공유지분 부동산의 법률관계의 계약서 작성:구분소유적공유관계

1. 공유자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있다. 처분변경은 다른 공유자 동의 없이 할 수 없으나, 관리의 경우에는 지분 과반수만 넘으로 독단적으로 결정할 수 있다. 

 2인이상의 공동소유로 되어 있는 물건의 경우, 임차인의 보증금 보호와 관련하여 법률관계가 문제가 될 수 있다. 

임대차는 민법265조에서 부동산의 관리행위로 간주하여 공동소유자 과반수이상의 동의가 있으면 계약이 유효하다고 보고 있다. 

 

 따라서 3인의 공유면 2명이 동의해야 관리행위를 할 수 있다. 임대차는 관리행위에 해당하고 공유자중 1인이 계약서를 작성할 경우에는 나머지사람의 인감증명이 첨부된 위임장을 받아서 임대차계약을 체결해야 한다. 

 

2. 공유자중 과반수 지분을 가지고 있는 사람은 그 공유물관리와 관련하여 협의가 없더라도 단독으로 결정할 수 있다. 문제는 과반수지분의 공유자가 특정부분을 배타적으로 사용,수익할 수 있으나, 이로 인해 지분은 있으나 그 특정부분을 사용,수익을 전혀 못하는 손해를 받은 소수지분권자는 그 지분에 상응하는 임료상당의 부당이익을 청구할 수 있다.  

 문제는 과반수 지분 공유자로부터 특정부분의 사용, 수익을 허락받은 제 3점유자는 다수 지분권자로부터 그 특정부분의 사용,수익을 허락받은 것이기 때문에 법률상 원인없이 사용,수익을 얻고 있는 것이 아니다. 

 따라서 제3자에 대해서는 부당이득을 청구할 수 없다.

 

3. 부동산공유자가 있는 물건의 임대는 관리행위다.  공유자 전원을 임대인으로 하거나, 일방이 타방 지분에 대하여 타방을 대리하고 자기의 지분은 본인으로 계약을 체결한다. 즉, 2가지 지위를 가지는 것이다. 참고로 2분의 1은 [과반수]가 아니다. 2인의 공동소유에서는 당해 임대차계약에서 공유물 전체에 대한 임대차효력이 없어, 임차인은 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

 

 결국 이러한 문제점이 가장 많이 드러나는것이 아파트를 부부가 공동으로 소유등기를 한 것이다. 이 부부가 공동소유인 아파트를 중개하거나 계약을 할때, 부부중 1인은 "과반수"지분이 되지 못하므로, 다른 일방의 배우자로부터 위임권한을 인감증명서로 증명하거나, 부부가 같이 계약현장에 등장해야 한다.  즉, 잔여 공유자 1인의 임대차( = 관리행위다 )에 대한 위임장과 인감증명서를 첨부해야한다. 

 

4. 매매계약은 공유물의 처분에 해당한다. 

따라서 다른 공유자의 동의를 얻어야 한다. 물론 자기지분만의 매각은 다른 공유자의 동의없어도 가능하다. 그러나 공유물 전체를 처분하기 위해서는( 지분거래를 말하는것이 아니고, 목적"물"의 매각을 말하는 것이다. )

공유자중 1인이 혼자 매매계약을 체결하는 경우는 당연히 나머지 공유자들의 매매계약에 대한 위임장과 인감증명서를 첨부해야 한다. 

 

5. 합유인 경우에는 지분이나, 합유물의 처분시 전원의 동의가 필요하다. 총유에는 지분개념이 없다.  사원총회의 결의로 처분행위를 결정한다. 종중, 문중재산의 경우에는 정관이나 규약에 따른다. 

 공유지분의 처분과, 공유물의 처분은 다른것이라는 점을 주의한다.  공유지분중 자신의 지분은 다른 일방의 동의가 불요하다. 

 

6. 공유물에 지상권, 전세권등의 용익물건을 설정하는것도 처분행위다. 따라서 공유자 전원의 동의를 요한다. 공유지분의 지분양도를 금하는 특약을 공유자들간에 하였더라도 이는 당사자 공유자들간의 지분양도 금지특약으로서 "채권적효력"밖에 없다. 이를 등기할 수 있는 방법도 없다. 이러한 특약에 반해 공유자 1인이 공유지분을 매각하였다고 하더라도 이미 매수한 자에게 대항하기가 어렵다.  교회는 법인아닌 사단이며, 교회재산은 총유의 형태로 소유하면서 사용, 수익하게 된다. 

 

7. 조합계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는때는 합유라고 한다. 물론 공동소유의 일 형태다. 동업자간 동업목적을 위하여 부동산을 취득하여 보유한다고 할때, 이 [동업재산]에 대한 소유형태가 합유가 되는 것이다. 

 조합체는 수인이 공동의 목적으로 결합하였지만 단체로서의 독립성보다, 구성원의 개별적 개성이 강하게 나타는 것으로, 조직성이 강한 법인이나, 권리능력없는 사단과는 다른 개념이다. 개별성이 강하다. 

합유자 지분은 공동목적을 위해 결합되어 있어, 그 처분이 자유롭지 못하다는 점에서 공유와 다르다. 합유물은 전원의 동의 없이는 처분하지 못한다. 특히 합유자간에 특별한 약정이 없는한 상속인은 합유자로서의 지위를 승계하지 못한다. 결국, 합유자중 1인의 사망으로도 조합은 그대로 유지된다. 해당 사망자의 부동산은 잔존합유자에게 귀속된다. 

 합유재산을 구성하는 개개의 재산에 대한 합유지분에 대해서는 압류, 기타 강제집행의 대상으로도 삼을 수 없다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다. 마찬가지로 합유물의 보존행위는 합유자 각자가 단독으로 할 수 있으나, 합유물을 처분, 변경하는데에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 

 합유자는 합유물의 분할을 청구할 수 도 없다. 

 

8. 구분소유적공유관계는 어떤 토지에 대해 그 위치와 면적을 특정하여 여러사람이 구분소유하기로 하는 약정이다. 만약 공유자들이 그 공유물을 분할 하기로 하였다면 그때부터 각자의 소유로 분할된 공유부분을 특정해 점유,사용하게 된다. 자신의 소유로 된 분할된 각 부분을 특정하여 점유, 사용하여 온 경우, 공유자들의 소유형태는 구분소유적 공유관게이고, 그중 1인이 특정하여 소유부분에 관한 '타공유자명의의 지분소유권이전등기'는  명의신탁등기에 해당한다. 

 구분소유적공유관계의 경우에는 공유물분할 청구가 불가하다. 목적물의 특정부분을 소유하고 있다고 주장하는 자는, 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자들을 상대로, 그 특정부분에 대한 명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행만을 구하면 될 것이고, 공유물분할청구를 청구할 수는 없다.