서울부동산공급대책 확실하게 바뀔듯:초고층주상복합공급

아파트 투자자들에게 주상복합은 계륵과 같은 존재다. 인생의 생애주기를 거치면서 재건축을 한번이라도 경험하고 죽는 경우가 몇번이나 있겠나 싶다. 

서울의 집값은 대한민국 전국의 집값과 연동되기 때문에, 정부입장으로서는 재건축이나,재개발을 절제하는 가운데 진행하고 있다. 재건축, 재개발이 일대 집값을 요동치게 하기 때문에 이에 대한 허가도 극히 자제하며 진행한다. 

문재인 정부 들어와 안전진단을 더욱 까다롭게 하고, 아파트는 기본적으로 40년은 되어야 하지 않느냐 하는 식으로 안전진단을 1차진단, 2차정밀진단등 단계도 강화했다. 

 

그러나 집권5년차에 접어들면서 집값을 잡기위해 절제하였던 이러한 절차들로 인하여 서울 집값은 고공행진을 했다. 

3기신도시 카드를 3년차에 꺼내들었지만, lh의 조직적 투기로 인한 국민적 공분으로 지연되었지만, 본질적으로 서울의 외곽지역 집값만을 잡고, 거리가 있는 서울 한가운데 중심부의 집값은 한계가 있다는 생각을 한 모양이다. 

 

결국, 바운데리를 더욱 명료하게 하여 공급을 하겠다고 입장을 밝혔는데, 그 경계선은 사대문안이다. 

그야말로 서울의 최 핵심부입지다.

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공급방식은 미국과 같은 초고층주상복합건물을 짓겠다는 것이다. 진행은 2030년을 목표로 한다. 

4대문안에 존재하는 서울시 부지와 정부 공공관서의 낙후된 건물이 위치한 부지를 철거하고 해당 부지를 고밀개발하겠다는 전략으로 보인다.  이러한 고밀개발공급방식에는 지난 4년간의 부동산 정책이 신도시공급에 방점을 두고, 서울 외곽인접 경기도를 개발하는 방식이었다면, 근본적인 관점전환을 한 것으로 보인다. 8.4대책이나 2.4대책과는 별개의 공급주택방안인 것이다. 

이미 당시에도 태릉골프장에 대규모공급을 예정하였으나, 인근 주민들의 반발과 그린벨트훼손이라는 암초에 부딯혀 거의 좌초가 확실해 보인다. 결국, 정부가 지방자치단체나, 정부기관이 소유하는 부지를 개발하고, 사업성이 떨어지는 저층,노후주거지와 준공업지역을 확보하여 고밀도, 초고층 주상복합아파트를 짖겠다는 전략을 세운것이다. 

서울 사대문 안은 용적율이 800%로 묶여 있고, 고도도 90미터로 고도제한규제를 받고 있다. 역사도심이기 때문이다. 글나 해당 사대문안의 일자리는 최고로 많이 집중되어 있다. 일자리가 많다 보니, 직주근접으로도 적합하다는 것이다. 미국뉴욕등 핵심 도심지는 대부분 용적율이 1000%를 넘어선다. 반면에 한국의 서울도심 평균 용적율은 260%밖에 되지 않는다는 것이다. 과거의 부동산정책과 규제를 기반을 하다보니, 서울도심은 급격히 노후화가 진행되고 있는 것이다. 미국의 맨하튼의 경우 허드슨 강을 따라 최고80층 주상복합아파트들이 즐비하게 들어서 있다.

 

서울 을지로 3가, 4가의 경우 업무핵심지이고 교통접근성이 탁월한 입지임에도 불구하고 도심 노후도가 심각한 수준이다. 1970년대에 지어진 공장들과 저층건물이 빼곡하고 광범위하게 산재해 있다. 그러나 '역사지구'라는 이유로 거의 개발을 하지 못하고 있다. 

 

아마 문재인정부 5년동안 부동산가격이 급등하지 않았다면, 앞으로도 '역사지구'라는 허울아래 '도심개발'을 시도해볼 생각조차 하지 못했을 것입니다. 집값상승이 이런 발상의 전환이라도 가져왔으니 다행입니다. 물론 실제 실행과 집행을 할 것인지는 좀더 지켜보아야 할 것입니다. 말의 성찬으로 끝난 경우가 한두번이 아니었으니 말이죠.

 

일단 초고층 주상복합건물을 여러개 만들 모양입니다. 민주당은 일본도쿄의 #롯본기힐스 와 #허드슨야드를 표준모델로 제시까지 합니다. 뉴욕의 경우는 3300%용적율도 있다고 합니다. 롯본기힐스의 용적율은 1083%입니다. oecd도 한국의 압축개발도시정책의 하나로 도심의 고밀도 개발과 도시외곽개발억제를 권고했는데, 말은 안듣고 3기신도시건설로 회귀하면서 어떤 부작용을 낳을지 벌써 걱정입니다. 

 

현재 4대문안의 용적율은 800%입니다. 서울지하철역세권의 평균용적율은 269%입니다. 오세훈의 열린 마인드를 고려할때 서울시와의 협치는 크게 문제되지 않을 것 같아 긍정적입니다. 

늙은 서울이 아닌, 젊은 도시가 되기 위해서는 초고층주상복합건물의 건설은 필수가 되어야 할 것 같습니다. 

목표는 2030년인데 과연 "실천력"을 보여줄까요?