1. 공유자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있다. 처분변경은 다른 공유자 동의 없이 할 수 없으나, 관리의 경우에는 지분 과반수만 넘으로 독단적으로 결정할 수 있다. 

 2인이상의 공동소유로 되어 있는 물건의 경우, 임차인의 보증금 보호와 관련하여 법률관계가 문제가 될 수 있다. 

임대차는 민법265조에서 부동산의 관리행위로 간주하여 공동소유자 과반수이상의 동의가 있으면 계약이 유효하다고 보고 있다. 

 따라서 3인의 공유면 2명이 동의해야 관리행위를 할 수 있다. 임대차는 관리행위에 해당하고 공유자중 1인이 계약서를 작성할 경우에는 나머지사람의 인감증명이 첨부된 위임장을 받아서 임대차계약을 체결해야 한다. 

2. 공유자중 과반수 지분을 가지고 있는 사람은 그 공유물관리와 관련하여 협의가 없더라도 단독으로 결정할 수 있다. 문제는 과반수지분의 공유자가 특정부분을 배타적으로 사용,수익할 수 있으나, 이로 인해 지분은 있으나 그 특정부분을 사용,수익을 전혀 못하는 손해를 받은 소수지분권자는 그 지분에 상응하는 임료상당의 부당이익을 청구할 수 있다.  

 문제는 과반수 지분 공유자로부터 특정부분의 사용, 수익을 허락받은 제 3점유자는 다수 지분권자로부터 그 특정부분의 사용,수익을 허락받은 것이기 때문에 법률상 원인없이 사용,수익을 얻고 있는 것이 아니다. 

 따라서 제3자에 대해서는 부당이득을 청구할 수 없다.

3. 부동산공유자가 있는 물건의 임대는 관리행위다.  공유자 전원을 임대인으로 하거나, 일방이 타방 지분에 대하여 타방을 대리하고 자기의 지분은 본인으로 계약을 체결한다. 즉, 2가지 지위를 가지는 것이다. 참고로 2분의 1은 [과반수]가 아니다. 2인의 공동소유에서는 당해 임대차계약에서 공유물 전체에 대한 임대차효력이 없어, 임차인은 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

 결국 이러한 문제점이 가장 많이 드러나는것이 아파트를 부부가 공동으로 소유등기를 한 것이다. 이 부부가 공동소유인 아파트를 중개하거나 계약을 할때, 부부중 1인은 "과반수"지분이 되지 못하므로, 다른 일방의 배우자로부터 위임권한을 인감증명서로 증명하거나, 부부가 같이 계약현장에 등장해야 한다.  즉, 잔여 공유자 1인의 임대차( = 관리행위다 )에 대한 위임장과 인감증명서를 첨부해야한다. 

4. 매매계약은 공유물의 처분에 해당한다. 

따라서 다른 공유자의 동의를 얻어야 한다. 물론 자기지분만의 매각은 다른 공유자의 동의없어도 가능하다. 그러나 공유물 전체를 처분하기 위해서는( 지분거래를 말하는것이 아니고, 목적"물"의 매각을 말하는 것이다. )

공유자중 1인이 혼자 매매계약을 체결하는 경우는 당연히 나머지 공유자들의 매매계약에 대한 위임장과 인감증명서를 첨부해야 한다. 

5. 합유인 경우에는 지분이나, 합유물의 처분시 전원의 동의가 필요하다. 총유에는 지분개념이 없다.  사원총회의 결의로 처분행위를 결정한다. 종중, 문중재산의 경우에는 정관이나 규약에 따른다. 

 공유지분의 처분과, 공유물의 처분은 다른것이라는 점을 주의한다.  공유지분중 자신의 지분은 다른 일방의 동의가 불요하다. 

6. 공유물에 지상권, 전세권등의 용익물건을 설정하는것도 처분행위다. 따라서 공유자 전원의 동의를 요한다. 공유지분의 지분양도를 금하는 특약을 공유자들간에 하였더라도 이는 당사자 공유자들간의 지분양도 금지특약으로서 "채권적효력"밖에 없다. 이를 등기할 수 있는 방법도 없다. 이러한 특약에 반해 공유자 1인이 공유지분을 매각하였다고 하더라도 이미 매수한 자에게 대항하기가 어렵다.  교회는 법인아닌 사단이며, 교회재산은 총유의 형태로 소유하면서 사용, 수익하게 된다. 

7. 조합계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는때는 합유라고 한다. 물론 공동소유의 일 형태다. 동업자간 동업목적을 위하여 부동산을 취득하여 보유한다고 할때, 이 [동업재산]에 대한 소유형태가 합유가 되는 것이다. 

 조합체는 수인이 공동의 목적으로 결합하였지만 단체로서의 독립성보다, 구성원의 개별적 개성이 강하게 나타는 것으로, 조직성이 강한 법인이나, 권리능력없는 사단과는 다른 개념이다. 개별성이 강하다. 

합유자 지분은 공동목적을 위해 결합되어 있어, 그 처분이 자유롭지 못하다는 점에서 공유와 다르다. 합유물은 전원의 동의 없이는 처분하지 못한다. 특히 합유자간에 특별한 약정이 없는한 상속인은 합유자로서의 지위를 승계하지 못한다. 결국, 합유자중 1인의 사망으로도 조합은 그대로 유지된다. 해당 사망자의 부동산은 잔존합유자에게 귀속된다. 

 합유재산을 구성하는 개개의 재산에 대한 합유지분에 대해서는 압류, 기타 강제집행의 대상으로도 삼을 수 없다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다. 마찬가지로 합유물의 보존행위는 합유자 각자가 단독으로 할 수 있으나, 합유물을 처분, 변경하는데에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 

 합유자는 합유물의 분할을 청구할 수 도 없다. 

8. 구분소유적공유관계는 어떤 토지에 대해 그 위치와 면적을 특정하여 여러사람이 구분소유하기로 하는 약정이다. 만약 공유자들이 그 공유물을 분할 하기로 하였다면 그때부터 각자의 소유로 분할된 공유부분을 특정해 점유,사용하게 된다. 자신의 소유로 된 분할된 각 부분을 특정하여 점유, 사용하여 온 경우, 공유자들의 소유형태는 구분소유적 공유관게이고, 그중 1인이 특정하여 소유부분에 관한 '타공유자명의의 지분소유권이전등기'는  명의신탁등기에 해당한다. 

 구분소유적공유관계의 경우에는 공유물분할 청구가 불가하다. 목적물의 특정부분을 소유하고 있다고 주장하는 자는, 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자들을 상대로, 그 특정부분에 대한 명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행만을 구하면 될 것이고, 공유물분할청구를 청구할 수는 없다. 

최고몸값순서: 하남신도시>창릉신도시>왕숙>계양신도시

1. 사전청약일정, 본청약일정

2021년 7월부터는 3기 신도시의 사전청약이 시작된다. 시세절반가격으로 분양한다. 본 청약에 1~2년 앞서 일부 물량에 대해 당첨자를 선정해 시장 안정성을 높이겠다는 의도다. 즉, 패닉바잉이니 뭐니 공포수요를 사전에 차단해 심적 안정성을 주어 주택 수요를 줄이기위한 전략이다.

1~2년전 사전청약이므로 본청약은 2023년에 본격이루어질 것으로 보인다. 사전청약의 청약자격은 본청약 자격과 동일하다. 사전청약 당첨자는 본 청약까지 무주택자 요건을 유지해야 한다.

2. 소득요건 완화

(1)신혼부부 : 2021년부터 분양주택 특별공급에 청약할 수 있는 신혼부부의 소득요건이 완화된다. 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%) 이하에서 140%(맞벌이 160%) 이하로 변경됐다. 공공주택의 경우 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 달라졌다. 더 많은 실수요자에게 공급 기회가 돌아가도록 하겠다는 취지에서 문턱을 낮춘 것이다.

(2)생애 최초 특별공급 : 민영주택은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하에서 160% 이하로, 공공주택은 100% 이하에서 130% 이하로 바뀌었다.

* 무주택자 전국민에게 기회를 부여한다고 보면 된다

3. 공급물량배정

특별 공급되는 주택 물량 중 소득에 따라 달라지는 우선공급 비율도 달라졌다. 기존에는 신혼부부 특별공급의 경우 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급했다.

2021년부터는 비율이 70%로 줄고 대신 상위소득에 해당하는 일반공급 비율이 25%에서 30%로 늘었다. (=수입많은 쪽에 배당을 더 많이 했다)

생애 최초 특별공급도 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나누어 공급된다. 일반 공급은 100%추첨제로 진행된다.

4. 청약당첨, 가점계산기

* 50점 중후반대에서부터 로또를 기대해 볼 수 있다.

*네이버,구글에서 ‘청약가점계산기’ 로 검색해서 자신의 점수를

계산해 볼수 있다. 미혼자는 절대 청약에 당첨될 수 없는 구조고, 기혼자는

정인이 같은 얘를 입양하고, 부담되는 조부모를 3년이상 부양해야한다.

(물론 주소만 옮겨놓는 센스도 굿 : 부양하는지 효도하는지 관심은 없다)

* 미혼자는 위장결혼도 불사할 수 있다. 임신진단서도 지인동원해본다.

5. 당첨의 영광, 분양권 전매제한, 실거주요건

 2021년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급 질서 교란자와 마찬가지로 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약을 신청할 수 없게 된다.  분양가상한제가 적용된 주택의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 지금까지는 공공택지 공공분양에 한해 거주의무기간이 있었다. 분양가에 따라 공공택지는 최대 5년, 민간택지는 최대 3년간 거주해야 한다.

거주의무기간 중 이사할 때에는 한국토지주택공사(LH) 등에 우선 매각해야 한다. 의무 거주는 2021년 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

(5) 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장(주. 조정지역이 아니다.)

조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양을 신청할 수 있게 된다. 거주기간은 합산할 수 있다. (캔디주: 연속해서 2년이 아니다. 태어나서 서울 목동에서 갓난아이때부터 2살때까지 살다, 제주도로 이사갔어도 실거주한 것이고 그후 30년동안 다른 사람에게 세줫어도 거주요건 충족한것이다.)

거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 청산 받는다.

새 길이 뚫리는 새 역세권 내 지역은 흔들리지 않고 집값상승을 가져오고 있다.

통상 새로운 교통시설이 생기면 인구가 유입된다.

주거지나 상권이 빠르게 형성돼 주변 시세를 리딩하는 신흥 주거지로 개발된다.

수인선을 필두로 2022년과 2024년 개통을 목표로 각각 공사가 한창 진행 중인 경전철 신림선과 신안산선, 수도권광역급행철도(GTX)까지 신규 노선 개통이 계획된 지역은 높은 집값 상승을 이어가고 있다.

1. 과천지식정보타운

과천 지식정보타운은 지하철 4호선 과천정부청사역과 인덕원역 사이에 신설되는 과천지식정보타운역(가칭, 2024년 예정)의 수혜지다.

지구 내 분양 단지마다 최고 청약경쟁률을 경신했고 실제 작년 11월 1순위 청약을 진행한 3개 단지는 평균 458대 1, 최고 1812대 1의 높은 경쟁률로 마감됐다.

과천지식정보타운역이 환승역은 아니지만, 한 정거장 거리에 위치하는 GTX-C 과천정부청사역(예정)과 경강선 월판선 인덕원역(예정)이 강점이다.

2. 수원역일대

수인분당선 복선전철 전면 개통에 주택 재개발, GTX-C(예정) 노선까지 굵직한 호재가 폭발하고 있다.

수원역 인근인 수원시 팔달구 매산동 '대한대우 아파트' 전용 84㎡는 2020년 11월 기준 평균 매매시세는 5억원대에 형성되 있으며 6억원대 호가를 형성하고 있다. 약 2년 전인 2018년 10월 가격인 3억4000만원보다 무려 1억6000만원이나 올랐다.

3. 부평역

인천에서 높은 청약경쟁률(251.91대 1)을 기록한 사업장 중 하나로 손꼽히는 '부평역 한라비발디 트레비앙'도 지하철 1호선과 인천지하철 1호선 환승역에 GTX-B 노선(예정)까지 정차하는 부평역과 맞닿아 있다.

쓰리플 역세권으로 역 입지가 청약 경쟁률을 높이는 데 결정적인 역할을 했다.

향후 10년안에 개통되는 미래 개통역은 어떤역이 있을까 반드시 정리할 필요가 있다.

4. 경강선의 월판선: 판교가 들어가 있다.

최근 경기 남부권에서 주목 받는 노선 중 하나는 인천과 강원을 잇는 '경강선'이다. 2021년 착공을 앞두고 있는 이른바 '월판선'이다.

버스나 멀리 돌아오는 1호선에만 의존하던 교통망이 대폭 개선된다.

월판선 중에서도 신설되는 월판선 안양역은 기존 1호선 안양역 유동인구에 더해 안양1번가 지하상가를 통해 월판선과 환승역사가 조성된다. 주변 아파트 시세가 빠르게 오르고 있다.

5. 구리 갈매지구와 별내역

정부는 '8·4 공급대책'을 통해 노원구 태릉골프장 부지와 '구리갈매역세권 공공주택 부지' 통합개발을 추진한다

도로를 사이에 두고 있는 구리 갈매지구도 개발에 따른 수혜가 예상된다. 갈매지구 내에는 경춘선 갈매역과 별내역이 있다. 서울 도심과 빠르게 출퇴근할 수 있고, 특히 별내역은 향후 지하철 8호선 연장선과 GTX-B 노선이 연결되면 3중 역세권으로 거듭날 예정이다.

주거 단지 공급이 마무리 단계이며. 지식산업센터 '현대 클러스터 갈매역 스칸센알토'가 공급 중이다. 단지 안에 섹션 오피스 설계와 함께 오피스텔 '힐스테이트 갈매역 스칸센'도 함께 들어선다.

6. 공덕역:쿼터블환승역

안산·시흥을 시작으로 여의도를 거쳐 서울역까지 이어지는 신안산선이 착공, 공사중이다. 노선이 개통하면 공덕역은 기존 지하철 5·6호선과 경의·중앙선, 공항철도와 함께 총 4개 환승라인을 갖추게 된다.

신규·연장 노선 개통 지역 중에서도 두 개 이상의 노선이 겹치는 '환승역'이 들어서면 그 지역의 중심지로 성장할 가능성이 높으며 개통직전까지 꾸준한 상승세는 명약관화하다. 고민할 필요가 없다.

문재인 정부가 정권후반기로 달려가면서 국토부장관을 교체하였다. 

24번째 부동산정책을 발표하였지만, 그 계획이라는 것이, 단기적 계획이 아닌 최소 5년이 걸리는 장기적 계획이다. 

물론 사전청약을 2021년에 하겠다고 일정을 몇일전 공개한 바있다. 

부동산 시장에 팽배한 불안심리를 진정시키기위한 전략으로 풀이된다. 

그런데 신임 국토부장관이 임명되면서, 김현미 장관의 정책과는 달리 도심지 공급량에 집중할 모양이다. 

재건축,재개발에 대해서도 개방적인듯한 발언도 하였다. 

즉, 25번째 부동산 정책은 '공급확대'에 방점을 찍은 부동산 공급정책을 내놓겠다는 것이다. 

물론 이러한 공급중심의 정책은 끊임없이 내놓았지만, 그 물량이 많지 않았다는 점이다. 

나아가 부동산 임대차3법과 맞물려 최정점과 혼란으로 치닫는 시장을 안정시키기위해서는 신속한 대응이 필요하지만, 부동산 공급이라는게 원룸, 숙박형이 아닌이상 단시간에 공급되는것도 쉽지 않다. 

문재인 정부는 탄생초부터 부동산 및 토목공사를 통한 경기부양을 하지 않겠다는 약속을 해왔기때문에 지금 집권 5년차까지만 해도 이를 악물고 이를 잘 참아내고 있는 것 같다. 

그렇다면 정부는 25번째 정책에 어떤 공급대책을 담을 것인가. 이미 도심내 공공주택 공급방안은 발표했는데 말이다. 

1. 다주택자들의 물량을 내놓게하는 전략을 구상중이라고 한다.

 홍남기 경제부총리도 그렇고, 국토부에서는 다주택자들이 매물을 내놓게 함으로써 이 또한 물량의 공급에 해당하는 효과를 가지기 때문에 다주택자들이 시장에 매각하도록 유도하는 전략을 쓰겠다는 것이다. 

그렇다면 또 세금을 과중되게 부과하겠다는 의미로 들린다. 

2. 공급전략 발표시기는 구정 설날전 발표함으로써, 설날에 이 대책에 대해 가족끼리 토의할 수 있게끔하겠다는 전략이다. 

 결국은 다주택자가 강제로 시장에 내놓을 수 밖에 없게 하는 것은, 이재명도지시가 편지공세까지 하면서 펼치는 다주택자에 대한 보유세의 강화뿐이다. 특히나 2021년 6월 1일부터 양도세 중과등 강화된 법적용있게 되므로 그 전에 다주택자들이 매각이냐 보유냐를 결단해야하는 마지노선이 될 가능성이 높다. (그러나 집캔디가 생각하기에는 양도중과가 되더라도 시세차익이 이를 압도한다면 보유를 할 가능성도 높다. 현재는 시세 급등기처럼 보인다. 다양한 임대차법 규제때문에 말이다. )

3. 그런데 이 중과시기를 유예하는 전략을 펼수 있다는 것이다. 즉 퇴로를 사전에 좀더 열어주어 다주택자들이 물건을 시장에 내놓을 수 있는 분위기를 열어주겠다는 것이다. 즉, 양도세 중과시기를 늦춰주고, 그 전까지는 정상과세를 할테니, 그전에 파시오~ 라는 시그널을 주면 다주택자들이 팔것이라는 것이다. 

그러나, 오히려 대선이 임박하다보니, 선거결과후로 매각시기를 늦출 것 같은데, 정부는 오히려 유예가 다주택자들이 서두를수 있게 하는 대책이라고 생각하는 모양새다. 그러나 집캔디가 보았을때는 대부분의 다주택자들은 차기 정권이 부동산 친화적인 정권으로 바뀔수 있다는 기대를 잔뜩하고 있는 모양새인데, 양동세 중과유예가 효과가 있을 지는 의문이다. 오히려 정책일관성을 떨어뜨리고 신뢰성도 저하시킬 수 있을 것 같다. 

4. 재건축 부분에서 공급을 늘리기 위해서는 안전진단 기준을 완화할 가능성이 있다. 특히 리모델링 안전진단 기준을 완화하고, 수직증축등의 기준을 재시하여 리모델링에서도 일정부분 공급될 수 있도록 내벽력철거기준 확대등의 방안이 제기될 수 있다. 이미 이 기준이 완료되어야 했음에도 불구하고 안전상의 이유로, 국토부는 계속 그 결과를 미뤄오는 바람에 해당 대상 주민들은 관심이 매우 높지만, 정부 방침이 확정되지 않아 우왕좌왕하는 모양새다. 

결국 25번째 대책은 다주책들의 퇴로를 열어주는 방향으로 시급하게 지을 수 없는 아파트 건물의 시간걸리는 공급을 미루더라도 즉각 반응이 나올수 있는 다주택자 맞춤형 반강제 시장 매각책을 유도할 가능성이 크다. 

 물론 그 현장수단의 한가운데는 '세금'이 존재하는 것이고. 따라서 다주택자들은 재산강탈 또는 과도한 사유재산 침해라고 저항하고 있는 모양새다. 정책일관성도 지적하고 있으나, 원래 정부를 믿는것이 바보스러운 일이다. 

“124만8500원→90만원대”

정식 공개가 약 보름 앞으로 다가온 삼성전자 프리미엄폰 ‘갤럭시S21’의 가격이 전작보다 20만원 이상 저렴해질 것으로 보인다.

국내 통신업계에서는 갤럭시S21의 기본 모델 가격이 100만원이 채 안되는 90만원 선으로 사실상 확정된 것으로 보고 있다.

전작 갤럭시S20 기본 모델 최소 가격이 124만8500원인 점을 감안하면 20만원 이상 저렴해진다.

앞서 외신, 해외 블로그 등을 통해 공개된 기본 모델의 유럽 예상 가격 역시, 879유로로 전작(999유로)보다 120유로 가량 크게 낮아졌다.

이와함께 갤럭시S21 플러스 모델도 전작보다 몸 값을 낮출 것으로 보인다.

갤럭시S20 플러스 모델은 135만3000원으로 출시됐다. 이 역시 10만~20만원 가량 낮아진 120만원대 가격이 될 것으로 예상되고 있다.

갤럭시S21 플러스 모델의 유럽 예상 가격은 999유로다. 120만대에 출시된 전작 갤럭시S20 기본 모델의 유럽 가격과 같은 수준이다.

다만, 갤럭시S 시리즈 중 처음으로 S펜이 지원되는 ‘갤럭시S21 울트라’ 모델은 S펜 별도 구매를 감안할 때, 전작보다 가격이 비싸질 수 있다.

갤럭시S20 울트라의 출고가는 159만5000원이다. 갤럭시S21 울트라 모델은 S펜을 포함해 170만원 선 가량에 책정될 것으로 시장은 내다보고 있다.

갤럭시S21은 2021년 1월 14일 정식공개, 15일부터 사전예약을 시작할 예정이다. 1월 29일 정식 출시되며, 정식 출시에 앞서 사전예약자를 대상으로 2021년 1월 22일부터 사전개통이 시작된다.

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정부의 재건축 규제 기조가 이어지면서 리모델링으로 눈길을 돌린 노후 단지들이 늘고 있다. 리모델링은 재건축과 비교해 추진 가능 연한이 짧은 데다, 각종 규제도 덜 받는다는 장점이 있다.

한국리모델링협회에 따르면 지난해 말 기준 서울 등 수도권 54개 단지(4만551가구)는 조합설립을 마치고 리모델링 사업을 추진하고 있다. 2019년말 37개 단지(2만3935가구)보다 17개 단지(1만6616가구) 늘어난 규모다.

최근 들어 서울 노후 단지들의 리모델링 사업에는 속도가 붙고 있다. 지난달 조합설립 인가를 받은 송파구 '가락쌍용아파트'(2064가구)는 올해 상반기 시공사 선정을 목표로 사업을 추진하고 있다. 같은 달 성동구 '금호벽산아파트'(1707가구), 강동구 '고덕아남아파트'(807가구)도 조합설립에 성공했다.

올해 서울 노후 단지 중 리모델링 조합은 더 늘어날 것을 보인다. 동작구 '우성·극동·신동아 통합리모델링'(4396가구)은 2020년 10월부터 조합설립을 위한 주민 동의서 접수를 진행하고 있다. 리모델링 추진위원회는 올해 상반기까지 조합설립에 필요한 동의율(66.7%)을 확보할 것으로 보고 있다.

추진위 관계자는 "지난해 10월부터 현재까지 40% 넘는 동의율을 확보했다"며 "올해 안으로 조합설립과 시공사 선정까지 마치겠다는 목표로 추진 중"이라고 말했다.

준공 30년을 맞은 1기 신도시에서도 리모델링 열풍이 불고 있다. 이 같은 분위기는 지방에서도 마찬가지다. 산본 신도시 '율곡주공 3단지'(2042가구)는 2020년 12월 31일 군포시로부터 조합설립 인가를 받았다. 부산시 최대 아파트 단지인 남구 'LG메트로시티'(7374가구)도 지난해 말 리모델링 추진위원회를 설립하면서 사업에 시동을 걸고 있다.

아파트리모델링이란 무엇인가?

1. 리모델링은 기존 건축물의 골조를 유지한 상태에서 층수를 높이는 수직증축 또는 옆으로 늘리는 수평증축해 주택 가구 수를 늘리는 방식이다. 기존 건축물을 완전히 철거해 다시 짓는 재건축과 차이가 있다.

2. 노후 단지들 사이에서 리모델링이 주목받는 이유는 재건축에 비해 규제가 적어서다. 재건축은 준공 이후 30년을 넘어야 하지만, 리모델링은 이보다 절반인 15년 이상이면 추진이 가능하다. 안전진단 결과 D등급 이하를 받아야 하는 재건축과 달리 리모델링은 B등급(수직 증축) 또는 C등급(수평 증축)이면 된다.

3. 리모델링은 초과이익환수제 적용을 받지 않고, 임대주택 건설 등 기부채납 의무도 없다.

4. 재건축은 조합 설립을 위해 주민 75% 이상 동의를 받아야 하는 반면, 리모델링은 66.7% 이상 동의만 있으면 된다.

5. 대형 건설사들도 리모델링 수주에 열을 올리는 모습이다. 정부 규제로 재건축이 막힌 상황에서 리모델링은 신규 일감을 확보하기 위한 대안으로 주목받으면서다. 2020년 정비사업 수주 1위를 기록한 현대건설은 최근 리모델링 전담조직을 신설하는 등 역량 강화에 나섰다.

6. 사업성 확보에는 여전히 한계가 있다. 리모델링 시 수직증축을 해야 사업성을 높일 수 있지만, 사례가 많지 않다. 리모델링 추진 단지 중 수직증축 방식으로 허가 받은 곳은 지난해 송파구 '성지아파트'가 유일하다.

수직증축 단지의 사업성을 높여줄 내력벽 철거 허용 여부도 아직 불투명한 상황이다. 국토교통부는 수직증축 리모델링을 위한 내력벽 철거 허용 여부를 지난해 3월 발표할 계획이었지만, 1년 가까이 미뤄지고 있다.

정부의 재건축 규제 기조는 앞으로도 이어질 것이란 점에서 리모델링에 대한 관심은 더 높아질 것으로 보인다

리모델링 사업성은 아직 미흡하기 때문에 정비사업의 주류로 자리 잡기엔 한계가 있다.

사전청약 조건은

첫 사전청약 물량은 인천계양(1만1000가구)으로 서울 동작구 노량진 수방사 부지(200가구) 등지에서 시작한다.

시기별로 ▲9, 10월에 남양주 왕숙2(1500가구), 서울 관악구 남태령 군부지(300가구) ▲11, 12월에 남양주 왕숙(2400가구), 부천 대장(2000가구), 고양 창릉지구(1600가구) 등에서 청약 물량이 나온다.

올해에는 총 3만가구가 공급될 예정이다.

나머지 3만2000가구는 용산역 정비창(3000가구)을 비롯해 내년에 입주자를 모집할 계획이다.

사전청약을 하려면 신청자, 배우자, 신청자 및 배우자의 가구별 주민등록에 등재된 신청자의 직계존속 및 직계비속 등 전원 무주택이어야 한다. 또 신청자는 주택청약종합저축 또는 청약저축에 가입된 상태여야 한다.

소득요건 등은 일반 공공주택청약과 동일하다. 사전청약 당첨 후 연봉 상승 등의 이유로 소득요건이 초과되더라도 기준 검증은 입주자모집공고 시점이라 입주예약자 자격은 유지된다.

거주 요건도 충족해야 한다. 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상) 기준 주택건설지역이 서울·인천인 경우 서울 또는 인천 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 50% 우선공급한다.

주택건설지역이 경기인 경우에는 해당 시·군 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 30%, 경기도 6개월(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 20%가 우선공급된다.

사전청약 당첨자와 그 가구에 속한 자는 본 청약한 주택의 입주시까지 무주택 요건을 유지해야 하므로, 사전청약 당첨 후 주택 구입할 경우에는 본청약 신청이 불가능하다.

다른 분양주택의 사전청약 신청이 원칙적으로 불가능하지만, 사전청약이 아닌 다른 분양주택의 일반청약이 가능하다. 다만 일반청약에 당첨될 경우 사전청약 당첨된 지구의 본 청약은 불가능해진다.

3기 신도시 당첨확률 높이려면

올 하반기와 내년 예정된 사전청약 6만가구의 55%가 신혼부부나 생애최초 특별공급으로 공급되는 만큼 소득요건 등 특공 자격 요건을 만들어 놓는 것이 중요하다. 다만 자격을 충족하지 못하는 수요자라면 양도세 중과를 피하기 위해 나온 매물을 노리는 것도 좋다.

그래도 청약을 해야겠다면 중소택지보다는 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구에 청약해야 한다. 분양 물량이 많고 인근 거주자에게도 기회가 주어지기 때문이다.

아무래도 대규모 택지에서 나오는 물량이 더 많기도 하고, 인근 거주자에게도 기회가 주어지기 때문에 청약해볼 만 하다

중소택지 같은 경우 당해에서 청약이 마무리될 수도 있다

가점 체계도 공공분양에 맞춰져 있어야 한다. 민영과 달리 공공분양의 경우 청약통장의 납입인정금액 중요하다.

보통 이 금액이 청약의 당락을 가른다. 업계에서는 최소 1800만원 이상은 돼야 당첨권일 것으로 내다보고 있다.

앞서 위례 공공분양 A3-3a블록 일반공급 커트라인은 최고 2220만원이었다. 한달에 10만원의 납입액만 인정되니 19년은 꼬박 10만원 씩 넣어야 하는 수치다.

만약 납입인정금액이 크지 않다면 '눈치싸움'이 중요하다. 인기가 낮을 평형대나 지역을 노리는 식이다. 3기 신도시 내에서도 비교적 선호도가 낮을 것으로 예상되는 부천대장 또는 남양주 왕숙에 청약을 하는 것이 좋다고 조언한다.

납입금액이 많지 않다면 상대적으로 수요가 적을 것으로 예상되는 지역에 청약을 하는 것이 현명하다

계양이나 남양주 왕숙이 그런 지역이다
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작년에 공개된 넷플릭스 오리지널 다큐멘터리 '소셜 딜레마'는 SNS가 우리 삶에 미치는 영향에 대해 면밀히 파고들었습니다.

제프 올롭스키 감독은 이 다큐에서 소셜미디어가 어떻게 사회를 침식시키는지 보여줍니다.

무려 구글, 페이스북, 트위터 등 SNS를 만든 당사자들의 입을 통해서였죠. 내용은 웬만한 공포물보다 더 섬뜩한 부분이 많습니다.

"삼겹살이나 원유처럼 인간이 선물(futures)로 거래되는 대규모 시장이 있다. 그들은 그렇게 인간을 거래해서 인류 역사상 가장 부유한 회사가 됐다."

"우리의 모든 활동이 감시되고, 추적되고, 측량된다."

"은밀하게 개인의 행동과 감정을 움직이게 할 수 있다. →목표는 IT 기업이 돈을 버는 것이다."

"고객을 사용자로 부르는 산업은 마약산업과 소프트웨어산업뿐이다."

"인공지능이 세계를 지배하고 있다. 알고리즘엔 자아가 있다."

"IT기업은 당신이 얼마나 많은 시간을 쓰게 할지에만 관심이 있다."

빅테크기업이 제공하는 무료 기반 SNS는 온전한 무료가 아니라, 사용자의 데이터와 관심을 값으로 지불하고 있다는 게 핵심입니다.

2021년 빅테크 공장이 운영되는 핵심 원료는 석유가 아니라 바로 '데이터'고요.

사실은 개인의 습관을 모두 포함한 데이터를 사용자가 SNS 기업들에 무상으로 제공하고 있다는 겁니다. SNS 기업들은 광고회사에 데이터를 판매해 돈을 벌고요. 벌어들인 돈은 다시 사용자를 SNS로 이끄는 다양한 기능을 개발하는 데 쓰이죠

페이스북과 인스타그램의 '좋아요' 버튼이 생긴 뒤, 미국 10대 여학생들의 입원율과 자살률이 급증한 것은 충격적인 자료였습니다.

'좋아요' 버튼은 사람들의 비교와 인정 욕구를 자극해 우울증과 자살 충동을 일으키는 것이죠.

고민해서 올린 게시물에 '무반응'을 보일 때 게시물을 쓱 지운 경험이 있는 분들 꽤 있을 겁니다.

10대 청소년들에게는 그 정서적 박탈감이 더 심하게 작용한다는 얘깁니다.

페이스북의 '좋아요'를 직접 개발한 장본인인 엔지니어는 "선의와 사랑을 전파하기 위한 도구로 개발했다. 이런 결과를 의도한 것은 아니었다"고 고백하기까지 합니다.

빅테크기업이 내 스마트폰 뒤에서 한 개인의 관심과 데이터를 채굴하기 위해 어떤 방법을 동원하는 지 가감 없이 보여줍니다.

무의식적인 행동을 유발하는 SNS의 기술들

인스타그램이나 페이스북, 유튜브의 추천 게시물 탭의 맨 상단을 아래로 잡아끌면, 그때마다 새로운 게시물이 뜹니다.


마치 카지노의 슬롯머신을 당기는 것과 비슷한 느낌입니다. 아마도 사용자가 자주 시청하던 코미디 영상이 뜨거나 고양이·강아지 등 동물 영상이 뜰 수도 있고요.

정치 콘텐츠를 자주 이용하는 분들은 정치 관련 게시물이 뜨겠죠.

중요한 것은 내가 보고 싶은 것만 반복적으로 보여준다는 겁니다.

내 성향과 반대되는 게시물이 갑자기 튀어나와서 나를 불쾌하게 만드는 경우가 없죠. 인공지능(AI) 알고리즘이 내 성향을 분석해서 비슷한 콘텐츠를 추천하기 때문입니다.

이런 기술은 철저히 인간의 심리를 분석해 만들어 냈습니다.

스탠퍼드대의 설득기술연구소는 실리콘밸리의 IT기업들에 무의식적인 행동과 감정을 유발할 수 있는 이론적 근거를 제공했습니다. 게시물 탭의 맨 상단을 잡아끌 때마다 새로운 게시물이 튀어나오게 하는 게 바로 심리를 파고든 기술입니다.


'간헐적 정적 강화'라고 하는 행동주의 심리학의 한 이론인데요. 행동이 나타날 때 이따금씩 주어지는 '강화'에 대한 기대감으로 행동을 지속하게 만드는 겁니다.

슬롯머신에서 잭팟이 터지는 때가 가끔 있죠. 잭팟이 아니라도 소소하게 종종 보상을 주면, 그 보상을 경험하기 위해 계속해서 슬롯머신을 당기는 겁니다.

인스타그램에서 메시지를 보낼 때를 떠올려보세요. 상대방이 메시지를 작성 중일 때, '쩜쩜쩜'의 말줄임표가 뜨죠. 그때 우린 무엇이라고 말할지 기대를 하고 멍하니 보게 되잖아요.

SNS 접속이 뜸하면, 새로운 추천 게시물이 있다고 알림을 보내오죠. 이게 모두 행동주의 심리학을 이용한 기술의 예입니다.
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'알림 끄기' SNS 독립의 시작
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'SNS를 지금 당장 지워야 하나?'라는 생각이 들어도, 단번에 SNS에서 독립하기는 쉽지 않을 겁니다.

중독 증세를 보이는 사람들은 어떤 격리 조치를 취해도, 금단 증세가 오면 격리를 뚫고 취하고야 마니까요.

대신 전문가들은 '알림'을 꺼두라고 조언합니다.

인스타그램, 페이스북, 유튜브 등 각종 애플리케이션(앱)이 보내오는 알림을 꺼두는 겁니다. 알림을 꺼두는 것만으로도 무의식적으로 SNS들이 보내온 알림을 클릭한 뒤 시간을 버리는 일이 줄어들 겁니다.

'SNS 사용 시간 예산을 짜라'는 조언도 합니다. 내가 하루에 정해둔 시간에만 SNS를 이용하는 겁니다. 점심시간 30분, 저녁시간 30분 이런 식으로요.

스스로 의지를 발휘하기 힘들면, 앱의 도움을 받아도 좋습니다. '스마트폰 사용관리, 스마트폰 중독방지, 앱 블록' 등을 검색하면 본인이 원하는 시간에만 앱을 사용하도록 하거나, 하루 최대 사용 시간을 넘기면 자동으로 특정 앱에 접속하지 못하도록 하는 기능들이 있습니다.

SNS를 철저히 활용 측면에서의 도구로 남기고, 나를 찾는 한 해를 만드시길 기원합니다.

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2021년도 국가공무원 공개채용 선발 인원이 6,450명으로 확정됐다. 이는 지난해 선발예정인원(6110명)보다 5.6%포인트 증가한 수치다.
각 부처 수요를 토대로 수립된 이번 공개채용 선발계획에는 현장에서 대국민 서비스를 직접 담당하는 인원을 중점적으로 포함한다.

올해부터 새로 도입되는 국민취업지원제도와 고용보험제도 확대 시행 등에 따른 현장 공무원 인력(고용노동직, 직업상담직)과 신설된 질병관리청 등에서 근무하며 국가적 재난 상황을 일선에서 극복해 나가기 위한 실무인력 등이 포함된다.

국민취업지원제도는 저소득 구직자와 청년 구직자, 경력단절여성, 중장년층 등 취업취약계층을 대상으로 취업지원서비스와 생계지원을 함께 제공한다.
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김택환 교수는 성균관대 신문방송학과를 마치고 1983년 독일로 떠나 본 대학 커뮤니케이션학 박사학위를 따고 카셀 대학에서 박사후 과정을 마쳤다. 10년 만에 귀국해 언론연구원(현 언론진흥재단) 책임연구위원으로 일하다 1994년 홍석현 중앙일보 회장과 인연을 맺었다.

2000년 미국으로 건너가 조지타운 대학 객원교수로 있다가 홍 회장의 스카웃 제의로 2002년 귀국, 중앙일보에 입사했다. 전문기자로 중앙선데이 창간, JTBC 창업 기획을 하고 경기대 특임교수로 자리를 옮겼다.
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