아파트구입시 필수고려사항 3가지
아파트를 구입할때는 막 사면 안된다. 그냥 시세차익없이 내가 살고 싶은데 산다는 목적으로 구입하면 모를까, 피같은 돈 모아서 사는 경우라면 심사숙고해야한다. 살기도 편하고 사는동안 부동산 가격도 올라주어야 사는 맛이 나지 않겠는가.
보통 아파트를 구입할때는 입지를 고려하라고 하는데, 입지란 무엇일까.
첫째는 교통을 말한다.
이 교통이라는게 상당히 추상적이다. 놀러가기위해서 교통이 필요한것인지, 아무데나 이동할수 있는 편리한 교통요충지여야 한다는 뜻인가...그게 아니다. 온니 일자리로 향하는 교통이 편리해야 한다는 의미이다.
결국 아파트를 선택할때 "교통이 편리해야 한다"라는 뜻은 "일자리가 있어야 한다"와 같은 말이라고 할 수 있다.
즉, 교통은 곧 일자리와 동의어다.
교통이 좋아야 한다는 뜻은 일자리로의 접근성이 좋아야 한다는 뜻이고, 일자리로 향하는 "사람이 많다"는 뜻은 곧 내 아파트를 나중에 내가 팔때 사줄사람, 즉 일자리가 있어 일터에서 돈을 벌어서 내 아파트를 사줄 사람이 많다는 뜻과 같은 의미가 될 것이다.
결국 교통이 좋아야 한다는 뜻은, 일자리로 향하는 교통이 좋아서, 그 일터에서 돈을 번사람이 나중에 내가 파는 아파트를 사줄 사람이 되고, 그 잠재적으로 아파트를 수요해줄 사람이 많다는 뜻과 직결된다.
결국, 내가 산 아파트가격보다, 누군가 내집을 내가 산가격보다는 더 비싸게 사주는 사람이 많아야 한다는 뜻이다.
결국, 교통편리와 직주근접은 동의어다. 한국에서 일자리가 가장 많은곳은 서울 중구다. 주민등록자 수 대비, 서울 중구의 일자리비율은 300%가 넘는다고 한다. 주민등록자가 100% 취업하고도 나머지 200%는 외부에서 출퇴근하면서 일한다는 뜻으로, 아파트가 한두개라도 자리가 나면 얼씨구 ...하고 구매할 대기자들이 있다는 뜻이다.
결국, 서울 중구의 현재 아파트 가격은 이런 역학구도하에서 형성된 아파트 가격이라고 할 수 있을 것이다. 당연히 중구로 가는 교통이동축선의 아파트 가격은 비쌀 것이다.
이와같은 업무지구는 강북에서는 종로구와 중구다.
강남에서는 영등포구와 여의도와 강남이다. 종로구와 영등포구 강남의 서초구는 #3대업무지구라고 부른다. 당연히 이들 지역으로 향하는 "말그대로 교통이 편리한 곳"의 아파트 가격은 비쌀것이다.
거기다 연봉이 비쌀수록 더 교통이 편리해야한다. 교통이 편리해야한다는 소리는 일자리로 이동하는 시간의 최단시간을 말하는 것으로 연봉은 곧 시간으로 나누는 시간당 임금으로 극화할 수 있다. 따라서 연봉이 높은 사람일수록, 출퇴근 시간이 길다면 매우 손해가 된다.
따라서 연봉이 높은 사람일수록 직주근접아파트를 선택한다. 연봉이 낮은 사람일수록 일자리와 주거지와의 거리가 멀고 출퇴근 시간거리도 상당하다. 따라서 연봉이 높은 사람은, 직장근처에 아파트를 구하고, 출퇴근시간의 총합분을 다른 생산적인 일에 투자하는 것이 경제학적으로 부합하다.
그러나 직주근접형 아파트를 구하기 어려울 경우에는 일자리까지 최단시간에 이동할 수 있는 교통편이 있는 곳의 아파트가 대체재가 될 수 있다. 예를들어 아직 개통하지 않았지만, gtx가 개통된다면, 서울 중심부 일자리까지 30분내 더 나아가 20분내 도달할 수 있다면 그 아파트는 직주근접 아파트로서의 역할을 하는 것이다.
결국, 여기서는 물리적거리가 아닌 시간적 거리를 지칭하는 것임을 알 수 있다. 남양주 마곡은 물리적거리로는 엄청나게 서울 중심부와는 멀지만, 만약 gtx가 뚫려 30분내에 서울 중심부까지 도달하게 된다면, 강남으로 지하철 타고 출근하는, 강북의 노원구 서울시민보다 엄청나게 시간적 단축을 한것이 되는 것이다. 그래서 gtx주변의 아파트가 비싸게 형성되는 것이다.
물론, 여기에는 지하철요금, gtx요금이 산정되어야 하고, 외곽에서 서울중심권으로 지하철,지티엑스 요금계산은 물리적 거리로 계산하기 때문에 더 요금이 비싸겠지만, 시간적절약분의 합이 시간당 임금연봉으로 곱한것보다 훨씬 적다면 외곽에서 출퇴근하는 것이 경제적으로 부합하다.
결국 다가오는 미래에는 사람들의 의식구조에 물리적 거리가 시간적거리의 개념으로 완전히 대체되는 시기가 올것이라고 보는데, 그 역할을 gtx가 하게 될 것이라는 점을 확실히 말해 줄 수 있다.
둘째는 교육이다. 엄마들은 교육을 최우선으로 한다. 실수요자의 가장 큰 관심은 학군이라고 한다. 이건 대단한 것 같다. 학창시절 공부를 질리도록 한 부모라면 이를 자식에게 강요하지 않을 것 같은데, 이미 학군을 통한 신분상승의 단맛을 본 부모의 입장에서는 학군에 대한 관심이 남다를 수 밖에 없다. 바로 신분상승과 직결되는 중요한 수단이기 때문이다.
학군이 좋다는 것은 여러의미가 담겨있다. 단순히 학군내 학교의 성적뿐만 아니라, 학교폭력, 학생들의 자질, 교유관계등등 학생이 성장하는데 있어서 겪게되는 학창시절의 압축 기간을 상대적으로 양호한 상태에서 보낼수 있다는 점도 크다.
학군이 좋은 곳은 왕따도 적고, (물론 그렇지 않은 경우도 많아 일반화할수 없으나, 학군이 개판인 지역의 교육분위기와는 많은 차이가 있다.) 공부잘하고 품행이 그야말로 방정한 학생들이 좋은 학군에 많다는 점은 부인할 수 없다.
학군 좋은 곳에서는 한개 틀리면 꼴등에 위치하는데 반해, 학군이 안좋은 곳은 상위에 랭크된다. 이미 긴장 강도부터 다르다는 점이다. 2010년부터는 학교별 성적이 공개되었다. 학군의 차이를 비교적 객관적으로 비교할 수 있게 되었다.
학업성취도평가와 특목고 진학율이다. 특목고진학율은 매년 5월말 공개된다.
학업성취도결과는 2010년에서 2016년까지만 공개되었다. 서열화 비판을 의식하지 않을수는 없었을 것이다. 결국 교육을 통한 아파트 가격은 이러한 교육열에 불타오르는 사악한 부모들이 많이 모여 있어야 가격이 상승한다. 고학력의 부모가 많아야 하고, 중산층 이상의 경제력을 갖춘 지역일수록 아파트가격이 높다. 해당지역의 구성원들은 비교적 균질해야한다. 비슷한 수준의 연봉자들이 모여있어야 아파트가격의 수준이 유지된다. 구성원의 연봉의 격차가 크고 뒤섞여 있다면 아파트가격은 상승하기 힘들다.
거주지 유형별로는 당연히 빌라나 단독주택보다는 아파트밀집지역의 학력이 높으며, 임대,소형아파트보다는 대형평수 아파트 구성 단지가 학력과 경제력이 당연히 높다. 학군과 아파트가격은 100%일치한다고 보아도 무방하다.
시간적 경제적 여유가 있을때만이 자녀의 사교육에 비용을 투입할 수 있기 때문이다. 결국 집값이 높은 아파트 주변의 학군이 좋은 경우는 상식에 가깝다. 영어성적은 아파트단지의 소득과 비례하지만 수학은 교육과 학습에 의해 성적이 향상되는 과목인만큼 부모와 자녀의 학업열에 의해 좌우된다. 결국 수학성적은 교육열과 관계 있으며, 소득수준보다는 더 가중요소이다.
일단 학군이 좋으면, 학부모들이 학군좋은지역으로 밀려들어와 그 일대는 계속해서 지위를 유지한다. 그러나 투자자의 입장에서는 해당 학군이 위치한 아파트의 가격은 이미 상당한 가격수준을 유지하고 있을 것이다. 따라서 경제대공황이나 경제충격파를 받아 전국적으로 가격조정이 있지 않은 이상, 부동산 호경기에 해당 좋은 학군지에 입성하는 것은 상당한 대가를 치러야 할 것이고, 얻는 수익은 지속적인 부동산 가격상승이 있어야지만 보상을 받게 된다.
3. 환경
미세먼지때문에 환경의 영향은 예전처럼 크게 중요하지 않다. 호수가 보이고, 바다가 보이고 하는 것은 제3자에게 내 아파트를 팔때나 유의미하지 막상 사는 입장에서는 많이 둔감해지기 마련이다. 교통이나 교육학군보다는 많이 떨어진다. 한때는 환경이나, 아파트뷰가 크게 평가받는 시기도 있었지만, 순환흐름에 따라 어떨때는 고가치 평가를 받다가 경제상황이 악화되면, 환경적 요소는 후순위로 밀리게 된다.
소득수준이 높으면 당연히 아파트 선택시 환경의 중요성, 아파트뷰에 대한 가중치도 높을 것이다. 조망권이 대표적인 것이고 대표적으로 한강주변 아파트는 강남이나 강북을 가리지 않고 높은 가격에 형성되어있다.
고속도로 인근 아파트는 지속적인 자동차의 소음과 미세먼지에 노출되어 성인이 되었을때 폐관련 질환과 호흡곤란 증세를 겪을 가능성이 크다. 고속도로에서 발생하는 극미세 먼지는 눈에 보이지 않지만, 장기가 노출될 경우 장기적으로 악영향을 미칠것임은 부인할 수 없다. 공기 1제곱미터당 극미세먼지가 10마이크로미터 증가하면 폐암으로 사망할 확율은 7%증가하게 된다.
실거주로 아파트에 장기거주하며 소유할 경우에는 환경적 요소는 필수 고려요소가 되어야 한다. 아파트에 환경적 우월성은 앞의 교통과 학군과는 다른 또다른 차원의 우월적 요소이기 때문에 이미 환경이 좋은 입지의 아파트는 상당히 비싼 가격에 아파트가격이 형성되어 있을 것이다. 즉, 환경이 좋은 입지의 아파트는 고소득자가 소유하고 있을 가능성이 크다.
한국인들은 조망권중에서 강이나 바다보다는 산이나 공원등 녹음을 좋아한다. 뭐 설득당하고 싶지는 않겠지만, 공원, 파크가 크게 인기를 끄는 이유도 비슷한 이유다. 투자를 함에 있어서는 향후 환경이 좋아질 것이 예정된 곳에 투자한다면 돈을 벌수 있을것이다. 지금은 환경적으로 문제가 있고 열악하지만 개선이 확실히 예상된곳은 환경이 좋아 질 것으로 아파트의 가격상승을 충분히 예상해 볼 수 있는 것이다.
특히 도심 한가운데에 위치한 준공업지역에서 공장이 지방이나 외곽으로 이전해 가고 해당 부지가 공원으로 조성되거나 주택단지로 건설될 경우 엄청난 시세가치 상승이 이루어진다. 마찬가지로 집장촌이 이전하거나 , 폐공장이 이전하거나, 소각장이 이전하거나, 군공항이 이전하거나 하는 것들도 모두 환경의 급격한 개선이 이루어지는 곳으로 아파트 가격의 가격차별화를 극적으로 가져오게 되는 것이다.
아파트 뷰는 언급했듯이 경기흐름에 따라 가중치가 극적으로 달라진다. 경제상황이 어려울수록 환경, 아파트뷰의 가치는 극적으로 변한다. 먹고살기도 힘든데, 아파트 뷰나 환경을 고려할 여유가 없다는 뜻이다. 결국 환경적 요소를 고려한다는 뜻은 국가전체적으로 경제나 경기가 안정적이고 다들 먹고살만할때 중요요소로 고려하게 된다는 것이다.
나아가 실거주 하다보면 조망권등 아파트뷰는 무감각해지는 경우가 다반사다. 결국 교통과 학군적 요소는 지속적으로 괴롭히는 요소이지만, 조망권등은 없어도 그만, 있으면 플러스....같은 부차적 요소로 작용하기도 한다. 그래서 아파트를 구입할때는 가중치가 많이 떨어지는 측면이 있다.
환경적 요소를 고려하라고 한다면, 바다나 강보다는 공원이 낫다. 직접 산책을 하거나 조깅을 하거나 가볍게 운동을 할수 있는 녹음시설이 기반한 공원이 아파트가격을 결정하는 중요환경요소라 생각된다.
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