아파트가격언제까지오르냐?=2025년까지;집을사고팔타이밍은정해져있다

유튜브:부동산뉴스비평

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상당히 설득력있는 책이라고 할 수 있으나, 다만 lh사태때문에 3기신도시 일정이 어그러지지 않을까 노심초사한 상태로 당초 계획대로 공급이 될지는 섣불리 예측할수는 없다.

그러나 저자 나름대로 수도권내 수요공급 일정을 고려하여 내린 결론이라 참고할 만하다.

집캔디가 보기에는 2024년까지는 쉼없이 오르고, 솔직히 쉬지 않고 오르는게 미안해서 조정을 거치게 되고, 이후 3기신도시의 향방에 따라 존망이 갈릴것으로 보인다.

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3기신도시 입주가 2026년입주면, 2026년까지 상승할거이라고 생각해본다.

물론 그전에 집캔디같이 얍삽한 인간은

3기신도시 거대물량이 터지기전에 손털고 나올것이다.

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특히, 20대대통령이 이재명이 되면, 집권2년차에 털고 나올수 밖에 없다. 모든 세금혜택 폐지하고 누진세를 부과할 것이기때문이다. 그렇다고 다 판다는 소리는 아니고.

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'앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다'(삼토시 지음) 에서 저자는 현재 서울 집값은 상당히 버블이 많이 낀 상태라고 진단합니다.

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저자의 진단은 이렇습니다. "2023~2024년경 서울 부동산이 정점을 찍고 수년간 하락장을 겪은 후 2028년 전후 저점을 형성하고 재반등할 가능성이 크다"

(1)2024년부터 ~ 2028년까지 한 4-5년정도는 하락한다. (캔디주: 그러나 3기신도시 입주시점을 너무 앞당겨 예측하고 있는데, 나중에 자기 책 보고 무지 부끄러워할텐데 걱정이다. 한개의 신도시가 입주하고 정착하는데, 거의 10년가까이 걸리는데)

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그러니까 무주택자라면 지금 무리해서 사는게 아니라면 평정심을 잃지 말고, 유주택자라면 위험을 관리해야한다고 조언합니다.

서울 부동산 상승세는 길어야 3년이라는게 저자의 진단입니다. 2014년부터 서울 부동산을 상승시킨 원동력 상당부분이 2023년 이후부터 힘을 잃기 시작하기 때문인데요.

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저자가 현재 서울 부동산이 상증장의 끝에 있다고 진단하는 이유는 이렇습니다.

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(캔디주: 아래 이유는 저자가 나름대로 심혈을 기울여 연구한 것이므로, 대충 스킵하지 말고 정당한 근거를 들어 설명한 것이므로 인사이트를 재고하는데 참고하여야 한다. 왜냐면 "공급측면의 데이터"는 어느정도 예측이 가능한 수치이기 때문이다.

모든 부동산가격은 "공급"과 수요에 의해 결정되기 때문에 수요는 예측 못하더라도 잡혀있는 계획은 예측할 수 있기 때문이다. )

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첫째, 가장 우려되는 부분이 입주물량 쓰나미입니다. 2023~2024년 입주 물량은 늘고 주택 수요층은 줄어들기 때문입니다.

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재건축 초과이익 환수제를 피하고자 사업속도에 피치를 올려서 인허가를 받은 2017년 7만4984호 존재가 2023~2024년 막대한 입주를 시작합니다.

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예를들어, 동남권에서만 둔촌주공 1만2032호, 개포주공1단지 6702호, 개포주공4단지 3375호 등 입주물량이 이어지는데요. 서울 정비사업이 완료되고 입주가 시작되면서 급증한 공급량은 아무래도 집값 떨어뜨릴 요인이 된다는 거죠.(캔디주:ㅎ ㅎ 오세훈이나 서울시장 되니까 희망을 가지는거지, 둔촌주공 된다된다 하지만 수많은 이해관계때문에 계속지연되고 있다. 즉, 인허가를 다수 받기는 했지만, 일정대로 입주할지는 예측하기는 힘들다.

그러나 확실한 것은 인허가를 받기는 했다는점은 명심해야 한다.

이들 사업장들도 부동산 경기가 좋을때 분양해야하기때문에 공급은 속도를 낼 가능성이 높다고 본다. )

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둘째, 서울경기 10~11년차 부부의 감소

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공급은 느는데 이를 받아줄 수요층은 급감합니다. 저자가 주택 구매의 가장 큰 수요로 주목하는 연령대가 서울경기 10~11년차 부부입니다.

(캔디주; 대부분 한국의 지난 아파트가격은 이들 10년차 부부의 증감과 비교적 일치한다는 전제하에 분석하고 있었다.)

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첫 아이가 초등학교에 입학할 무렵인 이들 부부가 서울 아파트 대표적인 매매 실수요층이라는 건데요.

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서울경기 10~11년차 부부들이 2024년부터 큰 폭을 줄어듭니다.

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저자는 "시장 환경에서 이들의 증감이 시장에 미치는 영향은 매우 크다. 서울 아파트 값은 2023~2024년 정점에 달하고 그 이후에 조정장에 들어설 것으로 전망한다"고 강조하네요.

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셋째, GTX-A의 개통과 신안산선 준공입니다.(캔디주;과연 정상적인 일정대로 될까? 신안산선과 지티엑에이노선은 100% 재정사업이 아니다. 물론 일부노선은 재정사업이기는 하지만, 민원제기나 문화재발굴, 아파트 지하층개발에 대한 민원소송제기로 계속 지연되고 있다.

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#gtxa 노선이 일정대로 정상개통될것이라고 예측하는 사람은 거의 없다고 보면 된다. 물론 집캔디입장에서는 최대한 늦게 개통되는것이 종잣돈모으는데 도움이 된다고 수백번 이야기했다.

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새로운 철도망이 생겨 수도권 외곽에서도 대도시로 통근이 편해지면 그만큼 서울이 확장되는 효과가 나겠죠.

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저자는 GTX와 신안산선 개통에 주목합니다. 2024년 경기 서부권과 서울을 잇는 신안산선이 준공되고요, 2023년 경기 남부부터 서울 강남까지 25분에 갈수 있는 GTX-A 노선 개통이 예상돼있습니다.

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앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다저자삼토시출판위즈덤하우스발매2020.12.28.

서울 생활권 확대로 인해 주거 수요가 분산되면서 아무래도 서울 아파트 수요를 떨어뜨리는 효과가 기대된다는 설명이죠.(캔디주:교통망이 개통되면 주거수요가 수도권 외곽으로 인구유출된다는 의미다.)

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넷째, 주택임대사업자 물량 쓰나미(캔디주:이건 암기해야한다. 정부권력이 교체되어 다시 임대사업자 지위를 인정하는 방향으로 바뀌지 않은이상, 이들이 가진 주택은 시장에 매각될 가능성이 크다. 지금 당장 집캔디도 매각할 게획을 세우고 있기 때문이다.

종부세등 다양한 세금혜택이 없는 이상 세금덩어리가 될 가능성이 높다.)

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2026년부터, 임대등록기간이 종료되는 주택임대사업자들의 물량이 나오기 시작합니다.

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양도세 감면을 받기 위해 8년 이상 의무임대로 집을 묶어놓은 곳들이 의무기간 만료가 되면서 시장에 나올 가능성이 높다는 얘기죠.

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2015년부터 증가한 임대주택은 2023년부터 매물로 나올수 있는 물량이 많아지는데요.

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특히 임대사업자 주택은 2018년 크게 뛰었기 때문에, 8년 의무임대가 끝나는 2026년 큰 폭의 물량이 쏟아질 것이라는 전망입니다.

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다섯째, 3기 신도시 입주 개시

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2026년부터 3기신도시 입주가 시작됩니다. 지난 과거를 돌이켜보면 1기 신도시 입주기간에 서울 아파트 시장은 5년간 조정을 겪었고, 2기신도시 판교와 광교가 입주했던 기간에도 서울 아파트 시장은 조정장을 겪었습니다. 그만큼 저자 또한 3기신도시 역시 서울 부동산에 하방 압력을 줄 것이라고 전망하고 있습니다.

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이 책에 따르면, 3기 신도시 17만3000호 중 남양주 왕숙(6만6000호), 하남교산(3만2000호), 인천계양(1만7000호)은 2019년 10월, 고양 창릉(3만8000호)은 2020년 3월, 부천대장(2만호)은 2020년 5월 지구 지정을 끝냈어요.

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과거 신도시에 비해 상당히 빠른 속도로 진행되고 있는데 2기 신도시인 판교 광교 위례가 지구 지정된지 7~8년만에 입주를 시작한 사실을 통해 추정해보면, 2019~2020년에 지구 지정된 3기 신도시는 2026~2027년을 전후해 입주를 시작할 것으로 전망하고 있습니다. (캔디주:너무 긍정적인 예측이긴하다. 물론 넉넉히 잡아도 집값조정은 3기신도시 입주시기와 물려있음은 예의주시해야한다. 확율500000%하락하기 때문이다.)

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그렇다면 이렇게 갑자기 공급되는 엄청난 물량이 서울 집값 하락을 끌고가는 요소로 작용할수 있다는 설명입니다.

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여섯째, 부담되는 주택 구입 지수

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주거비 부담을 나타내는 지표죠, PIR(연소득 대비 주택가격)가 갈수록 높아지는 점도 집값 하방압력을 주는 요소입니다.

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PIR는 Price to Income Ratio로 수입 대비 집값을 의미합니다. 예를 들어 A 지역의 PIR이 7이라면 A지역의 중간 소득계층이 7년 동안 소득을 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 A지역의 중간가격 주택을 살수 있다는 의미입니다.

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그런데 서울 아파트 PIR는 계속 올라가고 있습니다.

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2020년 2분기 기준 서울 아파트 PIR는 11.4 로 이는 서울의 중간 소득계층이 11.4년간 한푼도 안쓰고 모아야 서울의 중간 가격대 아파트를 살수 있다는 뜻입니다.

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즉 가구 소득이 수용 가능한 임계치에 빠르게 다가가고 있는 만큼, 공급 폭탄에 실수요층이 급감하는데다가 주택 구입 부담도 올라가 집값이 마냥 상승할수만은 없다는 설명인거죠.(캔디주; 주택구입부담이 늘어나서 = 아파트값이 올라서 돈주고 사기 힘들어지나는 뜻이다. 그리고 대출도 안해준다. 그러니까 수요창출이 안된다..그런뜻)

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◆지금 무리해서 집 사지 마세요

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결국 저자는 수요와 공급 측면을 종합적으로 살펴본 결과 2023~2024년 전후로 하락이 시작되며 2028년 전후까지는 계속 조정기가 이어지다가 2028년 전후로 다시 반등이 시작될 것이라고 전망합니다.

(캔디주. 2-3년정도는 뒤로 밀릴것이라고 생각한다. 그러니까 상승장은 2026년까지 =3기신도시가 아예 입주하기 전이고, 지티엑스는 아예 개통도 안할것이고, 신안산선이나 월곶판교선이나 2017년쯤 개통할것이니까, 대충 2-3년정도 예측과 달리 지연될 것이라고 집캔디는 예측해본다. )