청담동마녀김밥 분당소재 직영점 등 두곳에서 김밥을 사먹고 식중독 증상을 호소한 소비자가 113명에 이르고 있다.
이중 40명은 분당서울대학교병원과 분당제생병원에서 입원치료를 받고 있다.
두 곳에서 팔려나간 김밥은 4234줄이며 소비자수는 1천여명에 이르는 것으로 조사되어 충격을 줬다.(캔디주: 이렇게 장사가 되는것인줄 몰랐다. 집캔디는 마녀김밥 김밥집을 오픈할 것이다. 1인가구 증가로 제대로 먹히는 것 같다.)
원인은 무엇인가?
성남시 측은 청담동마녀김밥 영업점 두 곳에서 발생한 식중독 사고는 재료문제로 보이지만 당시 판매했던 자료가 남아 있지 않아 두 곳에서 도마와 식기 등에서 검체를 채취해 경기도보건환경연구원에 검사를 의뢰했고 정밀 역학조사를 진행중이다.
청담동마녀김밥
개그우먼 이영자가 한 예능프로에 나와 김밥맛집으로 소개 한 바 있다. 이후 김원효·심진화 씨 부부가 여러곳에 점포를 내면서 '연예인이 사랑한 김밥'으로 알려지면서 유명세를 탔다. 김원효는 2018년 본인의 SNS에 태어나서 제일 장한일 best5에 마녀김밥을 랭크하기도 했다.
이번 분당 소재 청담동마녀김밥과 김원효씨와는 전혀 관련이 없다고 본사측은 확인해줬다.
식품 관련업 입니다.
계란 조심하세요. 특히 껍질 세척 잘된거 사세요. 닭변 이물질 이게 주된원인 입니다.
현재 계란시세가 고공입니다.
세척이 안된 변이 묻은 계란 까다가 묻는 경우가 더 위험해서 기본적으로 세척후 나오게 됩니다.
계란 보전성 측면에서는 세척안된 계란이 보존성이 좋겠지만 계란을 까서 쓰느 입장에서 보면 계란표면의 닭 분변 및 분비물은 살모넬라의 배양배지라고 보시면됩니다.
철도·도로를 포함한 광역교통망은 주변 지역 부동산 가격을 뒤흔드는 최대 변수다. 이 같은 의미에서 지난 5~6월 개발업계를 가장 달궜던 화두는 무엇보다도 '제4차 국가철도망 계획'이었다. 하지만 공교롭게도 4차 철도망은 단 하나의 노선 때문에 다른 노선안이 제대로 알려지지 못했다.
김포 장기역과 부천종합운동장역을 잇는 서부권 광역급행철도(GTX-D), 이른바 '김부선'이 모든 이슈를 삼켜버렸던 것이다.
강남 직행을 원하는 지역 민원이 뜨거웠던 영향으로 GTX-D에 관심이 쏠렸지만 4차 철도망엔 수도권 21개 노선이 포함돼 있었다.
'김부선' 때문에 주목받지 못했던 4차 철도망 주요 노선을 소개하고, 해당 지역에 미칠 영향을 집중 분석해 본다.
◆ 위례·과천선:위례신도시 교통 수혜
8호선·수인분당선 복정역에서 4호선 정부과천청사까지 잇는 노선(20.2㎞)이다.
3차 철도망엔 복정역~경마공원역까지로 계획됐지만 정부는 이 노선을 연장해 과천정부청사까지 연결하기로 했다.
위례·과천선 개통 최대 수혜지로는 과천시 문원동과 중앙동 일대가 꼽힌다.
개발업계에선 경마공원역과 정부과천청사역 사이에 역 3개 정도가 추가될 것으로 보는데 이 지역을 지나갈 것으로 예상되기 때문이다. 사업이 완료되면 정부과천청사역에서 서울 강남역까지 이동 시간이 기존 30분에서 15분까지 단축 가능하다.
이 노선은 과천뿐만 아니라 강남구 세곡동, 서초구 우면동 등 서울 강남권에서 교통 오지로 꼽히던 지역에도 큰 효과를 발휘할 것으로 기대된다.
수서역(3호선), 구룡역(수인분당선), 양재시민의숲역(신분당선)에서 강남권 주요 노선과 환승할 수 있기 때문이다. 위례신도시도 상당한 교통 수혜를 볼 수 있다.
그동안 복정역과 8호선 장지역을 이용했는데 강남역까지 이동하려면 가락시장역이나 잠실역까지 가서 환승해야 해 30분이 걸렸기 때문이다. 위례·과천선이 뚫리면 신분당선과 연계해 약 10분 정도 이동 시간이 줄어든다.
◆ 대장·홍대선: 수도권 서부 주민의 '단비'
2호선·공항철도 홍대역에서 부천 대장신도시까지 연결하는 노선이다. 3기 신도시 중 유일하게 지하철이 없는 대장신도시의 핵심 교통 대책으로 마련됐다. 대장·홍대선은 교통 여건이 취약했던 수도권 서부 지역 주민들의 숙원사업이나 마찬가지다. 서울 도심을 지나진 않지만 현재 계획된 10개 역 중 6개가 환승역이다. 연결되는 노선이 2호선, 9호선, 공항철도 등이라 부가가치가 상당히 높다.
이 노선은 경기도 부천시, 서울 강서구 화곡동, 양천구 신월동, 마포구 상암동 등 영향을 미칠 지역이 광범위하다. 상암동의 경우 지금은 강남권으로 가기 어렵지만 대장·홍대선이 뚫리면 가양역까지 두 정거장만 가면 9호선 환승이 가능해진다.
수색·증산뉴타운, 고양 향동지구, 멀리는 고양 창릉지구까지도 수혜를 입을 수 있다. 부천과 신월동 일대도 효과가 확실하다. 대장·홍대선이 놓이면 가양역을 통해 강남권으로, 홍대역을 통해 도심권으로 접근이 쉬워진다. 현재 건설 중인 노선과도 연계가 가능하다. 신월역에는 신월사거리~양천구청~오목교~목동종합운동장~당산역으로 이어지는 경전철 목동선이 2022년 착공을 목표로 추진 중이다.
◆ 신분당선 연장:고양·은평·수원 등 폭발력
4차 국가철도망엔 신분당선을 연장하는 방안이 담겼다. 북쪽으로는 1호선 용산역부터 고양 삼송신도시를 잇는 방안을, 남쪽으로는 수원 호매실에서 화성 봉담까지 연결한다.
이 노선은 수도권 광역교통망에 엄청난 폭발력을 지닌 것으로 평가받는다. 서북부 연장선은 삼송~은평뉴타운~독바위~상명대~시청~서울역~용산을 잇는다. 2027년 개통을 목표로 추진 중인 신분당선 2단계 연장(용산~신사)과 맞물리면 수도권 서북부에서 시청·용산·강남으로 이어지는 노선이 만들어진다.
신분당선 서북부 연장의 가장 큰 혜택은 서울 은평구 일대가 볼 것으로 전망된다. 현재 독바위역에서 강남권으로 이동하려면 합정역까지 내려와 2호선으로 환승해서 또 한참을 가야 해 거의 1시간이나 걸렸다. 하지만 이 노선이 뚫리면 신논현역까지 20분대면 접근이 가능하다. 3호선밖에 쓸 수 없던 고양 삼송신도시도 비슷한 효과를 볼 수 있다. 신분당선을 남쪽으로 늘리는 개발 계획은 서북부 연장보다 빠른 속도로 진행될 전망이다. 신분당선 광교~호매실 구간이 이미 예비타당성 조사를 통과했기 때문이다. 이 노선의 최대 수혜지는 경기도 수원시다. 수원시에는 화서~호매실~동수원~월드컵경기장 등 4개 역이 들어선다.
◆ 강동·하남·남양주선:9호선이 남양주 연결
고덕 강일지구부터 하남 미사신도시~남양주 왕숙2지구~남양주 왕숙1지구를 잇는 노선이다. 현재 중앙보훈병원에서 강일지구까지 잇는 4단계 연장 사업이 2027년 개통을 목표로 진행 중이니, 9호선 5단계 연장 사업으로 보면 된다. 이 노선은 3기 신도시인 왕숙신도시(6만6000가구)의 교통 개선을 위해 계획됐다. 수도권 GTX-B 노선과 더불어 왕숙신도시의 핵심 교통망이다. 국토부는 왕숙1지구와 2지구에 모두 9호선이 지나가도록 연결하는 방안을 갖고 있다. 다만 이 노선은 공사 기간이 오래 걸리는 만큼 왕숙신도시 입주 시기(2027년 목표)엔 이용이 불가능할 것으로 보인다.
하지만 강동·하남·남양주선의 최대 수혜 지역은 미사신도시가 될 가능성이 높다는 게 개발업계의 관측이다. 미사신도시에 지하철역이 5호선 미사역 하나밖에 없는데 9호선이 들어오는 것이기 때문이다. 다른 노선보다 배차 간격이 긴 5호선 대신 9호선이 들어오면 서울 강남권·여의도 접근성은 획기적으로 개선된다.
◆ 신구로선:시흥·부천·구로 등 수혜 예상
신구로선은 4차 국가철도망 계획에서 새로 등장한 노선이다. 시흥대야역에서 시작해 부천시 옥길동, 구로구 항동, 온수동, 궁동과 개봉동, 고척동을 지나 양천구청역과 목동역까지 9개 역 정도가 생길 것으로 전망된다.
이 노선이 뚫리면 시흥대야역에서 목동역까지 기존 45분에서 15분까지 접근 시간이 단축돼 수도권 서남부 지역에서 관심이 높다. 환승역은 온수역(1, 7호선), 양천구청역(2호선), 목동역(5호선) 등이다.
이 노선의 최대 수혜지는 서울시 구로구가 꼽힌다. 항동, 온수동, 고척동, 개봉동 쪽으로 신구로선이 지날 것으로 예상된다. 목동 방향으로 지금보다 접근이 훨씬 쉬워지고, 영등포·홍대 방면으로 진출 시간도 짧아지기 때문이다. 특히 강남 접근성이 좋은 7호선과 도심 방향으로 뻗는 1호선을 지닌 온수동 일대는 트리플 역세권까지 가능해 기대감이 가장 크다.
경기도에선 시흥 구도심과 부천 옥길지구가 대표 수혜지로 꼽힌다.
◆ 위례·삼동선:경기 광주에서 강남까지 20분
위례중앙역에서 경기도 광주삼동역을 잇는 노선이다. 경전철 위례신사선(신사역~위례신도시)을 광주시까지 연장한다. 대개 경전철은 일반 전철보다 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적인 것으로 알려져 있다. 하지만 위례신사선과 연장 노선인 위례·삼동선은 얘기가 다르다. 교통 불모지였던 위례신도시와 광주시에서 서울 강남권으로 단번에 연결되기 때문이다.
위례·삼동선은 성남 구도심과 경기도 광주시 주민들의 기대감을 한 몸에 받고 있다. 성남 구도심인 중원구 일대엔 역이 4개가량 뚫릴 전망이다. 변변한 광역교통망이 없는 광주시에선 경강선 삼동역을 중심으로 수혜가 예상된다.
하지만 위례신도시 입주민들은 위례·삼동선 추진에 반대하고 있다. 그동안 위례신도시를 지나는 지하철이 없어 위례신사선 경전철이 뚫리기만 학수고대했는데, 삼동까지 연장되면 정작 위례신도시 주민들은 지하철 이용이 불편해질 가능성이 커지기 때문이다.
'철도 호재' 착공·개통때 두차례 큰폭 상승…'묻지마 투자'는 금물
계획 현실화까지 장시간 소요
경제성 논란 번지면 좌초될수도
철도 등 굵직한 교통 개발계획이 발표되면 수혜가 예상되는 지역은 큰 상승기를 맞는다. 부동산 가격을 형성하는 입지와 건물 가치 중에서 입지 가치가 대폭 상승하기 때문이다.
개발 업계에선 철도가 뚫릴 경우 단계적으로 부동산 가격이 상승한다고 판단한다. 일반적으로는 착공과 개통에 맞춘, 두 번의 시기가 가장 큰 가격 상승기인 것으로 평가받는다.
실제로 신분당선 남부 연장 노선(정자역~광교역)과 맞물려 수지구청역 역세권 단지인 용인시 수지구 풍덕천동 '신정마을 7단지' 가격 추이를 살펴보면 이 같은 경향을 뚜렷이 확인할 수 있다. 이곳 전용 84㎡ 매매가는 착공 이후 1년간(2010년 10월~2011년 10월) 10%가량 상승했다. 또 2016년 1월 개통에 임박해서 직전 한 달간(2015년 12월~2016년 1월) 약 5% 올랐다. 거래량도 크게 늘어난다. SRT 지제역의 최대 수혜지인 경기도 평택시에서는 SRT 착공 시점인 2011년 상반기 6618건의 아파트가 거래됐다. 직전 연도 상반기(4695건) 대비 41.0% 늘어난 수치다. 개통 시점인 2016년 12월에는 전월 1706건 대비 176.79% 급등한 4722건이 거래되기도 했다.
하지만 전문가들은 철도 개발계획이 발표됐다고 '묻지마 투자'에 나서는 것은 굉장히 위험하다고 지적한다. 광역교통망은 개발계획 발표부터 실제 개통까지 시간이 워낙 오래 걸리는 데다 경제효과에 대한 논란이 붙으면 사업 자체가 흔들릴 수 있기 때문이다.
예를 들어 수도권 서남부의 핵심 교통망으로 꼽히는 신안산선(안산 한양대역~서울 여의도, 44.7㎞)을 정부가 처음 발표한 것은 2002년 11월이었다. 2003년 한국개발연구원(KDI)의 예비타당성조사를 받았는데 당시 함께 시험대에 올랐던 노선이 이미 개통이 끝난 신분당선이다. 하지만 신안산선은 처음부터 정부 주도의 광역철도 사업으로 추진됐기 때문에 수익성이 있느냐를 두고 의견이 크게 엇갈렸다. 예타를 두 번이나 받은 걸로 모자라 민자사업으로 전환한 후인 2015년 9월에 가서야 기획재정부 민간투자사업심의위원회 심의를 통과하는 등 사업이 끝없이 공전했다. 결국 사업자가 선정되기까지 15년이나 걸렸고, 계획 발표 이후 17년이 지난 2019년 9월에야 착공에 들어갔다. 현재 이 노선은 2024년 개통을 목표로 건설 중이다. 그동안 신안산선 주변 지역은 '애타는 기다림'의 연속이었던 셈이다.
'제4차 국가철도망 구축 계획'에 포함된 일부 노선도 벌써부터 비슷한 우려가 나온다. 일례로 신분당선 서북부 연장사업의 경우 이번 계획에 포함돼 큰 고비를 넘긴 했지만 이미 10년째 예타에 막혀 있는 상황이다.
경제성 측면에서 미덥지 않은 평가를 받고 있기 때문이다. 2019년 5월 KDI는 신분당선 서북부 연장사업의 예타 중간 점검 결과 "사업 경제성(BC)이 극히 낮게 분석돼 사업 추진이 곤란하다"는 결론을 냈다.
그러나 서울시는 경제성만을 적용한다면 강북에서는 예타 통과가 어렵다는 입장이다. 서울시 관계자는 "균형발전을 고려하면 종합평가에서 높은 점수를 받을 여지가 있다"고 말했다.
1. 현재 미국 SEC와 소송중이라는데 왜 소송을 하는 것일까. 미국 정부가 가상화폐 때문에 위기감을 느껴서 일까?
2. 가상화폐 시장은 해당 국가의 정부가 기를 쓰고 막으려는 노력을 한다고 한다. 왜냐하면 화폐권력을 빼앗기면 정부의 존재가치 자체가 없어지기 때문에, 가상화폐 시장은 정부권력 입장에서는 사즉생의 각오로 임하고 있는 모양새다.
3. #리플코인 이 소송에 휘말리면서 가격이 똥값이 되었으나, 워낙 기술력이 뛰어나고 범용성이 뛰어난 가상화폐이다 보니 세계 유수의 은행과 파트너쉽이 맺어 있는 상태다. 리플이 먹을거리를 다 가져가니 아마도 SEC측에서는 대응을 하지 않을 수 없는 모양이다.
4. 한국법원이야 소송이 십수년 흘러도 그만이겠지만, 미국 소송도 이렇게 지지부진한지는 몰랐다. 그나마 빠른것인가? 벌써 소송이 스타트한지 7개월째인데 아직 결론이 나오지 않고 있다.
5. 가장 최근의 보도는 아래와 같다.
이 소송이 중요한 이유는 소송결과에 따라 1)리플이 휴지조각이 되느냐(가상화폐 시장에서) 2)아니면 희소성에 기반한 최고의 기술력을 가진 리플이 엄청난 가치상승을 이루느냐
양극단을 달리는 판결이 되기 때문이다. 최초SEC국장은 리플이 가상화폐이지 증권이 아니라고 했다. 그런데 SEC가 갑자기 증권소송을 제기했다는 것이다.
선량한 국민들을 위해 자신들에게는 심사권이 있는데 이것을 리플측이 박탈했다는 것이다.
SEC의 소송이 너무 억지스러운 측면이 있어서 리플과의 소송결과는 리플의 승소로 당연히 귀결될 것으로 보고 있지만, 외부 입김과 정부주도권을 빼앗기지 않으려는 노력에 미국 법원이 일조할 수 있다. 무엇보다 판사는 문과생이라, 가상화폐 기술력이나 IT 에 대한 이해력이 전무하기 때문에 황당한 판결이 나올수도 있다는 가능성을 배제할 수 없다.
다시말하면, 금융전공자가 판결하면 안되는 재판이란 뜻이다. 형사범죄에 해당하기 때문에 쉽게 리플의 패소가 되지는 않을 것으로 보인다.
다만 금융범죄로 인식하면 중대범죄로 선고할수도 있다.
그러나 가상화폐시장에서의 리플의 입지를 고려할때 쉽게 패소하지는 않을 것으로 보인다.
물론 패소하더라도 리플 회장이 돈으로 충당하겠지만.
문제는 투자자들이 멘붕에 휴지조각이 될 수 있다는 공포감때문에 초미의 관심사가 된 것이다.
6. 재판선고일 임박해서 리플시세가 오르면 승소를, 슬슬 빠지기 시작하면 리플패소를 예상할 수 있겠다. 리플승소가 확정된다면 그날은 유례없는 최고의 폭등장세를 마주하게 되겠지만....소송이 상당히 장기간 진행되고 있다.
그러나 소송의 결과에 따라 수십, 수백만명의 피해자가 발생할 수도있는 가상화폐의 존망과 직결된 소송이라 엄청나게 중요한 사건이므로 신중을 기할 필요는 있어 보인다.
아파트 투자자들에게 주상복합은 계륵과 같은 존재다. 인생의 생애주기를 거치면서 재건축을 한번이라도 경험하고 죽는 경우가 몇번이나 있겠나 싶다.
서울의 집값은 대한민국 전국의 집값과 연동되기 때문에, 정부입장으로서는 재건축이나,재개발을 절제하는 가운데 진행하고 있다. 재건축, 재개발이 일대 집값을 요동치게 하기 때문에 이에 대한 허가도 극히 자제하며 진행한다.
문재인 정부 들어와 안전진단을 더욱 까다롭게 하고, 아파트는 기본적으로 40년은 되어야 하지 않느냐 하는 식으로 안전진단을 1차진단, 2차정밀진단등 단계도 강화했다.
그러나 집권5년차에 접어들면서 집값을 잡기위해 절제하였던 이러한 절차들로 인하여 서울 집값은 고공행진을 했다.
3기신도시 카드를 3년차에 꺼내들었지만, lh의 조직적 투기로 인한 국민적 공분으로 지연되었지만, 본질적으로 서울의 외곽지역 집값만을 잡고, 거리가 있는 서울 한가운데 중심부의 집값은 한계가 있다는 생각을 한 모양이다.
결국, 바운데리를 더욱 명료하게 하여 공급을 하겠다고 입장을 밝혔는데, 그 경계선은 사대문안이다.
그야말로 서울의 최 핵심부입지다.
공급방식은 미국과 같은 초고층주상복합건물을 짓겠다는 것이다. 진행은 2030년을 목표로 한다.
4대문안에 존재하는 서울시 부지와 정부 공공관서의 낙후된 건물이 위치한 부지를 철거하고 해당 부지를 고밀개발하겠다는 전략으로 보인다. 이러한 고밀개발공급방식에는 지난 4년간의 부동산 정책이 신도시공급에 방점을 두고, 서울 외곽인접 경기도를 개발하는 방식이었다면, 근본적인 관점전환을 한 것으로 보인다. 8.4대책이나 2.4대책과는 별개의 공급주택방안인 것이다.
이미 당시에도 태릉골프장에 대규모공급을 예정하였으나, 인근 주민들의 반발과 그린벨트훼손이라는 암초에 부딯혀 거의 좌초가 확실해 보인다. 결국, 정부가 지방자치단체나, 정부기관이 소유하는 부지를 개발하고, 사업성이 떨어지는 저층,노후주거지와 준공업지역을 확보하여 고밀도, 초고층 주상복합아파트를 짖겠다는 전략을 세운것이다.
서울 사대문 안은 용적율이 800%로 묶여 있고, 고도도 90미터로 고도제한규제를 받고 있다. 역사도심이기 때문이다. 글나 해당 사대문안의 일자리는 최고로 많이 집중되어 있다. 일자리가 많다 보니, 직주근접으로도 적합하다는 것이다. 미국뉴욕등 핵심 도심지는 대부분 용적율이 1000%를 넘어선다. 반면에 한국의 서울도심 평균 용적율은 260%밖에 되지 않는다는 것이다. 과거의 부동산정책과 규제를 기반을 하다보니, 서울도심은 급격히 노후화가 진행되고 있는 것이다. 미국의 맨하튼의 경우 허드슨 강을 따라 최고80층 주상복합아파트들이 즐비하게 들어서 있다.
서울 을지로 3가, 4가의 경우 업무핵심지이고 교통접근성이 탁월한 입지임에도 불구하고 도심 노후도가 심각한 수준이다. 1970년대에 지어진 공장들과 저층건물이 빼곡하고 광범위하게 산재해 있다. 그러나 '역사지구'라는 이유로 거의 개발을 하지 못하고 있다.
아마 문재인정부 5년동안 부동산가격이 급등하지 않았다면, 앞으로도 '역사지구'라는 허울아래 '도심개발'을 시도해볼 생각조차 하지 못했을 것입니다. 집값상승이 이런 발상의 전환이라도 가져왔으니 다행입니다. 물론 실제 실행과 집행을 할 것인지는 좀더 지켜보아야 할 것입니다. 말의 성찬으로 끝난 경우가 한두번이 아니었으니 말이죠.
일단 초고층 주상복합건물을 여러개 만들 모양입니다. 민주당은 일본도쿄의 #롯본기힐스 와 #허드슨야드를 표준모델로 제시까지 합니다. 뉴욕의 경우는 3300%용적율도 있다고 합니다. 롯본기힐스의 용적율은 1083%입니다. oecd도 한국의 압축개발도시정책의 하나로 도심의 고밀도 개발과 도시외곽개발억제를 권고했는데, 말은 안듣고 3기신도시건설로 회귀하면서 어떤 부작용을 낳을지 벌써 걱정입니다.
현재 4대문안의 용적율은 800%입니다. 서울지하철역세권의 평균용적율은 269%입니다. 오세훈의 열린 마인드를 고려할때 서울시와의 협치는 크게 문제되지 않을 것 같아 긍정적입니다.
늙은 서울이 아닌, 젊은 도시가 되기 위해서는 초고층주상복합건물의 건설은 필수가 되어야 할 것 같습니다.
즉, 대부분의 재테크투자시장은 자신의 의지에 따라 투자의 시작과 끝이 결정된다. 언제든지 자신의 의지에 따라 그 시장에서 진입과 후퇴가 가능하다는 의미이다. 주식시장을 예를 들면, 자신이 주식시장에 참여하지 않으면 그만이고, 주식시장에 참여했다가 돈을 다 잃으면 더이상 투자행위를 멈추면 그만이다.
그런데, 부동산 시장은 그렇지 않다. 거주주택은 생활필수재이기 때문에 결혼을 했든 안했든 어딘가에는 기거를 해야 한다.
결혼을 했다면 더욱더 긴박한 필수재가 된다. 가족공동체라면 어딘가에는 거주를 해야하고, 주택시장에서 한개인이나 한 가정은 집주인 아니면, 세입자, 즉, 임대인 아니면 임차인의 지위를 가지게 된다.
이는 자신이 자의적으로 부동산, 주택시장에 참여하고 싶지 않다고 하더라도 거부할 수 없는 시장이라는 점이 문제다.
즉, 주택시장의 방관자로 남고 심고, 심지어 주택시장에 참여하고 싶지 않더라도 반강제적으로 참여자가 되어야 하는 시장이 부동산 주택시장이다.
결국, 강제적으로 참여해야하는 부동산 주택시장에서 임대인이 될것인지, 임차인이 될 것인지, 주도자가 될 것인지 방관자가 될 것인지는 참여자가 선택할 수 밖에 없다. 당연히 부동산 공부를 하는 우리입장에서는 능동적 주도자가 되어야 하는 것이다.
2. 부동산은 목돈이 필요하다.
따라서 시장 진입자의 연령이 비교적 많다. 요즘은 20대 30대들도 적극적인 자세로 주택시장에 뛰어들고 있기는 하지만, 당연히 이들 주도 젊은 세력들은 종잣돈등 초기 투자금을 열심히 모으거나, 고연봉자들이 많다고 할 수 있다. 가상화폐시장이나, 주식시장이 비교적 소액으로 언제든지 진입할 수 있으나, 부동산시장은 당장 계약이 시작되면 계약금부터 기백만원에서 수천만원에 이르기까지 목돈이 필요하다.
따라서 일정부분 시장진입장벽이 뚜렷한 시장이라고 할 수 있다.
물론 소액으로 투자할수 있는 수익형부동산이 있기는 하지만, 시세차익형 재테크 수단으로서는 바람직하지 않다고 봐야 한다.
3. 부동산은 쉽게 현금화하기가 어렵다.
일명 환금성이라고도 하는데, 부동산은 팔고 싶다고 해서 바로 팔리지 않은 특징이 있다. 물론 초부동산 호황기에는 잘 팔리겠지만, 정상적인 부동산시장에서는 가상화폐,주식시장,골드바 매매처럼 환금성이 신속하지 않다.
<부동산심리>라는 말이 있을 정도로, 일단 매매과정 전반에 극심한 눈치작전과 면밀한 밀고 당기기가 상당기간 지속되고, 초기 투자금이 크게 들어가기 때문에 주택시장 참여자들이 대부분 신중한 자세로 임하므로 거래속도도 느리다.
물론 이는 악재와 호재의 반영속도를 떨어뜨리기도 한다. 매매계약이 체결되고 나서 잔금을 치르기까지 상당한 기간이 소요되고 그 과정중에 계약을 해제할 수도 있고, 시장에 내놓은 물건이 장기간 팔리지 않던차에 주변 경기흐름에 따라 가격이 떨어지거나 오를때, 오히려 안팔린것이 잘된일이 되는 경우도 허다하다.
반응속도도 부동산시장에 늦게 반영되기 때문에 오히려 부동산의 환금성이 낮은것이 투자민감도가 떨어지는 초보들에게는 매우 적절한 투자수단이라 할 수 있다.
4. 부동산 시장은 농산물이 아니다.
따라서 공급량을 즉시 늘리기가 힘들다. 즉, 절대적 수요필요시기와 공급시기가 언매칭하게 되어 가격왜곡이 일어나기 쉽다. 주식시장은 호재에 따라 폭발적으로 수요가 늘어났다가 기세가 꺾이면 하락이 즉시 반전된다. 따라서 주식시장이나 가상화폐시장에서 거래량 분석은 매우중요하다.
반면에 부동산 시장은 필수품이기때문에 실수요자가 있기 마련이어서 일정수준 가격에서 가격방어선이 형성되고, 땅을 기반으로 건축되기 때문에 공급량을 무한정 늘릴수도 없는 재화이다.
주택공급계획부터 보상, 착공, 준공에 이르기까지 5-6년의 시간이 소요되기도 한다. 이러한 부동산 주택시장, 아파트라는 상품의 성질을 이해한다면 투자의 시기를 결정하는데 유용하다.
5. 한국의 부동산주택시장은 개인이 주도하는 시장이다.
주식시장과 가상화폐시장은 기관투자자와 현금력을 가진 고래투자자들에 의해 주도된다. 개인투자자들이 아무리 발버둥 쳐봤자 시총전체를 변동시키기는 한계가 있다. 따라서 기관투자자의 결단과, 고래투자자의 결정에 따라 뒤따라가는 모양새이다.
그러나 부동산 시장은 기관투자자나 현금보유자들이 시장을 좌우지 하기에는 자산가격 자체덩어리가 너무 고가이다.
따라서 기관투자자들이 좌우지 하기 부적당한 시장이라는 점이다. 공공임대등 일정비율은 정부나, 지방자치단체가 소유하고 운용하고 있으나, 그외 대부분의 주택시장은 개인주도하에서 이뤄지고 있는 실정이다. 정보의 왜곡정도도 주식시장보다는 덜하고 부동산주택시장은 어느정도 예측가능성이 높다고 할 수 있다. 개인과 개인의 경쟁시장이어서 <부동산투자심리>라는 고유명사가 생길정도로 개인들이 주도하는 시장이라고 할 수 있다.
6. 부동산시장은 주변 경기상황에 반응속도가 느리다.
경제적 변동상황에 따라 그 변동상황에 대한 유불리에 대한 판단을 각 개인이 하게 되고, 이것이 실제 부동산시장에 반영되기까지는 상당한 시간이 소요된다. 급등락이 심한 주식시장이나 코인시장은 즉응대응을 하지 않을 경우 급등락을 피할수 없지만, 부동산 시장은 가격의 급등락이 즉시즉시 이루어지지는 않는다. 따라서 시장정세의 변동에 대해 보다 차분하게 대응할 수 있고, 이성적 판단을 내릴 수 있다.
물론 세계적 경제공황이나, 급박한 경제패닉상태하에서는 부동산 시장도 급변이 가능하기 때문에 가격의 폭락과 폭등을 맞이하는 경우가 있으나, 이러한 경우는 흔히 있는 일은 아니다.
주식시장과 코인시장이 잘디잔 호재가 과대하게 반영되어 급등,급락하는 사안과는 많이 다르다는 점이다.
7. 부동산시장은 거래비용이 비싸다.
가상화폐 시장이나, 주식시장은 사고파는 횟수가 잦기 때문에 거래비용이 낮게 책정된다. 그리고 이런 거래비용이 플랫폼, 증권거래소, 중개거래소등의 이익과 직결되기때문에 장려된다. 반면에 부동산의 경우는, 매매가 이뤄질때마다 법무비용, 세금, 양도소득세등 그 금액이 상당하다. 어떤 경우에는 이런 거래비용을 간과한채 매매에 나아가 오히려 손해를 보는 경우도 적지 않다. 즉, 부동산은 데이트레이딩이 불가능한데다, 심지어 1년이라는 상대적 장기간내에 부동산 거래를 할 경우, 얻게 되는 시세차익의 대부분을 세금으로 강탈당하게 된다. 따라서 대부분 부동산 주택시장 참여자들의 참여 스탠스는 최소한 1년에서 수년의 보유가 기본이다. 최근에 중개수수료나 양도소득세, 종부세 불이 붙는 이유도 전부다 부동산이라는 덩치에 걸맞는 거래비용의 불만에 기인한다고 할 수 있다.
8. 부동산은 실물자산이자 인플레이션을 헤지한다.
실물 자산이기 때문에 없어지지 않는다. 해당 부동산의 가치, 아파트, 단독주택, 빌라가 자연재해로 붕괴되어 폐기물로 처분이 되더라도 해당 땅의 지분을 몇평이라고 가지게 되는 실물이다. 즉, 망해도 눈에 보이고 쥘수 있는 현물이라는 뜻이다. 이 실물성의 대체물이 바로 전세물건이다. 전세는 실물성의 반영이라고 할 수 있으며 가격의 왜곡도 없다.
실제 거주하는 사람들은 시장가격에 합당한 가격을 치루고 거주한다. 가격을 왜곡할 이유도 없다. 어짜피 전세는 나중에 돌려받을 돈이기 때문에 특히나 가격왜곡현상은 적다. 매매와는 다른개념이다.
매매는 호재와 미래가치가 담겨있는 버블이 끼어 있다고 할 수 있지만, 전세는 자신의 필요에 의해 , 자신의 자금사정과 자신의 생활기반에 근거하여 임차를 한 것이므로 거품이 없다. 즉, 실물성의 가치를 대변해 준다.
부동산은 자동차나 가전제품과 달리 감가상각이 이루어지기도 하지만, 재건축등으로 인해 다시 가치와 입지가 재평가되기도 하기 때문에 이런 소비재 제품과는 다른 특징이 있다. 나아가 실거주아파트의 경우는 자신이 구입한 가격이하로는 잘 팔지도 않기 때문에 가격이 특정가격이하로는 하락하지 않아 가격하방성이 견고하다고 할 수 있다.
화폐가치가 떨어지는 것을 대비해서 실물자산으로서 화폐가치의 하락을 담보하는 역할을 한다. 나아가 레버리지 투자가 가능하기도 한데, 전세자금은 양질의 레버리지 금융으로 역할한다.
아파트를 구입할때는 막 사면 안된다. 그냥 시세차익없이 내가 살고 싶은데 산다는 목적으로 구입하면 모를까, 피같은 돈 모아서 사는 경우라면 심사숙고해야한다. 살기도 편하고 사는동안 부동산 가격도 올라주어야 사는 맛이 나지 않겠는가.
보통 아파트를 구입할때는 입지를 고려하라고 하는데, 입지란 무엇일까.
첫째는 교통을 말한다.
이 교통이라는게 상당히 추상적이다. 놀러가기위해서 교통이 필요한것인지, 아무데나 이동할수 있는 편리한 교통요충지여야 한다는 뜻인가...그게 아니다. 온니 일자리로 향하는 교통이 편리해야 한다는 의미이다.
결국 아파트를 선택할때 "교통이 편리해야 한다"라는 뜻은 "일자리가 있어야 한다"와 같은 말이라고 할 수 있다.
즉, 교통은 곧 일자리와 동의어다.
교통이 좋아야 한다는 뜻은 일자리로의 접근성이 좋아야 한다는 뜻이고, 일자리로 향하는 "사람이 많다"는 뜻은 곧 내 아파트를 나중에 내가 팔때 사줄사람, 즉 일자리가 있어 일터에서 돈을 벌어서 내 아파트를 사줄 사람이 많다는 뜻과 같은 의미가 될 것이다.
결국 교통이 좋아야 한다는 뜻은, 일자리로 향하는 교통이 좋아서, 그 일터에서 돈을 번사람이 나중에 내가 파는 아파트를 사줄 사람이 되고, 그 잠재적으로 아파트를 수요해줄 사람이 많다는 뜻과 직결된다.
결국, 내가 산 아파트가격보다, 누군가 내집을 내가 산가격보다는 더 비싸게 사주는 사람이 많아야 한다는 뜻이다.
결국, 교통편리와 직주근접은 동의어다. 한국에서 일자리가 가장 많은곳은 서울 중구다. 주민등록자 수 대비, 서울 중구의 일자리비율은 300%가 넘는다고 한다. 주민등록자가 100% 취업하고도 나머지 200%는 외부에서 출퇴근하면서 일한다는 뜻으로, 아파트가 한두개라도 자리가 나면 얼씨구 ...하고 구매할 대기자들이 있다는 뜻이다.
결국, 서울 중구의 현재 아파트 가격은 이런 역학구도하에서 형성된 아파트 가격이라고 할 수 있을 것이다. 당연히 중구로 가는 교통이동축선의 아파트 가격은 비쌀 것이다.
이와같은 업무지구는 강북에서는 종로구와 중구다.
강남에서는 영등포구와 여의도와 강남이다. 종로구와 영등포구 강남의 서초구는 #3대업무지구라고 부른다. 당연히 이들 지역으로 향하는 "말그대로 교통이 편리한 곳"의 아파트 가격은 비쌀것이다.
거기다 연봉이 비쌀수록 더 교통이 편리해야한다. 교통이 편리해야한다는 소리는 일자리로 이동하는 시간의 최단시간을 말하는 것으로 연봉은 곧 시간으로 나누는 시간당 임금으로 극화할 수 있다. 따라서 연봉이 높은 사람일수록, 출퇴근 시간이 길다면 매우 손해가 된다.
따라서 연봉이 높은 사람일수록 직주근접아파트를 선택한다. 연봉이 낮은 사람일수록 일자리와 주거지와의 거리가 멀고 출퇴근 시간거리도 상당하다. 따라서 연봉이 높은 사람은, 직장근처에 아파트를 구하고, 출퇴근시간의 총합분을 다른 생산적인 일에 투자하는 것이 경제학적으로 부합하다.
그러나 직주근접형 아파트를 구하기 어려울 경우에는 일자리까지 최단시간에 이동할 수 있는 교통편이 있는 곳의 아파트가 대체재가 될 수 있다. 예를들어 아직 개통하지 않았지만, gtx가 개통된다면, 서울 중심부 일자리까지 30분내 더 나아가 20분내 도달할 수 있다면 그 아파트는 직주근접 아파트로서의 역할을 하는 것이다.
결국, 여기서는 물리적거리가 아닌 시간적 거리를 지칭하는 것임을 알 수 있다. 남양주 마곡은 물리적거리로는 엄청나게 서울 중심부와는 멀지만, 만약 gtx가 뚫려 30분내에 서울 중심부까지 도달하게 된다면, 강남으로 지하철 타고 출근하는, 강북의 노원구 서울시민보다 엄청나게 시간적 단축을 한것이 되는 것이다. 그래서 gtx주변의 아파트가 비싸게 형성되는 것이다.
물론, 여기에는 지하철요금, gtx요금이 산정되어야 하고, 외곽에서 서울중심권으로 지하철,지티엑스 요금계산은 물리적 거리로 계산하기 때문에 더 요금이 비싸겠지만, 시간적절약분의 합이 시간당 임금연봉으로 곱한것보다 훨씬 적다면 외곽에서 출퇴근하는 것이 경제적으로 부합하다.
결국 다가오는 미래에는 사람들의 의식구조에 물리적 거리가 시간적거리의 개념으로 완전히 대체되는 시기가 올것이라고 보는데, 그 역할을 gtx가 하게 될 것이라는 점을 확실히 말해 줄 수 있다.
둘째는 교육이다. 엄마들은 교육을 최우선으로 한다. 실수요자의 가장 큰 관심은 학군이라고 한다. 이건 대단한 것 같다. 학창시절 공부를 질리도록 한 부모라면 이를 자식에게 강요하지 않을 것 같은데, 이미 학군을 통한 신분상승의 단맛을 본 부모의 입장에서는 학군에 대한 관심이 남다를 수 밖에 없다. 바로 신분상승과 직결되는 중요한 수단이기 때문이다.
학군이 좋다는 것은 여러의미가 담겨있다. 단순히 학군내 학교의 성적뿐만 아니라, 학교폭력, 학생들의 자질, 교유관계등등 학생이 성장하는데 있어서 겪게되는 학창시절의 압축 기간을 상대적으로 양호한 상태에서 보낼수 있다는 점도 크다.
학군이 좋은 곳은 왕따도 적고, (물론 그렇지 않은 경우도 많아 일반화할수 없으나, 학군이 개판인 지역의 교육분위기와는 많은 차이가 있다.) 공부잘하고 품행이 그야말로 방정한 학생들이 좋은 학군에 많다는 점은 부인할 수 없다.
학군 좋은 곳에서는 한개 틀리면 꼴등에 위치하는데 반해, 학군이 안좋은 곳은 상위에 랭크된다. 이미 긴장 강도부터 다르다는 점이다. 2010년부터는 학교별 성적이 공개되었다. 학군의 차이를 비교적 객관적으로 비교할 수 있게 되었다.
학업성취도평가와 특목고 진학율이다. 특목고진학율은 매년 5월말 공개된다.
학업성취도결과는 2010년에서 2016년까지만 공개되었다. 서열화 비판을 의식하지 않을수는 없었을 것이다. 결국 교육을 통한 아파트 가격은 이러한 교육열에 불타오르는 사악한 부모들이 많이 모여 있어야 가격이 상승한다. 고학력의 부모가 많아야 하고, 중산층 이상의 경제력을 갖춘 지역일수록 아파트가격이 높다. 해당지역의 구성원들은 비교적 균질해야한다. 비슷한 수준의 연봉자들이 모여있어야 아파트가격의 수준이 유지된다. 구성원의 연봉의 격차가 크고 뒤섞여 있다면 아파트가격은 상승하기 힘들다.
거주지 유형별로는 당연히 빌라나 단독주택보다는 아파트밀집지역의 학력이 높으며, 임대,소형아파트보다는 대형평수 아파트 구성 단지가 학력과 경제력이 당연히 높다. 학군과 아파트가격은 100%일치한다고 보아도 무방하다.
시간적 경제적 여유가 있을때만이 자녀의 사교육에 비용을 투입할 수 있기 때문이다. 결국 집값이 높은 아파트 주변의 학군이 좋은 경우는 상식에 가깝다. 영어성적은 아파트단지의 소득과 비례하지만 수학은 교육과 학습에 의해 성적이 향상되는 과목인만큼 부모와 자녀의 학업열에 의해 좌우된다. 결국 수학성적은 교육열과 관계 있으며, 소득수준보다는 더 가중요소이다.
일단 학군이 좋으면, 학부모들이 학군좋은지역으로 밀려들어와 그 일대는 계속해서 지위를 유지한다. 그러나 투자자의 입장에서는 해당 학군이 위치한 아파트의 가격은 이미 상당한 가격수준을 유지하고 있을 것이다. 따라서 경제대공황이나 경제충격파를 받아 전국적으로 가격조정이 있지 않은 이상, 부동산 호경기에 해당 좋은 학군지에 입성하는 것은 상당한 대가를 치러야 할 것이고, 얻는 수익은 지속적인 부동산 가격상승이 있어야지만 보상을 받게 된다.
3. 환경
미세먼지때문에 환경의 영향은 예전처럼 크게 중요하지 않다. 호수가 보이고, 바다가 보이고 하는 것은 제3자에게 내 아파트를 팔때나 유의미하지 막상 사는 입장에서는 많이 둔감해지기 마련이다. 교통이나 교육학군보다는 많이 떨어진다. 한때는 환경이나, 아파트뷰가 크게 평가받는 시기도 있었지만, 순환흐름에 따라 어떨때는 고가치 평가를 받다가 경제상황이 악화되면, 환경적 요소는 후순위로 밀리게 된다.
소득수준이 높으면 당연히 아파트 선택시 환경의 중요성, 아파트뷰에 대한 가중치도 높을 것이다. 조망권이 대표적인 것이고 대표적으로 한강주변 아파트는 강남이나 강북을 가리지 않고 높은 가격에 형성되어있다.
고속도로 인근 아파트는 지속적인 자동차의 소음과 미세먼지에 노출되어 성인이 되었을때 폐관련 질환과 호흡곤란 증세를 겪을 가능성이 크다. 고속도로에서 발생하는 극미세 먼지는 눈에 보이지 않지만, 장기가 노출될 경우 장기적으로 악영향을 미칠것임은 부인할 수 없다. 공기 1제곱미터당 극미세먼지가 10마이크로미터 증가하면 폐암으로 사망할 확율은 7%증가하게 된다.
실거주로 아파트에 장기거주하며 소유할 경우에는 환경적 요소는 필수 고려요소가 되어야 한다. 아파트에 환경적 우월성은 앞의 교통과 학군과는 다른 또다른 차원의 우월적 요소이기 때문에 이미 환경이 좋은 입지의 아파트는 상당히 비싼 가격에 아파트가격이 형성되어 있을 것이다. 즉, 환경이 좋은 입지의 아파트는 고소득자가 소유하고 있을 가능성이 크다.
한국인들은 조망권중에서 강이나 바다보다는 산이나 공원등 녹음을 좋아한다. 뭐 설득당하고 싶지는 않겠지만, 공원, 파크가 크게 인기를 끄는 이유도 비슷한 이유다. 투자를 함에 있어서는 향후 환경이 좋아질 것이 예정된 곳에 투자한다면 돈을 벌수 있을것이다. 지금은 환경적으로 문제가 있고 열악하지만 개선이 확실히 예상된곳은 환경이 좋아 질 것으로 아파트의 가격상승을 충분히 예상해 볼 수 있는 것이다.
특히 도심 한가운데에 위치한 준공업지역에서 공장이 지방이나 외곽으로 이전해 가고 해당 부지가 공원으로 조성되거나 주택단지로 건설될 경우 엄청난 시세가치 상승이 이루어진다. 마찬가지로 집장촌이 이전하거나 , 폐공장이 이전하거나, 소각장이 이전하거나, 군공항이 이전하거나 하는 것들도 모두 환경의 급격한 개선이 이루어지는 곳으로 아파트 가격의 가격차별화를 극적으로 가져오게 되는 것이다.
아파트 뷰는 언급했듯이 경기흐름에 따라 가중치가 극적으로 달라진다. 경제상황이 어려울수록 환경, 아파트뷰의 가치는 극적으로 변한다. 먹고살기도 힘든데, 아파트 뷰나 환경을 고려할 여유가 없다는 뜻이다. 결국 환경적 요소를 고려한다는 뜻은 국가전체적으로 경제나 경기가 안정적이고 다들 먹고살만할때 중요요소로 고려하게 된다는 것이다.
나아가 실거주 하다보면 조망권등 아파트뷰는 무감각해지는 경우가 다반사다. 결국 교통과 학군적 요소는 지속적으로 괴롭히는 요소이지만, 조망권등은 없어도 그만, 있으면 플러스....같은 부차적 요소로 작용하기도 한다. 그래서 아파트를 구입할때는 가중치가 많이 떨어지는 측면이 있다.
환경적 요소를 고려하라고 한다면, 바다나 강보다는 공원이 낫다. 직접 산책을 하거나 조깅을 하거나 가볍게 운동을 할수 있는 녹음시설이 기반한 공원이 아파트가격을 결정하는 중요환경요소라 생각된다.
결론적으로 비트코인은 우리가 실생활에 사용하고 있는 법정화폐처럼 쓰이는 화폐가 아니다. 국가입장에서는 비트코인을 법정화폐로 받아들일 이유가 없으므로 화폐냐 아니냐는 논쟁의 의미가 없다.
수표가 법정화폐가 아닌것과 마찬가지다.
비트코인은 지폐의 디지털화를 유도하고 있다. 전국가가 화폐의 디지털화에 대한 연구를 진행하고 있는 것은 비트코인이 디지털화폐로의 서막을 열어주었다는점에서 유의미하다.
2. 비트코인은 만질수 있는 현물이냐?
이는 소프트웨어를 만질수 있는거냐, 인터넷을 만질수 있는거냐..와 같은 논쟁이다.
말 그대로 비트코인 '가상화폐' 정확히는 가상자산이기때문에 만질수 없다. 그러나 정부도 마찬가지고 '소프트웨어강국'을 외치고 있다. 이는 만질수 없고 보이지는 않지만, 삶에 큰 영향을 미치고 있는 그 무엇이다라는 가치를 정부나 국가가 큰 의미를 부여하고 있는 것이다. 비트코인도 마찬가지로 만질수는 없지만, 블록체인 기반 기술에 큰 영향을 끼치고 있다고 보면 된다.
3. 비트코인의 내재적 가치가 있는 것이냐
물리적으로는 비트코인을 채굴하는 채굴업자는 채굴비용을 감당하면서 채굴하고 있다. 따라서 비트코인 1개에는 채굴비용이 포함되어 있다. 이것은 비트코인에 관심을 가지지 않은 사람에게는 아무런 상관이 없지만, 비트코인에 투자하고 있는 사람에게는 어느정도 비용개념을 이해하게 한다. 둘째는, 신뢰성이다. 비트코인이 개발된지 10년이 넘으면서 긴 시간동안 검증을 받아 안전성과 신뢰성이 형성되어 있는 가치를 가진다. 나아가 암호화폐 시장에서는 기축통화역할을 하고 있다.
사람들은 비트코인의 가격을 기준으로 다른 암호화폐의 가치를 평가한다. 비트코인으로 이들 가상화폐를 구입할수도있다.
4. 비트코인의 단점과 한계
디도스 공격등 해킹공격을 막기위해 프로그램확장성에 제한을 두고 있다. 비트코인이 표현할 수 있는 상태 즉, state의 제한을 두고 있다. 비트코인은 돈의보유여부, 돈의 지불여부등 2가지 상태밖에 표현하지 못한다. 나아가 비트코인의 계정은 사람이어야 한다는 점이다. 이를 극복한 것이 이더리움이다. 프로그램제한을 두지 않고 확장성이 가능하도록 하였고, 상태표현의 제한도 없으며, 계정의 범위를 사람과 사물로 확장하였다는 점이다.
5. 블록체인의 정의
이제 정의를 제대로 할 필요가 있다. 분산되어 있는 네트워크의 컴퓨팅 자원을 모아서 거대한 연산능력을 확보하여, 이를 기반으로 중앙서버없이 모든 작업을 처리하고 검증하는 기술을 말한다고 할 수 있다.
