용적율700%서울역세권복합용도개발:이제역세권은500미터다.

 

 

서울판 주택공급확대방안이 결정되었다.

 

1. 2종일반주거지역도 15층까지 가능

 

7층 이하로 제한된 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서도 가로주택정비사업을 통해 최고 15층까지 건물을 짓게된다.

 

‘소규모 주택정비사업(가로주택, 자율주택) 심의기준’ 이 마련되어 15층으로 7층으로 제한되었던 층수규제를 2종주거지역에서도 풀었다. 용적률 상한은 공공임대가 10%면 225%, 공적임대(공공임대+공공지원임대) 20%면 250%다.

 

여기에 공공기여 비율을 높이면 최고 15층까지도 가능하다. 공공기여는 ‘서울시 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준’을 준용한다. 적용시작은 2021년 2월 19일 부터다.

 

역세권 복합용도개발 시행령(2021.1.19)

 

 

2. 역세권 100곳

 

 

서울 지하철 인근의 일반 주거지역의 용적률을 종전 200~250%에서 700%까지 허용하는 것이다.

(캔디주: 서울역세권 주변은 언제나 기회의 문이 열려있음을 다시 재확인한다. 어떤 정부가 들어서도 마찬가지 일듯 하다. )

 

역세권 복합용도개발 지구단위계획을 수립하면서 일반주거지역을 준주거지역으로 ‘종상향’하는 경우 700%까지 용적률이 가능해 진다.

 

서울 지하철역 307곳 가운데 일반 주거지역 100곳의 용적률이 지금보다 최대 3배 늘어나, 역주변 개발을 통한 공급량이 획기적으로 늘어나는 것이다.

 

3. 역세권의 재정의 : 반경500미터를 역세권이라고 하겠다

 

물론, 국토부장관이 그렇게 한다고해서 출퇴근하는 사람이 갑자기 기존 역세권 250미터가 추가 250미터를 공중부양으로 이동하는 것은 아니지만, 역세권의 정의를 법률과 제도로 포섭시키면, 개발의 여지와 근거를 제시해주기 때문일 것이다.

역세권을 확대하면, 고층아파트를 지을수 있는 물건을 더 많이 지을 수 있기 때문에 유의미하다. 역세권 범위는 서울시가 운영기준을 따로 마련해야 하는데, 지금까지는 승강장으로부터 250m 이내, 청년주택에 한해 내년까지 350m로 역세권이 묶여 있었지만, 변창흠이 역세권 범위를 반경 500m까지 확대하겠다고 했는데, 이럴경우 서울 모든 역사의 역세권을 고려하면, 서울 면적의 절반이 역세권에 포함되게 된다. (이건 뭐)

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4. 서울 역세권 높이 규제 완화

 

건축법상 경계선과 주택 간 거리의 4배 이내, 아파트 동과 동 사이 거리의 2배 이내로 아파트 높이가 제한된다. 그런데 역세권복합개발은 각각 8배, 4배로 높이 규제가 2배로 풀려 고층 아파트를 세울 수 있다.

 

구정. 설전에 약 30만호의 폭탄 도심내 공급을 제시하겠다고 하는데, 자못 공포스러울수있다. 탐욕자들에게 공급폭탄은 곧 손실로 이어지기 때문이다.

공공주택 공급량의 주요 입지가, 역주변이라, 역주변 부동산 소유자들은 또 팔자를 제대로 고치게 된다. 이미 역주변이라는 이유로 팔자를 고쳤지만 말이다.

 

공급에 대한 비판이 계속되기 때문에, 앞으로도 서울 역세권 주변개발은 지속될 것 같다.

투자의 방향설정에 역세권이 중요도를 여전히 차지하게 될 것같다.