서울역북부역세권개발계획확정파이널(2026)

유튜브:부동산뉴스비평

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1. 개발계획 최종확정/20210328

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서울시는 서울로7017과 염천교 수제화거리 사이 연면적 약 35만㎡를 개발하는 서울역 북부역세권 개발계획을 최종 확정했습니다.

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2. 한화건설이 함 : 오피스텔은 700세대

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한화건설이 개발을 맡았습니다. 한화건설은 역세권복합개발의 강자로 떠올랐습니다.

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북부역세권 개발사업은 강북권에서도 국제회의를 할 수 있는 컨벤션시설과 호텔과 판매·업무시설을 갖춘 최고높이 40층, 5개동의 건축물입니다.

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이 곳에는 700세대의 오피스텔도 함께 들어섭니다.(주. 교통편의성이 극대화되어 있어 투자가치가 있습니다. 투기어린이들이 이 개발사업에 투자할 물건은 크게 없습니다. 명심할것은 투룸이상, 일대 재개발을 노린 주변 빌라, 주변 아파트입니다. 그러나 주변 빌라는 이미 공공개발의 표적이 되어 있는 상황)

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지하 5층, 지상 40층 규모로 건폐율 59.99%, 용적률 793.7%, 연면적 약 35만㎡의 건물이 5개 동으로 들어서고 높이는 120m(완화시 150m) 입니다.

 

컨벤션 시설은 연면적 2만4천403㎡ 이상 규모로, 2천명 이상 수용 가능한 대회의실 1개, 30인 이상 수용 가능한 중·소회의실 15개, 2천㎡ 규모의 전시실, 연회장 등을 갖춘 국제회의수준의 시설로 조성됩니다.

교통의 핵심지이고, 복합시설로 개발되다 보니 투자수요, 특히 주변 지역, 청파나 서계 지역들을 보면 노후지역들이 상당히 많이 분포되어있어 주변 개발기대심리가 있습니다.

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3. 2026년에 준공

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2022년에 착공에 들어가고, 오는 2026년 준공을 마칩니다. 4년남았습니다.

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4. 서울역지하화사업과 청파공원조성

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(1) 서울역 북부역세권 개발사업이 본궤도에 오르면서, 인근 지역 투자심리 뿐 아니라 서울시 숙원사업인 서울역 지하화에 대한 기대감도 높아졌습니다.

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이번 개발사업으로 발생하는 2,200억원 규모의 공공기여 비용을 청파공원 조성과 함께 서울역 지하화를 위한 재원으로 쓰게됩니다. 서울로7017과 북부역세권, 북부역세권과 서울역광장·서소문역사공원 등을 연결하는 보행로를 새롭게 만들어 지역단절을 해소하며 도시재생지역 내에 5천880㎡ 규모의 청파공원을 조성키로 했다.

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(2) 서울역일대미래비전수립: 공공기여의 50% 상당을 서울역 지하통합역사 조성과 서울역 일반철도 지하화에 활용할 수 있도록 한 '서울역 일대 미래비전'을 수립한 바 있습니다. (그만큼 서울역지하화에 대한 집착이 큽니다.) 국토부와 함께 발주한 관련 용역은 2021년 하반기 결과가 나올 전망입니다.

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(3)서울역지하화에 목숨걸었습니다.

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기술했듯이 서울시는 2017년 12월 지상의 서울역 민자역사를 철거, 지하에 격자 모양의 통합역사를 조성하고 기존 지상 노선을 전면 지하화하는 ‘서울역 일대 미래비전’을 수립했습니다.

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그러나 국토부는 재원을 고려 2018년 10월 내놓은 '서울역 통합개발 기본구상'에서 일반철도(새마을, 무궁화, 화물철도)와 지하철 1호선, 경의선·중앙선은 지상으로 운영해야 한다는 입장을 밝힌바 있습니다.

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국토부 안은 KTX(수색~광명)와 GTX A·B노선, 신분당선, 신안산선 등 5개 노선만 지하화하고 필요할 경우 일반철도는 종착지를 용산역으로 바꾸는 방안이다.(캔디주: 국토부도 용산역까지는 지하화한다고 하여 기정사실이다. )

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(4)서울시입장: 지하화할 경우 서울역의 철도 중심성 강화, 향후 유라시아대륙철도가 출발하는 국가 중앙역으로서의 위상 등 중·장기적 관점검토, 국토부 안대로 서울역에서 용산역까지만 지하화하기보다 한강 지하터널을 지나 신도림·구로까지 전면 지하화 계획을 고려 중이다. (캔디주: 투기어린이는 서울역은 부담되고, 용산역, 신길역, 영등포역, 신도림역, 구로역이 모두 지하화할 가능성이 높다는 점을 전제로 이들 역 주변을 공부 투자해야 합니다.)

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공부) 구로역은 지티엑스D, 신도림역은 GTX B, 영등포역은 신안산선등

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(5) 서울역 동자동쪽방촌 지주들대책위도 공공개발이 아닌 민간개발하겠다고/ 20210326

즉, 정부가 굳이 공공개발을 고집할 필요 없이 각종 규제만 완화해도 민간개발로 충분히 공공성을 달성할 수 있다는 주장이다.

 

정부가 서울역 쪽방촌 정비사업을 강행하는 이유가 막대한 개발이익을 노리는 것으로 최소 1조9000억원원 개발이익이 예정되있다. 정비사업 과정에서 사유지 1만1515평을 평당 4500만~4600만원에 매입한 뒤 민간 및 공공분양을 통해 수익을 창출하도록 계획돼 있다며 반대 입장.