위에 사진을 보면 알수 있듯이, 이제 겨우 골조가 올라가있는 상황정도하에서 분양공고를 내고 있는데, 후분양의 본래취지인 소비자가 상품을 보고 선택한다는 본래의 취지는 거의 몰각된 상태다.
물론 입주시기는 2022년 8월로 1년도 남지 않은 상태다.
4. 현재 후분양제 도입을 반대하기 위한 여러 가지 이유가 있지만 핵심은 건설업체의 피해와 공급감소 등 주택경기위축인데, 한때 건설사 부도 및 아파트하자등으로 여론의 공분이 클때, 본격적으로 후분양논의가 활발하더니만, 부동산가격상승기가 계속되자, 논의가 쏙 들어가고 전혀 논의가 안되고 있다.
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반경 1km 내에 홈플러스 파주운정점, 롯데시네마 파주운정점, CGV 파주신내점(예정) 등 편의시설이 위치해 있으며, 단지 인근에 의료시설 부지도 계획되어 있다. 이 밖에 롯데프리미엄아울렛 파주점, 파주프리미엄아울렛, 파주출판단지, 헤이리예술마을 등 쇼핑ㆍ여가시설도 가깝다.
도보권에 유치원, 초ㆍ중ㆍ고교 부지가 예정되어 있으며 산들중, 운정고, 지산고, 교하고 등이 단지와 인접해 있다. 아울러 고인돌 산림욕장, 도래공원, 운정호수공원 등이 가까워 여가 시간을 즐길 수 있다.
■ 운정신도시 내 4,400여 가구 ‘푸르지오’ 브랜드 타운 조성, 우수한 상품성 기대
운정신도시에는 운정신도시 센트럴 푸르지오(1,956가구), 운정신도시 파크 푸르지오(710가구) 등 ‘푸르지오’ 브랜드 단지가 대거 공급돼 운정신도시 푸르지오 파르세나와 함께 4,400여 가구의 브랜드 타운이 조성될 예정이다.
이러한 브랜드 가치에 걸맞은 우수한 상품성도 갖췄다. 단지는 전 세대가 수요자들의 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 이하 중소형 평형으로 이뤄졌다.
세대 평면은 4Bay 판상형 구조(일부 가구 제외)가 적용돼 통풍 및 환기에 유리하며, 전 주택형에 안방 드레스룸 적용 및 주택형에 따라 팬트리 공간, 알파 공간 등 특화 공간이 적용되어 넉넉한 수납공간을 갖췄다.
또한 녹색건축인증(일반), 에너지효율등급 1등급을 받은 친환경 주거단지로 단지 내 조경에 그린필드(중앙광장), 테마 놀이터, 주민 운동시설 등이 조성될 예정이다.
단지 전체를 남향 위주로 배치해 조망과 채광을 극대화했으며, 동간 거리도 최대한 확보해 사생활 보호가 우수하다.
에너지 절감과 철벽 보안을 위한 첨단 시스템도 적용된다. 실별로 각방 온도를 설정해 난방비 절감에 도움을 주는 실별온도제어 시스템과 스마트폰 어플리케이션을 통해 공동현관 자동문을 열 수 있는 원패스 시스템 등이 적용된다.
또 실시간 에너지모니터링 시스템, 스마트도어카메라, 스마트일괄제어스위치 등도 도입된다.
특히 후분양 단지로 조성되는 만큼 빠르게 입주할 수 있다는 장점이 있다. 현재 실물에 가까운 골조를 직접 눈으로 확인할 수 있으며, 분양가 상한제를 적용 받아 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양 받을 수 있다.
운정신도시 푸르지오 파르세나는 운정신도시에 갖춰진 풍부한 생활 인프라와 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는 것은 물론, 주변에 예정된 교통망 개통으로 높은 미래가치도 기대할 수 있다
후분양 단지로 조성되는 만큼 빠른 내 집 마련을 원하는 수요자들에게 높은 관심을 받을 것으로 기대된다
여기서"토지"는 국가 또는 지자체가 소유하고, 토지 위에 세워진 "건물"만 분양하는 방식의 주택을 "토지임대부 주택"이라고 말합니다.
아파트 분양가는 "대지비"와 "건축비"의 합에 기타 요소들을 감안하여 책정되는데, 여기서 대지비가 제외되기에 상대적으로 온전한 아파트에 비해서 저렴하게 분양받을 수 있지만, 수분양자는 대지에 대한 임차료를 매월 내야 합니다. 사실상 국가나 지자체를 임대인으로 한 유사임대 아파트죠.
네, 우리나라에도 이미 토지임대부 주택이 있습니다. 나머지는 뒤에서 썰 풀어야 하니까 일단 2000년 이후에 공급된 단지들만 말씀드려 볼께요.
2000년 이후 LH공사 주도로 2007년 군포 부곡지구, 2011년 LH서초5단지(우면동), 2012년 LH강남브리즈힐(자곡동) 총 3개 단지가 공급되었습니다.
이 중 군포 부곡지구는 입지도 안 좋은데다가 분양 후 20년간 전매가 금지되고, 매매조차도 LH공사에만 가능하도록 분양조건이 나와 총 804가구 중에 미계약 물량이 743가구나 나왔던 토지임대부 주택의 대표적인 실패 사례입니다. (LH공사는 미계약 물량을 해결하지 못해 결국 일반 공공분양으로 전환하고 나서야 미계약 물량을 해결 할 수 있었죠)
그렇다면 다른 강남3구에 공급된 LH서초5단지, LH강남브리즈힐은 어떻게 됐냐구요?
1억 4천 470만원 가량에 분양됐던 LH서초5단지 전용 59m2는 올해 최고 13억 2,500만원에 거래되면서 10배 가깝게 올랐고, 2억 2천 200만원 가량에 분양됐던 LH강남브리즈힐 전용 84m2은 현재 매물이 14억 5000만원~15억 5000만원 사이에 올라와있습니다.
역시나 주택가격을 안정화시킨다는 목적은 달성하지 못하고 수분양권자들의 분양이익 독식으로 역시나 토지임대부 주택은 실패로 돌아갔습니다.
입지 좋은 곳은 로또가 되서, 입지가 나쁜 곳은 미분양이 되서 토지임대부 주택은 약 10년간 정부에서 사장된 정책이 됩니다.
넷째, 반 쪽짜리 주택이여도 분양은 분양이라 "청약통장"도 "무주택기간"도 함께 날아갑니다.
사실상 토지임대부주택이 싸게 "내 집 마련" 할 수 있는 기회라고 생각하고 계시는 분들한테는 가장 치명적인 부분이죠.
사실상 콘크리트 덩어리만 분양이지만 "분양"은 분양이라서 당첨되면 청약통장이 날아가는 것도 똑같고, 동시에 무주택자 지위를 잃어버려 무주택기간도 날아갑니다.
이걸 내 집 마련이라고 할 수가 있나요?
이게 지금 정치인들과 서울시가 떠들고 있는 토지임대부 주택의 실체입니다.
정치인이 아닌 전문가들은 뭐라고 하는지 알아볼까요?
홍익대 윤주선 건축도시대학원 교수는 "특히 사회주의 정부인 '중국'에서도 토지임대부 정책은 실험을 거듭하다 결국 실패했으며 토지임대부 주택은 토지 가격과 주택 시장을 안정화하는 데 도움이 되지 않을 것”이라고 인터뷰 한 바 있다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 "주택 수요자 입장에서도 주택 보유·매매 수익을 나누다 보니 장기간 보유할 메리트가 부족하다"고 말했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "토지임대부 주택의 경우 감가상각이 되는 데다 향후 집값이 떨어지면 이런 정책 상품의 가격이 가장 먼저 떨어지기 때문에 자산 증식 면에서 메리트가 부족하며, 향후 재건축 단계가 됐을 때 후세대가 짊어져야 하는 부담이 크고 분쟁의 소지도 많기 때문에 이런 부분들을 제도적으로 보완·개선해주지 않는다면 주택시장 안정 효과는 미미할 것"이라고 평가했습니다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “강남, 서초 토지임대부 주택의 경우 머지 않아 재건축 얘기가 나오고, 사업이 삐걱 거리면 누구도 이 문제에 대해 책임지지 않으려 할 것”이라고 향후 미래에 대해 우려스러운 전망을 내놓았죠.
마지막으로 서울시 도시행정 최고 권위자이자, 다년간 도시행정 실무를 두루 경험해보신 오세훈 시장님의 시장 후보시절 인터뷰다.
수도권 신규 공공택지 2차 사전청약이 2021.10. 25일 시작된다. 경기도 성남 신촌·남양주 왕숙2 등 입지가 좋은 지역이 대거 포함됐다. 추정 분양가는 3.3㎡당 1200만~2700만원으로 주변 시세보다 낮게 책정됐다.
국토교통부는 "15일 신규 택지에 대한 2차 사전청약 공고를 내고 25일부터 본격적으로 청약 접수를 시작한다"고 14일 밝혔다. 2차 사전청약은 총 11개 지구, 1만100여 가구 규모다.
지구별로는 대규모 택지지구여서 당해 지역 거주자뿐 아니라 경기도·수도권 지역 거주자도 청약 신청이 가능한 △파주 운정3(2150가구) △남양주 왕숙2(1410가구) △인천 검단(1160가구) △수원 당수(460가구) 등 4곳과 당해 지역 거주자만 신청할 수 있는 △의정부 우정(950가구) △군포 대야미(950가구) △성남 낙생(890가구) △의왕 월암(830가구) △성남 복정2(630가구) △부천 원종(370가구) △성남 신촌(300가구) 등 7곳이다.
관심을 모았던 추정 분양가는 주변 시세의 60~80%로 정해졌다는 게 국토부의 설명이다. 공공택지에서 공급되는 공공분양주택은 '택지비+건축비+가산비' 공식에 따라 분양가상한제가 적용된다. 이 때문에 수요자들은 시세보다 낮은 분양가를 기대하고 있다. 하지만 1차 사전청약 당시 수요자들 사이에서 "추정 분양가가 시세와 비슷하다"며 '고분양가' 논란이 일었다. 이런 논란을 의식해서인지 국토부는 2차 사전청약 지구의 경우 사업지 경계에서 2㎞ 이내 아파트 단지 중 건축 연령(2006년 이후 입주)과 일정 규모(100가구 이상) 이상 조건을 갖춘 단지를 비교했다.
입주시기는 제각각이다. 국토부는 "2기 신도시인 인천 검단과 파주 운정3지구의 경우 내년에 본청약을 접수받고 2024~2025년이면 입주가 가능할 것"이라고 설명했다. 남양주 왕숙2지구는 이보다 조금 늦은 2026년 입주가 가능할 것으로 본다.
다른 지역들도 계획대로라면 2023~2024년 본청약이 이뤄지고 2026~2027년까지는 입주가 가능할 것이란 예상이다. 감안해야 할 것은 이는 모든 일정이 차질 없이 진행될 경우를 가정한 입주 시기란 점이다.
추정 분양가가 가장 높은 지역은 서울 강남구 세곡동과 맞닿아 있어 최고의 입지로 꼽히는 성남 신촌 지역으로 3.3㎡당 2691만원을 기록했다. 공급면적이 83㎡인 59타입의 추정 분양가는 6억8268만원이다. 성남 복정2와 성남 낙생지구가 뒤를 이었다. 이들의 3.3㎡당 추정 분양가는 각각 2200만원과 2000만원 수준이다. 대규모 택지지구에 속한 남양주 왕숙2의 3.3㎡당 분양가는 1569만∼1678만원이고, 인천 검단은 1277만원 수준이 될 것으로 추정됐다.
전문가들도 추정 분양가가 주변 시세 대비 싸다는 의견이다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "성남 신촌 지역 바로 옆 세곡동의 공급면적 83㎡ 아파트 매매가가 지난해 12억원 정도"라며 "국토부 설명대로 주변 시세의 60~80% 수준이 맞는다"고 말했다.
다만 추정 분양가는 확정된 분양가가 아니며 1~2년 뒤로 예정된 본청약 때에는 가격이 변동될 가능성이 크다.
전문가들은 사전청약이 수요자들의 '영끌 매수'와 '추격 매수'를 잠재우는 데 효과를 발휘할 것으로 내다봤다. 다만 입주까지 시간이 걸리기 때문에 전·월세 시장에는 큰 영향을 미치지 못할 것이란 의견이 많았다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "입주까지 전·월세를 이용할 것이므로 임대시장에 가해지는 부하는 줄지 않을 것"이라고 지적했다.
