수익형부동산투자법(7):대학가주변호텔
유튜브:부동산뉴스비평
현금흐름과 수익형부동산에 대한 고민이 많은데, 입지에 따른 단순한 사고차별화로 현금수익을 거둘수 있겠다. 기존의 원룸건물을 호텔로 간판만 달아도 소비자의 선택이 확달라진다는 점이다. 관련 정보를 공부해놓을 필요가 있다.
내부는 몰라도 외부는 호텔 디자인을 반영하고 리모델링을 하여야하겠다.
외관디자인은 호텔답다
물론 건물 전체를 매입해 리모델링할수 있는 자금력이 선행되어야 하겠지만.
호텔이라봤자 원룸과 똑깥은 구조이고, 공용주방 정도 끼어넣는것인데, 타이틀이 고시원이 아니고, 호텔이라는 용어를 쓰니, 소비자 입장에서는 부정적 선입견이 사라질수 있겠다.
아 . . .. 호텔이라는 타이틀을 붙이기에는 무안한 측면이 있다.
그러나 워낙 입지가 탁월하면 숙박업소로 안성마춤이다.
메인 출입구만 호텔(모텔)분위기 나고, 안에 룸은 거의 원룸형의 개조물인데,
작은 아이디어의 변화. 말장난을 칠수 있는 발상전환. 즉, 월세보다는 단기든 뭐든, 투숙형서비스를 #호텔 이라는 타이틀을 달고 시도하는것은 산뜻한 발생이다. 세를 줘본 사람은 알겠지만, 호텔이라는 타이틀을 달기에는 무안한 측면이 있다.
그러나 호텔스닷컴에 올리고, 호텔 숙박업소로 현금흐름을 만들고 있지 않냐.
말의 기교를 활용할수 있는 기교의 힘이 필요함을 알수 있다. 교훈이다.
아 . . .
1. 대학교에 다니는 외국인학생들 투숙대상( 장기투숙대상자 ), 대학교입시체제의 산물 #수시면접대상자들, 등산다니는 산행수요
2. 일일 객단가를 높게 잡아도 저항감이 없다.
3. 공용주방 #공용키친 제공 (*공간을 제공한다)
4. 시설보다는 입지가 훨씬 중요하다.
1호선과 경의중앙선이 정차하는 회기역 주변은 대학가로 유명하다. 경희대와 외국어대, 서울시립대 등 당장 생각나는 인근 유명대학만 3곳이다. 호텔이 도무지 어울리지 않을 것만 같은 대학가 전철역 앞에 체이슨그룹의 컨설팅을 통해 탄생한 첫 번째 ‘체이슨엠(Chason M)’ 호텔이 자리하고 있었다.
정 대표는 “호텔 위치가 생경하다고 느낄 수도 있지만 회기역이 대학들이 모인 중심역이다보니 입시철에 수시 면접을 보러오는 학생들 숙박수요가 제법 많고 한국외대에 외국인 비율이 높아 장기숙박으로 호텔에 묵으며 통학을 하려는 학생이 많다는 점에 주목했다”고 말했다
현재 구상중인 수익형부동산은 공용고시원,셰어하우스,원룸형오피스텔대량매집 인데 여기에 원룸건물의 호텔명칭변경화도 입지에 따라 고민해볼 필요가 있어보인다.
원룸을 내부 인테리어하고 그대로 원룸으로 세를 줄수 있겠지만, 공실우려가 클수 있음에도 입지적 수요층을 잘 분석해 호텔이라는 간판을 달아 일 단가를 올려 수익율을 높이는 전략은 실천력이 돋보인다. 이런점은 배울점이다.
회기역 체이슨엠에선 조식 서비스 대신 고객이 스스로 간단한 식사를 준비할 수 있는 라운지를 마련했다.
라운지엔 전자레인지와 개수대를 갖춘 싱크대 등이 비치돼 있었다.
정 대표는 “외국학생들은 ‘원룸이되 관리 되는 원룸에서 지내고 싶다’는 생각에서 장기투숙을 하다 보니 조식을 먹기보다 필요하면 간편식품을 조리해 먹거나 나가서 사먹는 걸 선호한다”면서 “그래서 조식 대신 공용키친을 제공하도록 건물주께 제안했다”고 밝혔다. 체이슨엠은 이밖에도 외국인 학생을 겨냥해 장기숙박 고객에 한해 공항에 벤을 보내주는 서비스를 제공하고 있다.
공용주방에 머신기 한대 가져다 놓는다.
“실제 운영되는 걸 보니 3개 집단의 주요 고객이 투숙하면서 각 호실이 쉼 없이 굴러가고 있다”면서 “학기 중에는 외국인 학생들이 장기투숙을 하고 이들이 방학 때 본국으로 돌아가면 수시시즌이 와서 입시생들이 방을 채워주며 봄이나 가을철엔 경의중앙선을 이용하는 산행수요가 폭발해 등산인들이 숙박을 한다”고 말했다. 그는 “수시를 보는 시기도 대학마다 달라 20여개 객실이 빈방 없이 운영되고 있다”고 덧붙였다.
원룸을 공실 없이 운영해도 매달 기대 수익은 1000만원이었으나 업종 변경 후 현재 월평균 1600만원, 최대 1750만원까지 매출이 나온다. 같은 규모의 주변 건물보다 수익률이 높다.
원룸 월세보다 숙박으로 일일요금을 받는 것이 객당가가 높은 데다 공실이 적어 가능한 일이다. 건물주가 예약을 직접 관리하고 객실 청소이외에 인력을 쓰지 않아 비용 또한 적다.
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