주택임대사업자 핵심궁금사항 베스트

 

 

유튜브:부동산뉴스비평

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교훈

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1. 현재상황은 부동산의 급등기와 전월세시장의 급등을 막을수가 없다. 왜냐면 임대사업자들의 공급이 끊겼기 때문이다. 왜 공급할 수 없을까.

1)매수할 수가 없다. 세금이 13%라. 2)팔수가 없다. 4년은 기본에 6년동안 묶여 시장에 내놓을 수 없고, 임차인에게 허락까지 얻어야 한다.

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3) 이득이 있는가? 종부세포함에서만 제외된다.

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4) 정부에서 임대사업자제도를 아파트에 한해서 폐지함으로써, 향후 정부가 민주당으로 이어지면, 8년차가 지나면 대한민국에서는 아파트와 관련해서는 임대사업자가 제로가 된다.

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5) 문제는, 임대사업자의 의무를, 전국민에게 의무를 지우고 있다.

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6) 전국민은 자신의 집에 대해 5%이상 임차료를 상승시킬수 없다.

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7) 집캔디가 가장 충격받은것은 무엇인가? 그렇다. 다주택자나 임대사업자뿐만 아니라, 2주택이상자가 자신의 집을 다른사람에게 임대할 때는 5%이상을 더 받을 수 없게 전국민을 대상으로 법을 개정했다는 점이다.

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즉, 그가 임대사업자냐 아니냐는 의미가 없어졌다.

당연히 임대사업자의 존재자체가 무의미해진것이다.

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2. 인간의 탐욕에 기반해서 집을 가진사람은 자신이 두곳에서 동시에 살수 없으므로, 은행대출을 커버하기 위해서라도 다른 사람에게 세, 즉, 임대를 줘야 한다. 대한민국 임대시장에서는 정부가 담당하는 비중은 15%전후이고 나머지 85%정도는 민간이 담당한다.

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3. 현재 정부는 민간부분의 주택임대사업자들의 씨를 말리고 있기때문에, 주택시장에 공급이 끊겼다.

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4. 취득도 불가능하게 했기 때문에 시장에 임대주택이 공급이 되지 못해, 수요공급 비대칭으로 폭등장세가 지속되고 있다. 물론, 3기신도시 입주가 이루어지면 달라지겠지만, 그 전에는 엄청난 폭등장세가 이루어질 것으로 보인다.

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5. 현재 주택시장은 철저히 대가를 치르고 있는 상황이다.

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-현재 가능한 임대 유형은 무엇인가요

 

△2020년 7·10 대책 이후 모든 유형의 신규 단기 임대가 불가능해졌다.

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즉 장기 임대만 가능하며 의무 임대 기간 또한 8년에서 10년으로 늘어났다.

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중요한 건 아파트는 장기 임대조차 불가능하다

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장기 임대는 다세대, 다가구, 주거형 오피스텔 등 비아파트만 가능하다.

또 최근 생활형 숙박시설도 임대 등록이 가능해졌다.

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생활형숙박시설은 취사가 가능하다는 건 같지만 가장 큰 차이점은 개인이 호별로 구분해서 살 수 있냐는 거에요.

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일반 콘도는 관광진흥법에 규정돼 있어서 호별 분양이 금지돼 있습니다.

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대신 1년에 일정 기간 동안 사용할 수 있는 회원권을 판매를 합니다.

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반면 생활형 숙박시설은 방 단위로 나눠서 판매, 소유, 거래가 가능한거죠.

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생활형 숙박시설이란게 허가는 숙박시설로 나 있는데

사실은 여기서 집처럼 거주를 하는 사람들이 늘면서 문제가 생기기 시작한겁니다.

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최근 생활형 숙박시설에 관심이 쏠리고 있는 이유이기도 한데,

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일반 주택처럼 분양가상한제나 전매제한 규제도 전혀 없고요.

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또 주택으로 간주되지 않으니까 종합부동산세 과세 대상도 아니고요.

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당연히 2주택 이상이나 고가 주택에 물리는 양도세 중과 대상도 아닙니다.

이 시설은 숙박업이 목적이기 때문에 공중위생법상 신고가 필수입니다.

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애시당초 임대를 목적으로 산게 아니라면 신고를 하지 않았겠죠

그럴경우 1년 이하의 징역이나 천 만원 이하의 벌금이 부과됩니다.

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그러면 숙박신고를 하고 살면되는거 아니냐는 질문도 나올 수 있는데요.

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건축법상 상업시설인데 주거시설로 사용하면 불법 전용에 해당되기 때문에

시가의 10%까지 이행강제금이 부과가 됩니다.

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-2020년 7·10대책 이전 기존 임대사업자들의 자격은 말소되는 건가요

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△모든 사업자가 바로 말소되는 건 아니고, 폐지 유형에 속하는 모든 단기 임대사업자와 아파트 임대사업자의 경우 임대의무기간이 종료됨에 따라 자격이 상실된다.

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또 폐지 유형에 속하지 않더라도, 혹은 임대 의무 기간이 남아있더라도 임차인의 동의를 받는다면 자진 말소가 가능하다.

 

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-말소가 되면 이제까지 받던 과세 특례도 모두 사라지나요?

 

△세금별로 다르다. 먼저 자격이 말소되면 종합부동산세 합산 과세 대상이 된다.

임대소득세 감면, 건강보험료 감면도 모두 사라진다.

 

그러나 양도세는 조건별로 다르다.

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기존 장기임대사업자(8년)의 경우 의무 임대 기간을 모두 채우고 말소됐다면 장기보유특별공제를 받게된다.

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즉 임대사업 등록 주택을 매도할 시 양도세의 50%를 감면받는다.

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-말소 이후 세입자를 내보내고 집주인이 직접 해당 주택에 거주하고, 기존에 자신이 살던 거주주택을 매도할 땐 어떤 세제 혜택을 받나

 

△가장 질문이 많은 케이스다.

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이 경우에는 거주주택이라고 하는데, 조건에 따라 비과세를 받을 수 있다.

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우선 생에 1번만 적용되며 말소일로부터 5년 내에 거주 주택을 양도해야 비과세(자동말소의 경우)를 받을 수 있다.

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이 경우에도 자진말소 하는 경우에는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대 후에 자진 말소하여야 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있다.

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-지난해 임대차법이 개정됐다. 계약 갱신 청구권이 임대사업 주택에도 적용되나?

 

△그렇다. 만약 8년 장기임대주택에 거주 중인 세입자는, 해당 주택의 의무임대기간이 만료되는 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 즉 8년 임대에서는 계약갱신청구권을 행사해 최대 10년까지 살 수 있는 셈이다.

(캔디주: 이뜻을 오해하면 안된다. 집주인이 당연히 계약갱신 청구권을 인정한다는 전제하에서, 임차인이 최초계약 2년 + 묵시적갱신 2년 + 임대차갱신청구권 1회행사 2년 + 계약갱신청구권2회행사 2년도 가능하다.

이와 다른 의미란 뜻이다. 8년끝날때쯤 계약갱신을 청구하면 10년을 채울수 있다는 뜻으로, 집주인인인 임대인 입장에서 10년을 활용할수 있다는 뜻이지, 임차인을 기준으로 "살수있다"는뜻이 아니다.)

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-세입자가 묵시적 갱신을 원할 때 주의해야할 점이 있다고 하던데?

 

△묵시적 갱신을 통해 세입자가 전세를 연장할 시 자동으로 ‘2년 연장’으로 간주된다. 만약 세입자가 1년의 연장만 원할 시엔 묵시적 연장이 아니라 새로운 계약서를 써야 안전하다.

 

-작년 7·10대책으로 자동말소된 주택을 가지고 있다. 의무 임대 기간이 끝났으니 추후 세입자를 구할 때 임대료 증액 의무를 다하지 않아도 되나?

 

△이것은 확실하지 않다. 의무임대기간이 끝났으니 임대료 증액 의무를 다하지 않아도 양도세 등 과세특례에 영향이 없는가에 대해선 아직 유권해석이 나오지 않았다. 자동말소 됐거나 의무임대기간이 종료됐다 하더라도 임대료 증액제한을 위반하지 않아야 혹시 모를 손해를 예방할 수 있다.(캔디주: 미친거 아닌가. 자동말소되고, 더이상 임대업자가 아닌데, 준수한 임대기간에 대해서는 양도세 과세특례를 주어야 하지 않을까)

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