, 16동은 농협 등이다.
지구단위계획팀장 신인하 오빠에게 물어보면 더 자세한 사항을 알수 있을것이다.
미래 업무지구로 육성하는 만큼 아파트나 오피스텔 등 주거용 시설은 신축 건물 용적률의 절반 이하로만 허용하기로 했다.( 주. 절반은 지을 모양이다. 차라리 이걸 분양받으면 초대박이라 할수 있겠다, 청와대 근방이라 최고의 문화시설과 보안, 치안, 교통사통팔달을 향유할 수 있을것이다. 용산역은 서울역보다 더 부티나게 리모델링 될 것이다. 바로 옆에 대통령실이 있쟎아. - 천공의 오랜생각이다. )
이 일대 회사를 다니는 직장인 등이 우선 거주할 수 있는 창업지원주택으로 일부 공급할 계획이다.(주. 창업을 가장해서 분양신청하면 된다는 뜻이다. )
전체 주거 면적의 20%는 전용 60㎡ 이하 소형주택으로 설계하도록 했다. (주. 이거 분양받아야한다. 용산진입 얼마나 어렵냐. )
박희영 용산구청장은 “향후 용산전자상가 일대는 미래 먹거리를 견인할 신산업 혁신거점으로 획기적으로 변화될 것”이라며 “용산국제업무지구와 함께 용산의 새로운 변화를 선도할 수 있도록 적극 지원해 나가겠다”고 말했다. (주. 다시 휴대폰매장, PC방 게임 조립PC모델, 부품 판매, 그래픽카드, 다나와 최저가 부품 판매매장이 즐비하게 들어설 것이라고 예상해본다. 기득권은 쉽게 자리를 떠나지 않을것이다.)
결론
- 20년걸릴 것이므로 후대의 과업으로 이해하고, 30대는 관심을 가지고, 50대이상은 쳐다도 보지 않는것이 좋다. 물론 자녀와 식탁에서 밥먹다가 용산전자상가 재건축 들어가면, 거기들어가서 "뭔가 창업스타트 어쩌구 하면서 " #창업지원주택 자격 을 얻는 방법을 논의해야한다.
- 위장 창업을 하든, 용산근방에서 일자리를 얻어, 창업지원주택 당첨되어, 일거에 10억 시세차익 얻을수 있도록 미리미리 각본을 짜도록 식사토론을 감행해야할 것이다. 용산진입하는것은 이제 아무나 할수 있는곳이 아닌 핵심입지가 되었다. 오랜생각이다.
#용산전자랜드 #용산전자상가 #용산역 #용산공원 #하이라인파크 #신산업혁신거점 #박원순서울로 #용산AI #용산대통령실
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