지상3층다가구 옥탑방있는상태에서 매도하면 다주택매매양도세 폭탄맞는다

 

1. 처음에는 전혀 문제가 없는 것처럼 보였다.

 

어르신은 30년 전인 

1990년대 초반에 

인천 부평에 다가구주택을 신축해서

반지층, 1층, 2층은 임대를 놓고

3층에는 본인이 직접 거주를 하셨다고 한다. 

 

어르신은 몇 년 전부터 

다리가 급속도로 불편해져서

3층까지 계단으로 

오르고 내리고 하는 것이 힘에 부치고

집 관리와 임차인들 관리에도 어려움이 있어

지난 9월 말에 

다른 사람에게 소유권을 넘겼다고 한다.

 

양도가격이 9억원 이하였고

비과세요건을 모두 갖추었으므로

양도소득세(이하. 양도세)를 비과세로 

신고까지 모두 마쳤다고 한다.

 

그리고 아드님 집 근처에 위치한

소형평수 아파트로 거처를 옮기셨다고 한다.

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2. 그런데, 전혀 예상치 못한 문제가 발생했다.

그러던 어느 날 발신자가 국세청으로 된 

한통의 우편물을 받았다고 한다.

바로 양도세 ‘불성실신고 및 가산세’의 내용이 담긴

우편물이었다고 한다.

 
어르신은 분명 양도세 비과세 대상이었으므로

당연히 부과될 세금이 없는데,

불성실신고에 가산세까지 납부하라고 하니

이해가 되질 않았다고 했다. 

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3. 내가 생각해도 

왜? 양도세가 부과 되었는지 이해를 할 수 없었다!

 
부평은 조정지역이다.

그러므로 양도세 비과세요건은

① 1세대 1주택일 것.

② 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주 했을 것.

③ 양도가격이 9억원 이하일 것.

그러므로 어르신의 다가구주택은

위 3가지 요건을 모두 충족하였으므로

양도세는 당연히 비과세 대상이었다.

그런데, 고액의 양도세와 가산세까지 부과되었다니

이해가 되지 않았다.
  

나는 거래하는 세무사사무실에 

전화를 해서 물어보았는데 비과세가 맞다고 했다.

그런데, 왜 과세가 되었을까?

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4. 숨은 이유가 있었다.

 

나는 어르신에게 정확한 주소를 물어보고

등기사항증명서와 건축물대장을 열람해 보았다.

 
건축물대장을 열람하는 순간

첫 번째 장에 ‘위반건축물’이라는 

글자가 제일 먼저 눈에 들어왔다.

그래서 위반건축물로 등재된 이유를 살펴보니

그제서야 답을 찾을 수가 있었다.

 

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건축법에서는 다가구주택의 요건을 다음과 같이 정의하고 있다. 

① 3개층 이하 일 것.(다만, 지하층은 층수에서 제외)

② 연면적 660㎡ 이하 일 것.

③ 가구수는 19세대 이하일 것.
  

다가구주택은 하나의 건물에 

여러 세대가 살고 있지만

소유권은 하나로 인정되는 주택의 형태이다.

즉, 다가구주택은 각 세대별로 분양할 수 없고

하나의 매매단위로만 양도를 할 수 밖에 없으므로 

단독주택의 범주에 들어가는 주택이다.

 

어르신의 주택은 

위 3가지 요건을 모두 충족한 다가구주택이었다.

그런데, 해당 주택의 건축물대장상에

위반내역을 살펴보니 ‘옥탑’부분에 문제가 있었다.
 

예전 물탱크실로 사용되었던 옥탑 부분을

불법 확장과 용도변경을 해서

우리가 흔히 말하는 ‘옥탑방’으로 만들었던 것이다.
  

어르신께 여쭤보니

10년 전쯤, 불필요 해진 물탱크를 철거하고

옥탑을 확장 하고 용도를 변경해서 

원룸으로 월세를 놓았다는 것이다.

 
이점은 본인도 불법임을 알고 있었기 때문에

매수자에게 분명하게 고지하고 

매도를 하였기 때문에 

문제 될 것이 없는 줄로만 알았다고 한다.

 

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5. 그렇다면 왜? 

어르신의 다가구주택은 양도세가 부과되었는가?

 

앞서 살펴본 것처럼 

건축법에서는 

주거용으로 사용되는 지상층의 층수가

3개 층까지만 다가구주택으로 인정하고 있다.

그러므로 4개 층부터는 다세대주택으로 분류된다.

 
이로 인해, 어르신의 주택은 단독주택의 개념인

다가구주택이 아니라

공동주택(집합건물)의 개념인

다세대주택이 되어 버린 것이다.
  

그러므로 어르신은 1세대 1주택자가 아니라

세법상 1세대 다주택자가 되어 버린 것이다.

그래서 생각지도 않은 양도세 폭탄(?)을 맞게 된 것이다.

 

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방법을 생각해 보았다.

하지만 안타깝게도 방법이 없어보였다.

잔금(소유권이전등기) 전이었다면

옥탑방 부분을 다시 원래의 용도대로 회복하여

대장상 위반건축물로 등재된 부분을 말소하고

소유권을 넘겼다면 

정상적으로 1주택으로 인정을 받을 수 있었을 것이다.

 

하지만 매수자에게 소유권이전등기까지 

다 마쳐진 상태이고

이미 다주택 상태에서 주택을 양도한 개념이 되었기 때문에

양도세를 피할 방법은 없어보였다.

 

물집이 터지기 전에

간단한 치료를 하면 쉽게 나을 수 있는데,

시기를 놓쳐 곪아서 터지는 순간 

그 고통과 아픔은 몇 배로 커질 수밖에 없다.

 

양도하기 전에 이러한 부분을

꼼꼼하게 챙겼다면, 

그래서 세무사에게 상담을 받아보았다면 하는 

안타까움이 커지는 순간이었다.

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6. 결어

 

다가구주택을 소유하고 있는 분들은

자신이 1세대1주택자로 

비과세요건을 갖추었다고 방심하지 말고 

매도(소유권이전)하기 전에

양도소득세에 대해서 면밀하게 검토해 볼 필요가 있다.

 

특히, 자신이 보유하고 있는 다가구주택이

‘지상 3층 + 옥탑방’의 형태라서

이미 건축물대장상 위반건축물로 등재가 된 상태라면 말할 것도 없고 

혹시나 지금까지 운이 좋아서

등재가 되지 않았다 하더라도

옥탑방 때문에 세법상 다주택자가 될 수 있음을 알고

반드시 매도하기 전에 

적절하게 조치를 취해 놓아야 한다.

 

반면, 보유하고 있는 다가구주택이 

지상 2층이라면 

2층 위에 별도의 옥탑방이 있다고 하더라도

양도세에서는 별다른 문제가 되지 않는다.

 

다만, 향후 불법건축물로 적발이 되어

건축물대장에 위반건축물로 등재가 될 경우

불법이 해소 될 때까지 

매년 부과되는 ‘이행강제금’이 문제가 될 수 있다.

 

그러므로 이점을 매수자에게 분명하게 고지하고

문제가 될 만한 사항은 

반드시 ‘계약서 특약사항란’과 

‘확인설명서’에 기재하여 

향후 발생할지도 모르는 분쟁의 소지를 

미연에 방지해 놓는 것이 좋다. 

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7. 덧붙이는 말

 

불법을 저지른 사람이 제일 잘못이 크다.

하지만 관할구청에도 한 가지 아쉬운 점은

위반사항을 단속하고

일정기간을 주고 시정이 되지 않을 경우

건축물대장에 위반건축물로 등재를 하고

이때부터 매년 이행강제금을 부과한다.

 

이때, 위반건축물을 단속하는 주목적은

이행강제금이라는 세금을 더 걷기 위함이 아니라

불법건축물이 생기는 것을 

방지함이 더 크다고 생각된다.

 

그러므로 해당건축물의 소유자에게 시정명령을 내릴 때

시정이 되지 않을 경우

이행강제금 뿐만 아니라

향후에 이러한 부분 때문에 

양도세에서도 불이익을 당할 수 있다는 내용을 함께 고지해 준다면

시정의 효과가 더 클 거라 생각된다.

 

즉, 세금을 추가로 징수하는 것이 목적이 아니라

행정 계도가 주목적이라면 

이러한 부분까지도 함께 고지 해주면 어떨까라는 

생각을 해보게 된다.